Giá thuê văn phòng tại Hà Nội và TP. HCM tiếp tục tăng

Theo báo cáo của JLL, trong quý III/2022, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận một nguồn cung hạng A mới từ tòa nhà Epic Tower tại số 19 phố Duy Tân. Tòa nhà có diện tích cho thuê hơn 22.400 m2 sàn và hứa hẹn sẽ là một tòa nhà văn phòng đáng chú ý tại khu vực Cầu Giấy. Tính tới quý III/2022, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê hạng A và B tại Hà Nội ở mức 2,3 triệu m2 sàn.

Thị trường văn phòng hạng A và B Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ ròng dương khoảng 15.645 m2 sàn trong quý III/2022. Trong đó, phân khúc văn phòng hạng A tiếp tục là lựa chọn hàng đầu của khách thuê quốc tế khi ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng đạt 7.000 m2. Các giao dịch lớn chủ yếu được ghi nhận tại tòa nhà Capital Place – tòa văn phòng hạng A duy nhất đạt chứng chỉ xanh LEED ở khu vực Trung tâm. Trong khi đó, một số tòa nhà hạng A cũ ở khu vực Ngoài Trung tâm chứng kiến sự sụt giảm về tỷ lệ lấp đầy. Các khách thuê nổi bật trong quý 3 đều đến từ các lĩnh vực Ngân hàng, Thương mại điện tử và Bất động sản.

Thị trường văn phòng hạng A tại Hà Nội cũng vô cùng sôi động với nhiều giao dịch thuê mới. Mức hấp thụ ròng của các tòa văn phòng hạng A đạt 8.612 m2 sàn, trong đó khu vực Ngoài Trung tâm chiếm tới 73%. Điều này có thể được giải thích bởi các tòa nhà hạng A ở khu vực Ngoài Trung tâm thường có mức giá hợp lý hơn, trong khi vẫn giữ được chất lượng tương đương các tòa nhà trong khu vực Trung tâm.

Giá chào thuê văn phòng tăng ở cả hai phân khúc, chủ yếu nhờ sự tăng giá ở các tòa nhà mới sau khi đạt được tỷ lệ lấp đầy kỳ vọng. Trong quý III/2022, giá thuê thuần văn phòng hạng A đạt 28,3 USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước. Nhờ sự xuất hiện của nguồn cung mới, giá thuê tại các tòa phân khúc hạng A cũng ghi nhận mức tăng 0,9% so với quý trước, đạt 15,2 USD/m2/tháng.

Đơn vị này nhận định, trong quý IV/2022, thị trường sẽ ghi nhận một nguồn cung hạng A mới là tòa Techcombank tại khu vực Trung tâm. Tòa nhà Lancaster Luminaire sẽ lùi ngày ra mắt vào quý I/2023, nâng tổng nguồn cung mới trong năm 2023 lên hơn 170.000 m2 cho cả hạng A và B. Mặc dù diện tích hấp thụ ròng sẽ được thúc đẩy mạnh mẽ bởi lượng nguồn cung mới, tỷ lệ trống trung bình cũng sẽ gia tăng do nhu cầu hiện hữu chưa bắt kịp nguồn cung mới và cần thời gian để lấp đầy. Tuy nhiên, nhờ nguồn cung mới chất lượng cao, giá thuê thuần trung bình trong năm 2023 dự kiến sẽ tăng 3-5% theo năm. Trong khi đó, các tòa nhà cũ có xu hướng giữ giá với các chính sách thuê ưu đãi để giữ chân khách thuê.

Còn tại TP. HCM, nguồn cung văn phòng hạng A không thay đổi trong quý III/2022. Trong khi đó, thị trường phân khúc hạng A diễn ra sôi động với việc chào đón hai cao ốc văn phòng mới có tên là Cobi Tower 1 và Cobi Tower 2 tại Quận 7, gia tăng diện tích cho thuê ở phân khúc này thêm 26.309 m2 sàn. Nhờ vào việc chuyển đổi công năng khối bán lẻ thành văn phòng, tòa Zen Plaza ở Quận 1, xưa thuộc phân khúc hạng C, đã nâng cấp lên thành văn phòng hạng A, từ đó bổ sung thêm 13.400 m2 sàn cho nguồn cung phân khúc này.

Trong quý III/2022, mức hấp thụ ròng của văn phòng hạng A đạt 6.211 m2. Ngân hàng, luật, nghiên cứu và tư vấn và các đơn vị vận hành văn phòng chia sẻ là các nhóm ngành chính thúc đẩy nguồn cầu. Thay đổi địa điểm và mở rộng diện tích là hai nhu cầu phổ biến nhất trong quý này.

Tỷ lệ hấp thụ ròng của văn phòng hạng A cũng tăng khi thị trường phục hồi, đạt 42.008 m2. Các giao dịch mới chủ yếu đến từ các dự án văn phòng mới ở Quận 7, bao gồm Cobi Tower 1 và 2, CMC Creative Space, The 678 và The Grace. Bên cạnh đó, hai quận khác cũng ghi nhận mức hấp thụ ròng cao trong quý III/2022 là Quận 1 với 7.806 m2 và Quận 3 với 6.496 m2. Nhu cầu thuê tăng giúp giá thuê cải thiện

Giá thuê văn phòng phân khúc hạng A tại TPHCM tăng 0,35% theo quý, lên mức 47,8 USD/m2/tháng. Do nhu cầu thuê đang trên đà tăng sau đại dịch, nhiều chủ đầu tư đã cắt giảm các ưu đãi thuê. Trong đó, ngay cả các dự án mới như tòa Lim III cũng xóa bỏ chương trình miễn phí thuê vì nhu cầu tăng mạnh tại khu vực Trung tâm.

Đối với phân khúc hạng A, giá chào thuê tại khu vực Trung tâm không thay đổi đáng kể theo quý, duy trì ở mức 33,5 USD/m2/tháng. Tại khu vực Ngoài trung tâm, giá thuê tăng 0,8% theo quý và tăng từ 3,4% theo năm, ở mức 22,5 USD/m2/tháng do có thêm nguồn cung mới chất lượng cao.

Ngoại trừ Tòa nhà Techcombank Sài Gòn tại Quận 1, nơi chủ yếu được sử dụng cho nhu cầu nội bộ, nguồn cung văn phòng hạng A tại TP. HCM dự kiến sẽ không thay đổi đến hết năm 2022. Trong khi đó, nguồn cung tương lai của hạng A vẫn tích cực phát triển với tòa nhà Office Haus được hoàn thiện vào quý IV/2022, đóng góp 14.800 m2 sàn cho thuê vào thị trường. Khu đô thị Thủ Thiêm đang trở thành khu vực phát triển văn phòng hạng A mới nhờ vào việc hoàn thành cầu Thủ Thiêm 2 giúp kết nối Thủ Thiêm trực tiếp với khu vực trung tâm. Đến hết năm 2023, dự kiện có 84.833m2 diện tích văn phòng cao cấp được hoàn thành tại Thủ Thiêm, bao gồm The Hall Mark (54.500m2) và The Mett (30.333m2).