Giá đất khó giảm dù giao dịch chững lại

Với hàng loạt giải pháp được các chính quyền địa phương triển khai, đến nay, “cơn sốt” bất động sản đã hạ nhiệt trên diện rộng. Tình trạng rao bán “cắt lỗ” khá phổ biến.

“CẮT LỖ” CHỈ LÀ “CHIÊU TRÒ”

Chị Nguyễn Phương, một nhà đầu tư bất động sản với hàng chục năm chinh chiến trên thị trường này thừa nhận rằng: “Đây chỉ là “chiêu trò” để thu hút sự quan tâm của người mua chứ giá bất động sản thực sự chưa hề giảm".

Nhưng  theo chị Phương, có 2 nguyên nhân khiến giá bất động sản chưa thể  giảm. Thứ nhất là do những nhà đầu tư đất đai vừa rồi thường là những người tự thân có sẵn tiền từ chốt lãi chứng khoán hoặc rút từ tiền gửi ngân hàng… Những người không đủ vốn mua riêng một lô/một mảnh thì kêu gọi bạn bè, người thân chung nhau. Do đó, họ hầu như không có áp lực phải trả nợ để cần bán bằng mọi giá. Có rất ít trường hợp phải dùng đòn bẩy tài chính, phải chấp nhận “cắt lỗ”.

Thứ hai là trong bối cảnh hiện nay, có thu vốn về, thì cũng chẳng biết đầu tư vào lĩnh vực nào khác để có lãi.

Bên cạnh đó, cũng đang xuất hiện một lượng nhà đầu tư đang dồn tiền ngồi chờ, thậm chí là săn tìm chỗ nào rẻ, chỗ nào “cắt lỗ” để “ôm” vào. Điều này làm giá đất khó có thể giảm được dù giao dịch có chững lại”.

Cũng nói về thực tế trên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích: Covid vẫn diễn biến phức tạp, áp lực của thị trường trong bối cảnh các ngành kinh tế khác tiếp tục khó khăn, nguồn cung chính thống nếu không có những chuyển biến, thì dù tỷ lệ hấp thụ của thị trường thấp, chậm, giá bất động sản vẫn không thể giảm.

Hơn nữa, ngoài ảnh hưởng của Covid, giá bất động sản còn chịu tác động bởi sự gia tăng chi phí đầu vào: giá đất, vật liệu xây dựng… hiện đều có xu hướng tăng cao. Bởi vậy, trong ngắn hạn, nói đến chuyện bất động sản xuống giá là khó có khả năng xảy ra.

Trong khi đó, theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, thời gian gần đây, “cơn sốt” đất đã lắng xuống, nhưng chúng ta vẫn nhìn thấy giá bán của bất động sản, đặc biệt là giá đất một số khu vực tăng cao và có dấu hiệu ảo. Tình trạng này sẽ không có lợi chung cho tất cả các bên, do đó các nhà đầu tư sẽ cần có những nước đi phù hợp.

TRONG NGẮN HẠN CHƯA THỂ XẢY RA “SỐT ĐẤT” TIẾP

Bà Hằng cũng dự đoán, ít nhất là ngắn hạn, việc sốt đất sẽ chưa thể xảy ra thêm. Bởi sau những “cơn sốt” đẩy giá lên, các nhà đầu tư chưa thể tham gia ngay mà còn phải chờ thị trường tự điều chỉnh xuống một ngưỡng hợp lý. Nhìn từ thực tế trước đây, khi có những hiện tượng vượt quá giá trị thực thì bản thân các nhà đầu tư cũng nhận thấy cần phải điều chỉnh, không thể đi trên con sóng cao và nhận lại nhiều rủi ro. Đó là chưa kể dòng tiền hiện nay vào bất động sản cũng bị kiểm soát, liên quan đến quy định đầu tư vốn ngắn hạn và dài hạn và một số công cụ khác về quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản.

“Trong bối cảnh này, chúng ta nên đầu tư vào những khu vực mà đất hoặc bất động sản kèm đất có thể đưa vào khai thác sử dụng. Còn nếu đầu tư theo hướng “để đấy” hoặc đầu tư mang tính chất đám đông có tính dài hạn thì cũng không phải là giải pháp hợp lý. Suy cho cùng, điều đó dẫn đến việc không đảm bảo lợi nhuận theo mong muốn. Mặt khác bị chôn vốn. Thanh khoản của một số khu vực không cao, sẽ khiến áp lực của việc sử dụng vốn cũng không hiệu quả. Hiện các nhà đầu tư phải tự điều chỉnh hoạt động đầu tư trong thời gian ngắn hạn và trung hạn, ít nhất là trong năm nay”, bà Hằng nhìn nhận.

Đồng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội bổ sung: “Hiện tượng tăng giá đất, về bản chất, sẽ dẫn tới việc thị trường cần thời gian nhất định để cân bằng lại giữa cung và cầu thật, có thể xác lập một nền giá mới, làm nên dư địa phát triển cho các địa phương và tỉnh thành. Chúng tôi hy vọng nền giá mới sẽ sớm định hình ổn định".

Tuy nhiên, đại diện Savills lưu ý sẽ cần thời gian để mức giá bất động sản có thể điều chỉnh lại. Hiển nhiên là tại những thị trường mà đã phát sinh giao dịch với giá tăng cao thì việc điều chỉnh lại về mức giá cân bằng sẽ mất nhiều thời gian hơn.

Có một thực tế mà chúng ta nhận thấy là bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở, vẫn luôn là kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn, và là một trong những phương án đa dạng hóa kênh đầu tư của các nhà đầu tư. Nhưng chúng ta vẫn cần lưu ý về việc cân nhắc giá trị của kênh đầu tư về dài hạn này. Chỉ khi nào trong điều kiện khu vực được đầu tư có tiềm năng phát triển thì khi đó đầu tư mới là một quyết định nên làm.