Giá nhà đất khu Đông TPHCM sẽ diễn biến thế nào trong năm 2020?

Dẫn ví dụ thực tế, bà Dung cho biết, tại quận 1, giá đất đã tăng mạnh 2 – 3 lần trong hai năm qua. Cụ thể, hiện giá đất khu vực này trung bình dao động từ 10.000 – 50.000 USD (khoảng 232 triệu – 1,15 tỉ đồng)/m2, thậm chí có những dự án lên đến 70.000-80.000 USD (khoảng 1,6-1,8 tỉ đồng)/m2. Trong khi đó, năm 2017, mức giá ghi nhận được chỉ khoảng 30.000 USD (khoảng 696 triệu đồng)/m2.

"Với nhà đầu tư, chỉ cần chậm giấy tờ, pháp lý thì chi phí vốn bị đội lên rất cao. Từ đó, giá bán sản phẩm cũng sẽ bị đẩy lên. Tại các khu vực quận 1, quận 2 và quận 9, giá đất đang tăng mạnh", bà Dung nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết trong 2 năm gần đây, thị trường bất động sản TPHCM bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là tình trạng quá thiếu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. "Sự sụt giảm này đã dẫn đến giá nhà đất tăng, làm cho khách hàng phải mua nhà giá cao hơn", ông Châu cho biết thêm.

Điển hình như khu Đông ghi nhận tăng giá đất nền 150-200%, thậm chí có vị trí lên đến 250%, còn với căn hộ cao cấp cũng tăng khá mạnh gần 100% do nơi đây được đầu tư giao thông mạnh nhất trong hơn 4 năm qua. 

Tìm hiểu thực tế cho thấy, mặt bằng giá trung bình trong quý sau tăng hơn 2% so với quý trước, nhiều dự án còn ghi nhận mức tăng 5-7%. Nếu so sánh giá bán căn hộ tại Quận 2, Quận 9 ở thời điểm hiện tại với cách đây khoảng 2 năm, có thể thấy các căn hộ tại đây đã gia tăng trung bình từ 40 – 60% giá trị thậm chí có nhiều nơi tăng lên vài trăm phần trăm, và tính thanh khoản luôn đạt tỷ lệ hơn 90%.

Theo đó, ngay sau khi dự án vòng xoay 3 tầng Mỹ Thuỷ hoàn thành và đưa vào vận hành giai đoạn một, nhiều dự án chung cư cao cấp đã được tung ra thị trường ngay từ đầu năm 2019, và đến nay mức giá đang tăng từ 30 triệu/m2 lên 50-70 triệu/m2 tuỳ vị trí. Song song đó, ngay sau khi có thông tin TPHCM và Đồng Nai đã thống nhất phương án xây dựng cầu Cát Lái nối quận 2 với huyện Nhơn Trạch, nhiều dự án nhà ở cũng lập tức thiết lập một mặt bằng giá mới.

Đặc biệt, các dự án đã và đang hoàn thiện nằm dọc những trục đường chính của khu Đông đều được "săn" liên tục.

Chẳng hạn, một số dự án khu đô thị dọc tuyến đường dẫn lên cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đều có mức tăng mạnh như Lakeview City của Novaland tăng từ 4,5 tỷ/căn lên 7-8 tỷ/ căn; khu dân cư Merita của Khang Điền đã tăng khoảng 2 tỷ đồng/căn so với thời điểm đầu năm 2016; khu đô thị Palm City của Keppel Land cũng tăng khoảng 3 triệu đồng/m2 chỉ trong vài tháng công bố dự án ra thị trường.

Hay như dự án Him Lam Phú An nằm trên trục Xa lộ Hà Nội, bên cạnh cầu Rạch Chiếc (quận 9), so với hồi đầu năm mỗi căn hộ ở đây đã tăng từ 500 triệu đồng. Một dự án khác của Him Lam Land nằm cạnh đại lộ Phạm Văn Đồng (Thủ Đức) đã có mức giao dịch tăng hơn 60% so với thời điểm mở bán hồi năm 2015.

Bên cạnh đó, còn có một số dự án biệt thự, nhà liền kề quanh trục đường Nguyễn Thị Định, Đồng Văn Cống cũng đang có giao dịch tăng lên so với quý trước do tận dụng một số dự án cầu giao thông mới vừa khởi công xây dựng. Trong đó, nhiều dự án dọc tuyến đường Đồng Văn Cống đang có mức tăng mạnh nhất do "ăn theo" một loạt dự án hạ tầng giao thông đã và đang triển khai quanh đây.

Chẳng hạn, Sol Villas - Khu biệt thự compound cao cấp đang được khách hàng quan tâm trong phân khúc bất động sản hạng sang cuối năm 2019. Tọa lạc ngay trung tâm Khu đô thị kiểu mẫu PhoDong Village 41ha, Sol Villas là dự án đầu tiên và duy nhất đến thời điểm hiện tại ở Cát Lái phát triển theo mô hình khu biệt thự compound với quy hoạch đồng bộ, khép kín, an ninh với hệ thống cổng từ, bảo vệ, camera an ninh 24/7 cùng những tiện ích đỉnh cao. 

Cuối tháng 10 vừa qua, chủ đầu tư SCC đã chính thức bàn giao đợt 1 Sol Villas với 100% biệt thự và đang tiến hành bàn giao sổ hồng đợt tiếp theo cho khách hàng theo đúng thời gian cam kết. 

Công ty Địa ốc Phú Long cũng mang ra thị trường một khu đô thị nằm tại phường Phú Hữu; Hưng Thịnh Corp đã chính thức giới thiệu dự án Lavita; Vingroup với dự án gần 10.000 căn hộ đang làm "nóng" cả thị trường; Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House - TDH) cũng cho biết sẽ đẩy mạnh đầu tư vào khu Đông trong chiến lược đưa ra thị trường 3.567 căn hộ chung cư, 1.192 lô đất nền, 14.554 m2 văn phòng cho thuê trong kế hoạch từ 2019 - 2020.

Theo nhiều khách hàng, tiềm năng sinh lời của thị trường vệ tinh TPHCM, mà điển hình nhất hiện nay thuộc về khu Đông - nơi TPHCM đang hoạch định sẽ trở thành khu đô thị thông minh trong tương lai - khá rõ rệt khi chủ trương thực hiện chính sách "giãn dân" cùng chiến lược phát triển đô thị vệ tinh ra vùng lân cận. Thị trường khu Đông (quận 2, 9 và Thủ Đức) ngoài lợi thế hạ tầng giao thông kết nối khá đồng bộ, dư địa tăng giá lớn, thì tỷ suất sinh lời cũng được đánh giá tốt nhờ được phát triển mạnh mẽ, đa dạng sản phẩm nhà ở.

Một nhà đầu tư chuyên nghiệp cho biết: "Việc đầu tư bất động sản không chỉ xem xét về vị trí hay khả năng sinh lời, mà còn ở tính thanh khoản của dự án. Với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay, xu hướng sống xanh đang trở thành nhu cầu tất yếu của người dân thành thị. Vì vậy, các dự án được quy hoạch dọc theo những hạ tầng giao thông kết nối tốt tất nhiên cũng sẽ có mức giá chào bán cao hơn trong thời gian tới".

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, ông Châu cho biết trong năm 2020, cũng xuất phát từ nguồn cung nhà đất "nhỏ giọt" và một mạng lưới giao thông quy mô lớn được hoàn thành, cũng như bắt đầu triển khai xây dựng như cầu Cát Lái, Hầm chui 3 tầng Mỹ Thuỷ (giai đoạn 2), Đường Vành đai 2... thì giá nhà đất khu Đông được dự báo sẽ có sự gia tăng đột biến. Theo đó, một số khu vực cận trung tâm TPHCM sẽ không còn nằm ở giá 45-60 triệu/m2 mà có thể sẽ tăng gấp đôi theo tiến độ triển khai dự án.

Cũng theo CBRE Việt Nam, dự báo tình hình kinh doanh căn hộ ở TP.HCM tiếp tục xu hướng ổn định với nguồn cung hạn chế, giá bán sơ cấp dự báo tiếp tục tăng ở các phân khúc trung bình 5-10%/năm, đặc biệt tăng mạnh ở phân khúc hạng sang đang tập trung nhiều tại quận 2 và quận 9.