Giá căn hộ tại TP.HCM leo thang trước áp lực giá vật liệu xây dựng tăng vọt

Nhu cầu tìm mua căn hộ giá trung cấp tăng mạnh

Theo báo cáo thị trường tháng 2/2022 của Batdongsan.com.vn, lượng tin đăng rao bán căn hộ có chiều hướng giảm so với tháng trước đó, nhưng nhu cầu tìm mua phân khúc này lại tăng mạnh trong bối cảnh thị trường đối mặt nhiều thách thức từ lạm phát gia tăng.

Cụ thể, trong tháng 2/2022, lượng tin rao bán căn hộ chung cư trên địa bàn thành phố đứng yên so với tháng trước đó nhưng nhu cầu tìm mua phân khúc này lại tăng đến 22%. Riêng phân khúc căn hộ trung cấp ghi nhận nhu cầu mua tăng hơn 23% so với tháng đầu năm và tăng mạnh nhất ở loại hình căn hộ tầm giá từ 40-50 triệu đồng/m2 ở khu vực Bình Tân, Bình Chánh và TP. Thủ Đức.

Theo số liệu DKRA Vietnam, trong hai tháng đầu năm 2022, TP.HCM và các tỉnh giáp ranh có 10 dự án căn hộ mở bán mới, cung cấp 1.175 căn hộ. Nguồn cung mới tập trung tại TP.HCM, chiếm 58% tổng nguồn cung và 57% lượng tiêu thụ mới. Số căn tiêu thụ toàn thị trường đạt 845 căn, tăng 28%, tỷ lệ tiêu thụ đạt gần 80% trên sản phẩm mới.

Đáng chú ý, hầu hết các dự án trung cấp mới triển khai trên thị trường có tỷ lệ hấp thụ cao đều tập trung về địa bàn các quận/huyện phía Tây TP.HCM.

Xét theo khu vực, nguồn cung căn hộ khu Tây lép vế so với khu Đông - Nam trong khi dân số lại đông, nhu cầu nhà ở cao. Năm 2021 nguồn cung căn hộ khu Tây chỉ chiếm 17%, so với 20% của khu Nam và 58% của khu Đông thì khá khiêm tốn.

Nhưng xét về tỷ lệ dự án trung cấp, khu Tây đang dần chiếm ưu thế hơn nhờ xuất hiện thêm nhiều dự án mới được triển khai trong năm 2022 và đang là khu vực ghi nhận nguồn cung căn hộ trung cấp tầm giá dưới 50 triệu/m2 dồi dào nhất thành phố.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam, tâm lý lo ngại lạm phát đã khiến một bộ phận nhà đầu tư chọn bất động sản làm tài sản trú ẩn, đặc biệt là phân khúc căn hộ. TP.HCM đang khan hiếm nguồn cung căn hộ, nhất là căn hộ tầm trung vì lượng sản phẩm mới chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ hạng A. Căn hộ hạng C vừa túi tiền vẫn khan hiếm. Trong bối cảnh giá nhà tại TP.HCM đang leo thang, xu hướng mua căn hộ dồn về nơi còn triển khai những dự án có tầm giá dưới 60 triệu đồng/m2 như các quận huyện khu Tây TP.HCM là điều dễ hiểu.

Giá cả leo thang

Tuy nhiên, theo tìm hiểu, giá căn hộ khu Tây cũng đang trên đà tăng mạnh trước áp lực về chi phí xây dựng và đô thị hóa của khu vực. Cụ thể, tại quận Bình Tân, một dự án giai đoạn 1 được mở bán vào năm 2019, với giá bán 30 triệu/m2, khoảng từ 1,7 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ. Đến nay giá căn hộ thứ cấp dự án đã tăng từ 30 - 40%. Còn giá căn hộ bán giai đoạn 2 khoảng 45 - 50 triệu/m2.

Theo chủ đầu tư, sở dĩ giá căn hộ bán tăng cao, bên cạnh yếu tố sản phẩm chào bán đợt 2 thuộc về dòng căn hộ biệt lập cao cấp, được chăm chút thiết kế, tiện ích, hệ thống dịch vụ hạ tầng ngày càng hoàn thiện, yếu tố chi phí triển khai và đô thị hóa của khu vực cũng khiến giá bất động sản điều chỉnh theo.

Tương tự, một dự án ở quận 12, giá mở bán đầu năm 2020 là vào tầm 38-40 triệu/m2, hiện tại chủ đầu tư đang chào bán block mới với giá từ 46-57 triệu/m2, tăng thêm từ 8-17 triệu/m2 so với trước. Hay như dự án ở quận 7 cũng có mức giá giao dịch trên thị trường không dưới 55 triệu/m2, tăng 15% so với các dự án cùng khu vực bán trước đó.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ, một khi quỹ đất khan hiếm, giá vật liệu ngày càng tăng cao, thì những dự án chất lượng không còn nhiều trên thị trường, nên dự báo 2 năm nữa dù có tiền cũng không dễ gì mua được một không gian sống rộng rãi và nhiều giá trị. Ở tầm tài chính vào khoảng 2-3 tỷ đồng, để tìm một không gian sống rộng thoáng, hiện tại chỉ có khu Tây là còn nguồn cung đáp ứng được yêu cầu này.

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2021, trong tổng số 14.443 căn nhà đã không còn căn hộ bình dân (0%), ngược lại có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 73,98%, còn lại là nhà ở trung cấp, chiếm 26,02% tại thị trường TP.HCM.

Cơ cấu sản phẩm nhà ở (như trên) là biểu hiện rõ nét của tình trạng “lệch pha cung-cầu”, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp.

HoREA cho rằng, ngoài yếu tố pháp lý thì việc mất cân đối cung - cầu đã khiến mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên cao.

"Trong khi thị trường thiếu hụt nguồn cung, doanh nghiệp đua nhau để đầu tư vào những phân khúc thị trường mà tạo ra tỷ suất lợi nhuận cao nhất. Có những dự án mới ban đầu chủ đầu tư dự định đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, có mức giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 nhưng cũng là dự án đó khi thị trường thiếu hụt nguồn cung, chủ đầu tư điều chỉnh lại nâng lên mức giá rất cao", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho hay.