Giá nhà ở tăng gấp 3 lần thu nhập của người dân

Thu nhập tăng 6 - 8%, giá nhà tăng 12 - 20%/năm

Phát biểu tại sự kiện thường niên: “Diễn đàn bất động sản vùng động lực phía Nam lần thứ I và Lễ Vinh danh thương hiệu, sản phẩm, dịch vụ Bất động sản tiêu biểu vùng động lực phía Nam năm 2025” mới đây, ông Dương Long Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Thắng Lợi Group nhớ lại: Vào khoảng năm 2010, một căn nhà ở khu vực Bến Cát (Bình Dương cũ) chỉ có giá khoảng 300 triệu đồng.

Khi đó, thu nhập bình quân của một người lao động, công nhân hay viên chức chỉ khoảng 5 - 7 triệu đồng/tháng. Họ chỉ cần làm việc, tích lũy trong 5 - 6 năm là có thể mua được một căn nhà.

Theo ông Thành, hiện nay, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều biến động mạnh nhưng có một sự thật không hề thay đổi là nhu cầu nhà ở thật luôn chiếm 70 - 80% tổng nhu cầu thị trường.

Việt Nam hiện có khoảng 53 triệu người trong độ tuổi lao động và tốc độ đô thị hóa đã vượt 41%, tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị. Nhu cầu mua nhà ở thực ngày càng thực tế hơn, lớn hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá phù hợp, đầy đủ tiện ích, chi phí vận hành hợp lý và khả năng thanh khoản tốt.

Trong khi đó, áp lực giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập đang trở thành thách thức lớn. Bởi, điều này tạo nên khoảng cách ngày càng xa giữa nhu cầu và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Đây là thách thức của cả quốc gia, tồn tại nhiều vấn đề cần đưa ra hướng tháo gỡ.

Ông Thành chỉ ra, hiện giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập. Cụ thể, trong khi thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng khoảng 6 - 8% mỗi năm, giá nhà lại tăng 12 - 20%/năm trong suốt một thập kỷ. Sự chênh lệch kéo dài tạo nên khoảng cách ngày càng lớn giữa khả năng tài chính và giá trị bất động sản.

Với thị trường, sản phẩm không phù hợp đại đa số nhu cầu, không còn sản phẩm vừa với thu nhập của người dân. Thị trường thời gian qua thiên về các dự án cao cấp, diện tích lớn, vật liệu xa xỉ... dẫn đến giá cao, khách hàng không tiếp cận được. Trong khi đó, nhu cầu thực lại tập trung vào các căn hộ tiện ích vừa đủ, môi trường sống an toàn, văn minh và thuận tiện.

Tiếp đó là chi phí cấu thành đầu vào cao. Chi phí pháp lý, chi phí thuế, chi phí đơn giá đất tăng mạnh, chi phí vật liệu xây dựng biến động tăng cao cùng với tác động của lãi suất vay đều ảnh hưởng đến giá thành.

Cuối cùng, người dân khó tiếp cận tín dụng. Trong giai đoạn 2024 - 2025, lãi suất bắt đầu tăng. Lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay tăng. Người mua nhà chịu áp lực lớn từ khoản vay, biến động lãi suất và những hạn chế trong chính sách tín dụng khiến việc sở hữu nhà càng thêm khó khăn.

“Trước những thách thức này, thị trường cần quay trở lại với giá trị cốt lõi là nhà ở là để phục vụ nhu cầu an cư của người dân. Cần những giải pháp thu hẹp khoảng cách an cư, để mỗi người dân Việt Nam có cơ hội chạm tay vào mái ấm của riêng mình”, ông Thành nói.

Để giải quyết bài toán an cư, ông Dương Long Thành đề xuất, cần hoàn thiện chính sách đưa thị trường trở lại đúng với nhu cầu thực. Các chính sách cần tập trung tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, triển khai cơ chế hỗ trợ người mua nhà lần đầu, rút gọn thủ tục pháp lý nhằm giảm chi phí và rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn người mua.

Ở địa phương, cần quy hoạch hướng đến người dân. Các đô thị cần được phát triển theo mô hình đô thị nén “15 phút” với đầy đủ dịch vụ thiết yếu trong bán kính di chuyển ngắn, đi kèm là hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và nâng cao chất lượng sống.

Với doanh nghiệp, cần phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực. Các dự án cần đặt mục tiêu phục vụ cư dân sống tốt, đảm bảo giá bán hợp lý, pháp lý minh bạch và chất lượng công trình đáp ứng kỳ vọng của thị trường.

Cần tầm nhìn dài hạn

Tương tự, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Bcons cho biết, nhìn từ kinh nghiệm các quốc gia trong khu vực và thế giới, để có thể làm được nhà ở vừa túi tiền thì cần tối ưu diện tích, công năng căn hộ. Thay vì làm căn hộ diện tích lớn, nên làm diện tích nhỏ sẽ giảm được giá thành. Người mua quan tâm hơn đến tổng số tiền bỏ ra để mua nhà thay vì bao nhiêu tiền một m2.

Do đó các thiết kế của Bcons chủ yếu là căn hộ nhỏ (45 m2) là có thể làm được 2 phòng ngủ nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu của người mua nhờ thiết kế thông minh. "Rất nhiều người đặt câu hỏi, tại sao chỉ trong vòng vài năm, Bcons có thể tung ra mấy chục nghìn căn hộ? Bởi vì, chúng tôi cố gắng làm sao bán căn hộ chỉ có giá trong khoảng 1 - 2 tỷ đồng, vừa túi tiền của người mua ở thực" - ông Thạch cho hay.

Một điểm quan trọng là Bcons thực hiện toàn bộ các khâu, từ thiết kế, xây dựng, thi công, quản lý dự án cho đến bán hàng, vận hành tòa nhà. Do đó, mỗi công đoạn lại tiết kiệm được rất lớn và tổng lợi nhuận gần như bằng các doanh nghiệp khác. Tuy nhiên, giải pháp trên cũng có rủi ro là nếu như dự án không phát triển liên tục thì bộ máy của doanh nghiệp sẽ bị gãy đổ.

Trong khi đó, ông Phạm Lâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc DKRA Group nhấn mạnh, cần đánh giá lại tầm nhìn dài hạn cho toàn khu vực vùng TPHCM. Đầu tiên, động lực phát triển vùng chính là sự kết nối hạ tầng, phải phân tách rõ các chức năng để hình thành những không gian đô thị hợp lý, tránh tình trạng đô thị nén. Điều quan trọng là làm sao để người dân ở Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), Bình Dương (cũ) hay Long An (cũ)… vẫn có thể đi làm, đi học ở trung tâm TPHCM một cách thuận tiện.

“Hạ tầng giao thông liên vùng, kết nối đa phương thức và quy hoạch chức năng rõ ràng là yếu tố quan trọng. Trong tương lai, các đô thị vệ tinh sẽ đảm nhiệm vai trò thiết yếu. Người dân có thể sinh sống thuận tiện mà không nhất thiết phải ở ngay trung tâm. Hiện nay, cách tiếp cận của người mua nhà cũng đã thay đổi. Họ có thể lựa chọn khu đô thị xa trung tâm nhưng tích hợp tiện ích, dịch vụ, đời sống, cảnh quan gắn với thiên nhiên…”, ông Lâm cho hay.

Theo ông Lâm, TPHCM đang thiếu sản phẩm thuộc phân khúc bất động sản hạng sang nên cần đẩy mạnh thêm nguồn cung trong tương lai. Ngoài ra, sau đợt các vùng bị ảnh hưởng bởi yếu tố thiên tai, chúng ta nên đánh giá lại và lựa chọn cách thức phát triển bền vững, phù hợp, góp phần phát huy đúng hiệu quả của sản phẩm bất động sản.