Giá bất động sản vẫn tăng khi thị trường bất định, giao dịch đến từ đâu?

Thị trường nhà ở tại Hà Nội đang liên tục kéo dài đà tăng trưởng về giá trong khoảng thời gian dài. Theo thống kê của Savills Việt Nam, đối với các sản phẩm căn hộ bán, mức giá sơ cấp đã ghi nhận xu hướng tăng từ quý I/2019, trong đó phân khúc hạng B tăng mạnh nhất trong 5 năm qua. Đà tăng trưởng này tiếp tục được thể hiện ở phân khúc nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố, nhà liền kề) kể từ quý III/2021.

Trong khi đó, năm 2022 không ghi nhận sự cải thiện về nguồn cung sơ cấp. Số lượng sản phẩm mới trong quý I của cả hai phân khúc đều giảm lần lượt 29% và 15% so với cùng kỳ năm trước.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội cho biết, hầu hết các giao dịch trên thị trường hiện nay đang phục vụ nhu cầu để ở là chính.

Theo vị này cho biết, người tiêu dùng Việt Nam đang ngày càng có xu hướng ưu tiên chất lượng cuộc sống hay các yếu tố về cảnh quan môi trường. Mặc dù mức giá của các loại hình bất động sản nhà ở tại Hà Nội đang liên tục leo thang, các dự án được đầu tư bài bản và chuyên nghiệp bởi chủ đầu tư giàu kinh nghiệm vẫn luôn tạo được sức hút trên thị trường. Khi tiếp cận các sản phẩm này, người mua nhà và giới đầu tư phải phân tích kỹ lưỡng về khả năng chi trả sao cho không bị quá áp lực về dòng tiền.

Khi so sánh tỷ lệ hấp thụ của căn hộ bán quý I/2022 với cùng kỳ năm 2021, thị trường không ghi nhận nhiều biến động. Tuy nhiên, nếu đặt chỉ số này lên bàn cân với năm 2019, thị trường ở thời điểm hiện tại đang cho thấy sự thay đổi trong nguồn cầu.

Chuyên gia Savills cho rằng, sức mua các sản phẩm nhà ở khó đạt được sự mạnh mẽ như trước. Thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Người mua nhà có nhu cầu thực sẽ gặp khó khăn trong chi trả nếu sở hữu nguồn tài chính cá nhân hạn hẹp. Đối với những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền nhàn rỗi, họ vẫn tìm đến những dự án có chất lượng xây dựng và vận hành tốt.

Mặt khác, nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính đang gặp nhiều khó khăn hơn. Chính sách hỗ trợ cho vay từ cấp chính quyền đang được kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt đối với các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản. Quyết định này đã phần nào “giữ chân” nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng hay vay thế chấp. Đặt trong bối cảnh mức giá đang ở ngưỡng cao, cơ hội sinh lời “nóng” thông qua đầu tư bất động sản cũng giảm sức hấp dẫn.

Còn ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, hiện mức giá của các căn hộ đang ở mức quá cao. Từ nay đến cuối năm 2022, mức giá này sẽ được điều chỉnh bởi nhu cầu thực.

Theo vị chuyên gia, căn hộ vùng ven có giá 50 - 60 triệu đồng/m2 và khó có thể giao dịch được ở mức này vì tâm lý những nhà đầu tư hay cả những người mua có nhu cầu thực đều đang rất thận trọng.

Người dân có nhu cầu thực sẽ quyết định đến mức giá thực của các sản phẩm bất động sản này. Tới đây, khi có nhiều nhà đầu tư tham gia vào xây dựng bất động sản vùng ven các đô thị lớn, sức cạnh tranh sẽ cao hơn, dẫn tới mức giá sẽ giảm đi về giá trị thực và xu hướng điều chỉnh giá sẽ tích cực hơn.

“Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô”, ông Nguyễn Chí Thanh nói.

Đưa ra những dự báo về tình hình bất động sản nhà ở, chuyên gia Savills cho hay, thị trường trong 6 tháng còn lại của năm 2022 sẽ không xuất hiện nhiều đột biến. Số lượng dự án có mức giá tốt, vị trí thuận lợi và chất lượng cao còn đang khan hiếm. Điều này là do bản thân các chủ đầu tư cũng đang đối mặt với áp lực tăng giá, đặc biệt từ chi phí đầu vào.

Tuy nhiên, thị trường dự kiến sẽ chào đón thêm nhiều dự án nhà ở mới trong giai đoạn trung hạn 2023 - 2025. Bởi vậy, hiện tại là khoảng thời gian cần thiết để người mua nhà cũng như giới đầu tư chuẩn bị nguồn lực tài chính trước khi tham gia hoạt động đầu tư.