Giá nhà tăng, làm việc 26 năm mới mua được chung cư

Khẩu vị người mua thay đổi

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản nhà ở 2025 với chủ đề “Sóng vệ tinh” tại TPHCM, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting cho biết, thị trường căn hộ TPHCM và vùng phụ cận trong 8 tháng đầu năm 2025 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu phục hồi khả quan với sự gia tăng mạnh cả về nguồn cung lẫn sức cầu. Tổng cộng có hơn 28.000 căn hộ được tung ra thị trường - tăng 58% so với cùng kỳ, tỷ lệ hấp thụ trên 20.000 căn - gấp hơn 3 lần so với năm 2024.

Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung đạt hơn 10.000 sản phẩm, tăng tới 71% và lượng tiêu thụ gấp 4 lần cùng kỳ, đạt gần 5.000 sản phẩm. Đất nền dù tăng nhẹ về nguồn cung - chỉ khoảng 3% nhưng tỷ lệ hấp thụ cũng gấp 2,2 lần với hơn 1.100 sản phẩm.

Sự lan tỏa của thị trường không còn bó hẹp trong TPHCM mà mở rộng rõ nét sang các địa phương lân cận. Địa bàn tỉnh Long An (cũ) nổi bật khi chiếm khoảng 40% nguồn cung và 67% lượng tiêu thụ sơ cấp ở phân khúc nhà phố, biệt thự.

Trong khi đó, Bình Dương (cũ) vượt TPHCM (cũ) về nguồn cung và tiêu thụ căn hộ, lần lượt chiếm khoảng 45,5% và 46,7% toàn thị trường. Tuy nhiên, sự phân hóa vẫn thể hiện rõ rệt, khi TPHCM tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, căn hộ hạng A, trong khi căn hộ hạng B và C giữ vai trò dẫn dắt thị trường tại các tỉnh giáp ranh.

Khẩu vị người mua bất động sản cũng đã thay đổi, phản ánh rõ ở sự khác biệt giữa hai nhóm chính, gồm người mua để ở và người mua để đầu tư. Người mua để ở thường là những khách hàng lần đầu sở hữu bất động sản, có số tiền vừa phải, thận trọng trong quyết định, tham khảo ý kiến người thân và chú trọng đến các yếu tố thiết thực như vị trí dự án, sự gần gũi với nơi làm việc, trường học, môi trường sống, giá cả và các hỗ trợ từ ngân hàng.

Trong khi đó, người mua để đầu tư đa phần đã sở hữu bất động sản, có nguồn vốn nhàn rỗi, tìm kiếm cơ hội sinh lời và quan tâm nhiều đến vị trí giao thông, quy hoạch tương lai, phương thức thanh toán cũng như uy tín của chủ đầu tư.

Thống kê từ các dự án mà DKRA Realty tham gia phân phối cho thấy nhu cầu đầu tư vẫn chiếm tỷ trọng lớn hơn so với nhu cầu ở thực. Đáng chú ý, độ tuổi của nhóm khách đầu tư tập trung ở 35 - 44 (chiếm tới 36%), trong khi người mua để ở chủ yếu ở độ tuổi 25 - 34 (chiếm khoảng 40%).

Sự trẻ hóa độ tuổi người mua phản ánh xu hướng xã hội thay đổi, khi thế hệ trẻ coi trọng trải nghiệm, ưu tiên môi trường sống xanh trong các khu đô thị lớn, gắn với mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Đặc biệt, tính pháp lý của dự án ngày càng trở thành yếu tố then chốt trước khi người mua quyết định xuống tiền.

Để đáp ứng sự thay đổi trong nhu cầu và kỳ vọng của khách hàng, các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, giá vừa túi tiền, đồng thời quy hoạch các đô thị vệ tinh với hạ tầng kết nối đồng bộ. Xu hướng bất động sản xanh, thông minh và bền vững đang được nhiều nhà phát triển kiên trì theo đuổi, nhằm tối ưu hóa trải nghiệm sống cho cư dân.

Làm 26 năm mới mua được nhà

Trong khi đó, TS Cấn Văn Lực cho biết, một trong những giải pháp quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện nay là tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, đặc biệt quan tâm đến kiểm soát rủi ro dòng tiền và nợ đáo hạn, đồng thời tránh tình trạng đầu tư dàn trải.

Thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp có xu hướng triển khai cùng lúc nhiều dự án trên cùng một địa bàn dẫn đến áp lực vốn, dòng tiền và gia tăng rủi ro tài chính. Đây là điều cần được cảnh báo sớm để tránh hệ quả tiêu cực về lâu dài.

Một thống kê đáng chú ý cho thấy, một công chức tại Việt Nam hiện cần tới gần 26 năm làm việc mới có thể mua được một căn hộ chung cư . Điều này phản ánh thực trạng giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tạo nên khoảng cách lớn so với mức bình quân thế giới.

Vì vậy, yêu cầu kiểm soát giá bất động sản, đưa giá về mức hợp lý hơn và đa dạng hóa nguồn vốn cũng như sản phẩm là vấn đề bức thiết để đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Việc tham gia xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản sẽ tạo ra nền tảng quan trọng để thị trường minh bạch hơn. Năng lực quản trị doanh nghiệp, văn hóa doanh nghiệp và quá trình chuẩn hóa quy trình, sản phẩm, nhân sự cũng cần được nâng cao để thích ứng với khung pháp lý mới theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Thực tế cho thấy, hiện nay cơ hội nhiều hơn thách thức và nếu biết tận dụng, doanh nghiệp có thể vượt qua giai đoạn khó khăn để phát triển bền vững. Theo TS Cấn Văn Lực, ở góc độ chính sách, Nhà nước và Chính phủ cần có những giải pháp cụ thể, khả thi nhằm ổn định và từng bước giảm mặt bằng giá bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở.

“Sáu bất cập lớn cần được xử lý, gồm đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính bất động sản, như khôi phục và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia và quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt, đồng thời xây dựng lộ trình hợp lý cho việc đánh thuế bất động sản”, ông Lực nói.

Cùng với đó, việc kiên quyết chống lãng phí trong quản lý đất đai, tài sản công và đầu tư công sẽ vừa tạo thêm động lực cho tăng trưởng kinh tế, vừa giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch.