Gặp khó vì Covid-19, nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn giữ đà tăng trưởng, nhờ đâu?

Trong báo cáo phân tích mới đây, Bộ Xây dựng nhận định, các doanh nghiệp BĐS gặp rất nhiều khó khăn trong năm 2021, đặc biệt đợt dịch Covid-19 lần 4 đã "tàn khốc" thị trường BĐS.  Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn có lãi lớn và chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp đã niêm yết, còn các công ty địa ốc chưa lên sàn hầu như khó có được kết quả kinh doanh tích cực.

Thống kê 100 doanh nghiệp bất động sản đã công bố báo cáo tài chính quý 3/2021 cho thấy, có 84 doanh nghiệp báo lãi (lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ - lợi nhuận ròng). Đáng chú ý, một số doanh nghiệp có giá trị tồn kho cao nhưng vẫn góp mặt trong nhóm doanh nghiệp báo lãi sau 3 quý.

Chẳng hạn như, Tập đoàn BĐS An Gia (HoSE: AGG), tính đến 31/10/2021, tổng tài sản của doanh ngày tăng mạnh lên mức 11.600 tỷ đồng. Tính chung cả giai đoạn 2018 - 2021, tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm về tổng tài sản đạt 80% còn vốn chủ sở hữu là 50%.

Kết quả này đến từ doanh thu bàn giao dự án và các dự án đang triển khai người mua trả tiền trước. Cụ thể, năm 2021, doanh nghiệp này tiến hành bàn giao khu căn hộ ven sông Sky89 với quy mô 430 căn tại quận 7 (TP.HCM); đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án The Sóng (Vũng Tàu), The Standard (Bình Dương); ra mắt giỏ hàng mới dự án Westgate (Bình Chánh). Nhờ đó, An Gia đạt doanh thu khoảng 1.700 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ khoảng 420 tỷ đồng.

Hàng tồn kho tính đến 31/10/2021 đạt khoảng 6.800 tỷ đồng, ghi nhận tại các dự án đang triển khai và có kế hoạch bàn giao, ghi nhận doanh thu vào các năm tiếp theo. Công ty cũng có khoảng 3.000 tỷ đồng người mua trả tiền trước, cho thấy hoạt động bán hàng khả quan bất chấp những bất ổn từ dịch bệnh.

Tương tự, trong quý 3/2021, Công ty CP Vinhomes (VHM) có lợi nhuận ròng với 11.168 tỷ đồng, tăng đến 84% so với cùng kỳ và 6,1% so với quý 2/2021. Mức lợi nhuận này là kỷ lục trong lịch sử hoạt động của Vinhomes và cũng là cao nhất trong số các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Lợi nhuận của Vinhomes tăng chủ yếu từ việc bàn giao nhiều căn hộ thấp tầng với biên lợi nhuận cao hơn. Lãi ròng 9 tháng của doanh nghiệp này đạt 27.000 tỷ đồng, tăng hơn 10.000 tỷ đồng so với cùng kỳ. Tại thời điểm 30/9, tổng tài sản Vinhomes đạt 219.639 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đạt 119.542 tỷ đồng, tăng tương ứng ở mức 4% và 34% so với thời điểm 31/12/2020.

Lợi nhuận của một số doanh nghiệp đến từ việc bàn giao dự án

"Ông lớn" Novaland (mã: NVL) cũng "ngược sóng" mùa dịch khi kết quả kinh doanh ghi nhận tích cực nhờ hạch toán lợi nhuận từ nhiều dự án.Trong đó, Novaland tiếp tục bàn giao và ghi nhận doanh thu tại Saigon Royal, Aqua City, NovaHills Mui Ne, Victoria Village, NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet,…

Theo báo cáo tài chính quý 3/2021 , ROE (lợi nhuận/vốn chủ sở hữu) của doanh nghiệp này đạt 7.04%. Doanh thu tăng trưởng ở mức 52% và lợi nhuận gộp tăng 88% so với cùng kỳ năm trước. Tập đoàn đặt mục tiêu giai đoạn 2021-2025 sẽ phát triển 50 khu đô thị với 100.000 sản phẩm.

Tại ngày 30/11/2021, giá trị vốn hóa của Novaland đạt hơn 162 nghìn tỷ đồng (khoảng gần 7,1 tỷ đô la), Novaland hiện đang là Tập đoàn bất động sản có giá trị vốn hóa đứng thứ hai trên thị trường.  Trong năm 2021, Novaland đã khai trương quảng trường bến du thuyền Aqua Marina tại Aqua City (Đồng Nai); khai trương sân golf PGA Ocean 18 hố và ra mắt phân khu Ocean Residence tại NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận); đưa vào vận hành phân kỳ Morito và Binh Chau Onsen tại NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu); NovaHill Mui Ne cũng được đưa vào vận hành dưới thương hiệu Centara Mirage Resort Mui Ne (Bình Thuận)…

Mới đây, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý IV và kết quả kinh doanh 2021 với nhiều con số kỷ lục. Mặc dù doanh thu có sự sụt giảm 13% so với cùng kỳ xuống 1.229 tỷ đồng trong quý cuối năm ngoái, tuy nhiên lợi nhuận gộp lại tăng mạnh 55% lên 1.117 tỷ đồng.

Trong đó doanh thu phần lớn đến từ mảng chuyển nhượng đất với giá trị 1.213 tỷ đồng. Nguồn thu này chủ yếu từ việc chuyển nhượng một phần Khu chung cư cao tầng dự án phân khu số 4 và bàn giao đợt cuối cho khách hàng các nền đất của khu thấp tầng dự án phân khu số 9 thuộc Khu đô thị Du lịch sinh thái Nhơn Hội.

Dù vậy các khoản chi phí chiếm tỷ trọng khác nhỏ nhưng doanh nghiệp này vẫn ghi nhận con số lãi sau thuế kỷ lục 751 tỷ đồng, tăng gần 50% so cùng kỳ năm trước.Tính lũy kế cả năm 2021, Phát Đạt ghi nhận doanh thu thuần giảm hơn 7% về 3.620 tỷ đồng nhưng mức độ hiệu quả trong kinh doanh cao khi lãi sau thuế tăng 52% lên gần 1.861 tỷ đồng, mức lợi nhuận cao nhất trong lịch sử doanh nghiệp.

Bên cạnh những doanh nghiệp tăng trưởng từ hoạt động kinh doanh lõi, một số doanh nghiệp như Nam Long, Năm Bảy Bảy, Nhà Đà Nẵng,… cũng chịu ảnh hưởng lớn bởi dịch nhưng lợi nhuận vẫn tăng trưởng nhờ hoạt động tài chính bù đắp. Trong đó, Nam Long có khoản lãi xấp xỉ 362 tỷ đồng từ đánh giá lại khoản đầu tư; Năm Bảy Bảy có khoản lãi 250 tỷ đồng từ chuyển nhượng 30% quyền kinh doanh dự án De Lagi; Nhà Đà Nẵng lãi hàng trăm tỷ từ đầu tư chứng khoán.

Theo Bộ Xây dựng, thời gian qua thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh mẽ đã giúp doanh nghiệp bất động sản niêm yết có điều kiện thuận lợi trong việc huy động và điều phối dòng vốn, từ đó có điều kiện hoạch định và phân bổ lợi nhuận tốt hơn.

Đại diện một doanh nghiệp BĐS cho biết, dịch Covid-19 có thể tác động tiêu cực lên kế hoạch bán hàng và bàn giao dự án trong năm 2021. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp luôn trong tư thế chuẩn bị kế hoạch tung ra sản phẩm mới, kế hoạch tài chính, và chuẩn bị mọi nguồn lực… để tìm kiếm cơ hội mới từ thị trường, làm bàn đạp cho các năm sau. Đó chính là nguyên nhân khiến doanh nghiệp "ngược sóng" mùa dịch, ghi nhận tín hiệu tích cực từ kinh doanh.

Chia sẻ trên báo chí, ông Vũ Ngọc Quang, chuyên gia phân tích của Trung tâm Phân tích và Tư vấn đầu tư - Công ty Chứng khoán SSI cho rằng, việc lãi suất ngân hàng duy trì ở mức thấp trong thời gian dài có tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Ngoài ra, chu kỳ kinh doanh của nhóm ngành bất động sản có sự khác biệt so với các ngành khác. Chẳng hạn, chu kỳ ghi nhận doanh thu, lợi nhuận và kinh doanh dài hơn so với các ngành như thép, chứng khoán, ngân hàng... Vì tính chất này mà kết quả kinh doanh trong kỳ thường không phản ánh hết hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.

Còn theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS, doanh nghiệpbất động sản niêm yết được hưởng lợi nhờ lực đỡ rất lớn từ thị trường chứng khoán. Chính diễn biến tích cực của thị trường chứng khoán giữa đại dịch đã giúp doanh nghiệp bất động sản niêm yết có điều kiện thuận lợi trong việc huy động và điều phối dòng vốn, từ đó có điều kiện hoạch định và phân bổ lợi nhuận khá tốt. Bên cạnh đó, đặc thù của ngành bất động sản là chỉ khi bàn giao nhà, nền đất, sản phẩm mới được ghi nhận doanh thu theo tiêu chuẩn kế toán hiện hành. Trung bình một dự án từ lúc chào bán đến khi bàn giao sản phẩm thường có độ trễ một vài năm.

Với đặc thù ghi nhận doanh thu này, các doanh nghiệp niêm yết không phụ thuộc tình hình chào bán sản phẩm trong kỳ để kiểm toán mà có thể chủ động sắp xếp kế hoạch lợi nhuận theo trình tự bàn giao nhà cuốn chiếu. Điều này lý giải vì sao thị trường bất động sản trầm lắng mùa dịch nhưng các doan nghiệp địa ốc vẫn báo doanh thu và lợi nhuận cao.

Chưa kể, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết thường có kế hoạch kinh doanh dài hơi và quy mô, nguồn lực lớn nên khả năng xoay xở trong giai đoạn dịch bệnh cũng tốt hơn, ghi nhận những tích cực về kinh doanh.