Giá bất động sản vẫn tăng nhưng thị trường đang tắc thanh khoản

Thanh khoản sụt giảm, giá lại tăng

Theo DKRA Vietnam, thị trường đất nền TP. HCM và các tỉnh giáp ranh TP. HCM đã ghi nhận 889 sản phẩm mới trong tháng 5. Bình Dương và Long An là hai tỉnh dẫn đầu nguồn cung mới khi chiếm lần lượt 58% và 34% tổng nguồn cung trong tháng, còn lại là Đồng Nai với 8%. Hầu hết các sản phẩm mới nằm ở vị trí khu vực trung tâm của các tỉnh hoặc khu vực có thông tin quy hoạch bài bản.

Tỷ lệ tiêu thụ trên toàn thị trường đạt 74%, tương đương 656 nền. Trong đó ghi nhận tiêu thụ tập trung chủ yếu ở thị trường Long An - chiếm 70%. Nguyên nhân chính do chủ đầu tư cho booking từ sớm trước khoảng 3 - 6 tháng. Các khu vực còn lại ghi nhận giao dịch ở mức thấp từ 20 - 50% tổng nguồn cung. 

TP. HCM, Bà Rịa -  Vũng Tàu và Tây Ninh không ghi nhận nguồn cung mới trong tháng vừa qua, giao dịch chủ yếu phát sinh ở những dự án cá nhân phân lô hộ lẻ, đã có sổ riêng từng nền, quy mô nhỏ từ 1 - 2 ha.

Về giá bán sơ cấp, các sản phẩm tại Long An có dao động từ 20 - 33,5 triệu đồng/m2, tại Đồng Nai dao động từ 26,7 - 40 triệu đồng/m2 và giá sơ cấp tại Bình Dương ở mức từ 20 - 58 triệu đồng/m2. Giá bán thứ cấp tăng phổ biến 7 - 11% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, thanh khoản trên thị trường thứ cấp đã có sự sụt giảm. Theo bộ phận nghiên cứu thị trường của DKRA Vietnam, nguyên nhân phần lớn đến từ động thái kiểm soát chặt tín dụng, kể cả những dự án đã có sổ từng nền. Dự báo nguồn cung và sức cầu sẽ tiếp tục giảm trên toàn thị trường trong tháng 6 này.

Giá khó giảm?

Đánh giá về thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội nhận định thị trường sẽ không lặp lại “bong bóng” như giai đoạn 2011 - 2013. Bởi hiện nay, thị trường bất động sản đang rất bài bản, về mặt tín dụng cũng được điều tiết chặt chẽ, không có hiện tượng định giá quá cao so với giá mua, mức đầu tư.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, có thể giá bất động sản vẫn sẽ tăng do khan hiếm nguồn cung, cộng với việc nhu cầu đầu tư vẫn rất lớn. Nhưng, giá tăng không đồng nghĩa với việc tính thanh khoản cũng sẽ tăng theo. Có thể, thị trường sẽ rơi vào trạng thái không thanh khoản ở tùy khu vực.

“Sẽ có nhà đầu tư dùng tiền đi vay để đầu tư ‘ảo’, đến khi lãi suất bị đẩy lên cao phải cắt lỗ để trả nợ. Tuy nhiên, đây sẽ chỉ là những trường hợp cá biệt không phải đại diện cho toàn thị trường. Do đó, nhà đầu tư muốn xuống tiền trong thời điểm này nhà đầu tư cần phải tỉnh táo. Đặc biệt, cân nhắc dòng tiền nhàn rỗi, hạn chế dùng đòn bẩy tài chính, nếu thị trường rơi vào trạng thái đóng băng 1 - 2 năm thì cũng không bị ảnh hưởng quá lớn”, ông Điệp khuyên.

Đánh giá về thị trường bất động sản hiện nay, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam được đánh giá sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới và là kênh đầu tư giúp giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh lạm phát.

"Tuy nhiên, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng", Giám đốc cấp cao của Savills nhấn mạnh.

"Tôi cho rằng trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ.

Trong thời gian tới, việc một số các nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá", TS Khương nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới còn rất chế, chính vì vậy việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra.

Chính vì vậy, TS. Sử Ngọc Khương khuyến nghị: "Đối với các nhà đầu tư, trước khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh, bất ổn chính trị quốc tế".