Giá bất động sản đô thị vệ tinh đang thấp hơn khu trung tâm khoảng 40-50%

Giá tăng gắn liền với hạ tầng

Tại diễn đàn bất động sản “Sóng vệ tinh” diễn ra mới đây tại TP.HCM , ông Nguyễn Khánh Duy - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam cho rằng, một khu đô thị vệ tinh được xem là thành công trước hết phải có cư dân sinh sống. Các khu đô thị vệ tinh muốn thu hút người dân sinh sống cần quan tâm yếu tố hạ tầng kết nối, khoảng cách di chuyển vào trung tâm TP.HCM (cũ) dao động từ 30-40km (khoảng 40-45 phút). Đồng thời, mặt bằng giá phải thấp hơn từ 40-50%. Đây là các “điểm cộng” khiến bất động sản lân cận TP.HCM thu hút dòng tiền đầu tư.

Dữ liệu mới nhất của DKRA Consulting cũng chỉ ra, giá bán sơ cấp nhà phố biệt thự tại TP.HCM đạt mức 700 tỷ đồng/căn (giá cao nhất). Tại Đồng Nai là 228 tỷ đồng/căn và Tây Ninh là 39 tỷ đồng/căn. Như vậy, hiện giá loại hình này tại TP.HCM đã gấp khoảng 18 lần so với Tây Ninh, và gấp hơn 3 lần so với Đồng Nai. Điều này cho thấy, khoảng cách chênh lệch giá giữa các khu vực đang khá lớn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhấn mạnh, yếu tố hạ tầng kết nối ảnh hưởng rất lớn đến bức tranh bất động sản đô thị vệ tinh, cụ thể tác động trực tiếp đến mặt bằng giá bán. Đó là lý do, thời gian qua, giá bất động sản các khu vực như Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Long An (nay là Tây Ninh) thiết lập mặt bằng mới. Cụ thể, giá căn hộ Bình Dương (cũ) tăng 14%/năm; Đồng Nai tăng 15%/năm và Long An (cũ) tăng 90%/năm.

Từ nay đến năm 2027, theo dữ liệu CBRE Việt Nam, cả nguồn cung và giá bất động sản các khu vực này tiếp tục tăng. Ở phân khúc căn hộ, giá sơ cấp tại Bình Dương tăng trung bình 11%/năm; Đồng Nai 10%/năm và Long An (cũ) 19%/năm. Ở phân khúc nhà liền thổ, Bình Dương tăng 4%/năm, Đồng Nai tăng 6%/năm; Long An tăng 12%/năm.

Theo ông Kiệt, trong giai đoạn tới, thay vì phân bổ ở khu nội đô thì khoảng 80% nguồn cung mới sẽ đến từ các khu vực vệ tinh, tập trung chủ yếu ở các dự án khu đô thị quy mô lớn. Điều này phản ánh sức hút ngày càng lớn của thị trường vệ tinh trong bối cảnh hạ tầng liên kết vùng ngày càng hoàn thiện.

Tiên phong phát triển các khu đô thị tích hợp tại khu vệ tinh TP.HCM phải kể đến Nam Long – đơn vị đang sở hữu quỹ đất sạch hơn 680ha, trải dài khắp các vùng kinh tế trọng điểm. Tất cả các dự án khu đô thị của Tập đoàn này gắn liền với hệ thống hạ tầng chiến lược, đảm bảo tính kết nối liên vùng.

Tại thị trường phía Nam, đơn vị này đang đẩy mạnh tiến độ các dự án khu đô thị tích hợp gồm Waterpoint 355ha (Long An cũ) - tọa lạc trên trục cao tốc TP.HCM – Trung Lương, kết nối trực tiếp với Vành đai 4; Izumi City 170ha (Đồng Nai) cửa ngõ cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây…; Mizuki Park (26 ha, Bình Chánh) nằm ngay cửa ngõ phía Nam tiếp cận đại lộ Nguyễn Văn Linh, quốc lộ 50 và tuyến metro số 4 trong quy hoạch; Nam Long II Central Lake 43,8ha (Cần Thơ) - hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng liên vùng như tuyến Nam Sông Hậu, quốc lô 1A, quốc lộ 91B, cao tốc Cần Thơ – Cà Mau, cao tốc Châu Đốc – Sóc Trăng - Cần Thơ, tuyến đường sắt TP.HCM - Cần Thơ…

Tại phía bắc, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long lần đầu tiên phát triển dự án An Zen Residences tại TP. Hải Phòng. Dự án thuộc dòng EHome, có quy mô gần 1,5ha cung cấp 887 căn hộ ra thị trường.

Vingroup cũng là một trong số doanh nghiệp sở hữu các dự án khu đô thị quy mô hàng ngàn ha tại thị trường phía Nam, đánh dấu sự thay đổi diện mạo bất động sản khu vực. Đó là khu đô thị Vinhomes Green City (gần 200ha), tổng mức đầu tư hơn 28.000 tỷ đồng. Dự án toạ lạc tại Hậu Nghĩa - Đức Hoà đã được khởi công xây dựng. Mới đây, tại Cần Giuộc, khu đô thị Vinhomes Phước Vĩnh Tây quy mô hơn 1.000ha, vốn đầu tư khoảng 90.000 tỷ đồng của Tập đoàn này cũng khởi công gây chú ý. Một dự án KĐT khác của Vingroup là khu đô thị mới Tân Mỹ diện tích 930ha, tổng mức đầu tư gần 74.500 tỷ đồng cũng sắp bung thị trường phía Nam.

Một chủ đầu tư khác là T&T Group với dự án T&T City Millennia - Khu đô thị quy mô 267ha cũng góp phần vào nguồn cung mới cho khu vực vệ tinh TP.HCM . Dự án bao gồm nhà phố, biệt thự song lập, đơn lập và căn hộ.

Một ông lớn phía Bắc là Ecopark sở hữu quỹ đất khu đô thị hơn 200ha tại Tây Ninh với dự án Eco Retreat, quy mô hơn 7.700 sản phẩm bao gồm thấp tầng, căn hộ. Tương tự, nhờ hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện đến dự án, La Homes hơn 100ha của Prodezi Long An với dòng sản phẩm liền kề, shophouse, căn hộ nhận được sự quan tâm tích cực từ thị trường.

Xu hướng giãn dân mạnh mẽ

Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, xu hướng giãn dân từ TP.HCM ra đô thị vệ tinh ngày càng diễn ra mạnh mẽ nhờ hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện. Tại khu vực TP.HCM , thị trường bất động sản nghiêng về các sản phẩm căn hộ hạng sang và cao cấp tập trung tại Quận 1, Quận 3 (cũ) và Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá cao trở thành rào cản thanh khoản. Trong khi đó, tại Long An, Đồng Nai - vùng giáp ranh TP.HCM nổi lên với tốc độ tăng giá bất động sản nhanh với nguồn cung dồi dào nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và xu hướng giãn dân mạnh mẽ.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam từng nhấn mạnh, trong bối cảnh nguồn cung bất động sản dịch chuyển mạnh về các đô thị vệ tinh, mô hình khu đô thị tích hợp ngày càng được chú ý. Với việc đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, học tập, làm việc và giải trí trong cùng một không gian, loại hình này đang dần trở thành chuẩn mực sống mới cho cư dân.

Vị này cho hay, trong suốt nhiều năm qua, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn vận hành theo cấu trúc “đơn cực” với trung tâm CBD truyền thống là các quận 1,3,5 - nơi tập trung các cơ quan hành chính, tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp và các khu dân cư lâu đời. Mặt bằng giá ở trung tâm các tuyến đường chính có vai trò “neo giá” và lan tỏa ra các khu vực vùng cận trung tâm, vệ tinh tạo thành chuỗi phân tầng giá tùy vào khoảng cách địa lý và phát triển hạ tầng.

Tuy nhiên thị trường đang tái định vị theo hướng đa cực, đến từ 3 yếu tố: Hạ tầng mở nút thắt; giá bất động sản vệ tinh đang là “vùng trũng cơ hội” và cơ hội đón đầu làn sóng dãn dân.

“Với mật độ dân cư trung tâm TP.HCM đang quá tải với 30,000km2/người thì xu hướng dãn dân là tất yếu. Người dân sẵn sàng dịch chuyển đến những nơi trong lành, hạ tầng kết nối tốt và giá bất động sản phù hợp”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Chia sẻ mới đây, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, xây dựng đô thị vệ tinh “ở được” cần phải gắn kết chặt chẽ với hạ tầng giao thông, dịch vụ xã hội, công nghiệp – thương mại. Đồng thời, cần những chính sách, cơ chế hỗ trợ cụ thể. Ngoài ra, thủ tục pháp lý phải được tinh gọn, thời gian phê duyệt dự án cần được rút ngắn, đồng thời quy hoạch cần minh bạch và ổn định để doanh nghiệp có cơ sở lập kế hoạch dài hạn.