Giải bài toán giá đất, chống thất thu ngân sách Nhà nước

Thời gian qua, hiện tượng các tổ chức, cá nhân mua bán, chuyển nhượng bất động sản ghi hai giá diễn ra khá phổ biến đã và đang gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cũng đã phải thừa nhận, có sự trốn thuế và trục lợi về thuế chuyển nhượng bất động sản, là lỗ hổng làm thất thoát tiền thuế quốc gia.

Hiện tượng các tổ chức, cá nhân mua bán, chuyển nhượng bất động sản ghi 2 giá diễn ra khá phổ biến đã và đang gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Lẩn quẩn giá đất

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, TS. Lê Đăng Doanh, chuyên gia kinh tế cho rằng, giá đất hiện nay không chỉ có giá theo quy định của Nhà nước, mà còn có giá thị trường và hiện nay đang bị đầu cơ. Như vừa qua đã có hiện tượng, một số đơn vị bỏ ra hàng trăm tỷ đồng đặt cọc đấu giá đất nhưng sau đó lại "xù".

"Vì vậy tôi nghĩ rằng, cơ quan quản lý Nhà nước mỗi khi đối mặt với trường hợp như vậy thì nên có sự tham khảo từ các nhà kinh doanh bất động sản, để tiến tới một mức giá phải chăng, chấp nhận được. Chưa chắc đó là giá thực, đúng với giao dịch nhưng không phải mức giá quá thấp hoặc quá cao.

Đáng chú ý là, trong những trường hợp này, nếu đòi hỏi các bên giao dịch phải có hợp đồng, biên lai, chứng từ bảo đảm chính xác để kiểm soát là điều rất khó, vì đây là thỏa thuận dân sự giữa hai bên. Cho nên, chúng ta nên có biện pháp nào đó để sát gần với thực tế hơn, cũng có thể thành lập một tổ tư vấn, thẩm định giá và đưa ra khung giá phù hợp để tham chiếu", TS. Lê Đăng Doanh phân tích.

Cũng theo vị chuyên gia, các đề xuất như buộc phải chuyển khoản qua ngân hàng đối với các giao dịch thanh toán cũng là một giải pháp, nhưng những người giao dịch sẽ vẫn có cách này cách kia để né tránh. Cơ quan quản lý Nhà nước không nên tìm cách để thu được thuế tối đa trong các trường hợp như vậy, mà nên chấp nhận một phương pháp có tính khả thi cao, hài hoà lợi ích của các bên, với mức thuế phù hợp và người tham gia giao dịch tự nguyện chấp hành quy định.

Về thực trạng này, một lãnh đạo Cục Thuế tại TP.HCM nhìn nhận, xác định đúng giá giao dịch nhà đất thực tế hai bên mua bán rất khó và cũng khó xác định được đúng giá thị trường, trong khi khung giá đất do UBND các tỉnh, TP ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng.

"Thực tế, bảng giá đất hiện nay chỉ khoảng15-25% so với giá thị trường. Khi trả hồ sơ, cơ quan thuế yêu cầu người dân khai lại cho đúng giá thị trường, trong khi không thể xác định giá nào là giá thị trường, nó như cái vòng luẩn quẩn. Vì vậy, cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý về đất đai, thuế, trong đó quy định rõ nguyên tắc xác định giá đất sát với giá thị trường để áp dụng thống nhất, công khai, tránh tình trạng lạm quyền, nhũng nhiễu", vị lãnh đạo chia sẻ.

Sớm xây dựng hệ điều hành dữ liệu

Thông tin từ Bộ Tài chính cho hay, Bộ đã có văn bản đôn đốc Tổng cục thuế, Chi cục thuế các địa phương có văn bản chỉ đạo để chống thất thu trong lĩnh vực bất động sản. Bộ Tài chính hướng dẫn theo hướng, nếu kê khai giá thấp thì tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.

Để quản chặt việc trốn tránh nghĩa vụ thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, cái gốc của vấn đề vẫn phải là giá bất động sản.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc khẳng định, theo Luật Đất đai, bảng giá đất sẽ ban hành 5 năm một lần, trong thời gian này UBND các tỉnh phải ban hành hệ số sử dụng đất để điều chỉnh giá đất. Vì vậy, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chính là giá đất để thu thuế bất động sản, điều này không sai pháp luật, hoàn toàn đúng pháp luật và đúng với Nghị định 14 về phương pháp hệ số xác định đúng thời điểm.

"Để chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản, sắp tới Bộ sẽ đề nghị các địa phương xây dựng hệ số điều hành, dữ liệu về mua bán bất động sản để tăng cường minh bạch trong thu thuế chuyển nhượng bất động sản", Bộ trưởng nhấn mạnh.

Trao đổi với báo chí, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính khuyến nghị, để quản chặt việc trốn tránh nghĩa vụ thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, cái gốc của vấn đề vẫn phải là giá bất động sản.

Vị chuyên gia có một số đề xuất như: Thứ nhất, phải công khai, minh bạch và ổn định lâu dài quy hoạch ở các địa phương, tránh hiện tượng môi giới làm giá, thổi phồng tạo sóng ảo, sốt giá ảo trên địa bàn.

Thứ hai, mua bán bất động sản phải giao dịch thanh toán qua ngân hàng, về mặt lâu dài muốn mua tài sản có giá trị lớn phải chứng minh thu nhập hợp pháp, đảm bảo tính minh bạch của thị trường.

Thứ ba, việc mua bán phải được ghi chép đầy đủ, áp dụng công nghệ số, thành lập kho dữ liệu như mua bán từng mảnh đất, ngày, tháng rõ ràng thì việc tính thuế được chính xác và giá bán chính xác.

Thứ tư, cơ quan công chứng phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán bất động sản chuẩn xác với giá thị trường, nếu không cơ quan thuế cần kiểm tra, yêu cầu công chứng lại hợp đồng theo đúng giá trị mua bán của thị trường.

"Cơ quan thuế có hệ thống cán bộ thuế đến tận thôn, xóm, xã, phường thì việc xác định giá đất ở từng khu vực theo giá thị trường là hoàn toàn khả thi. Trong đó cần có sự phối hợp của tổ dân phố, các tổ chức quần chúng. Tại đây, người dân sẽ hiểu rõ, nắm chắc giá cả bất động sản nơi họ sinh sống. Từ đó, cơ quan thuế có cơ sở căn cứ và yêu cầu các bên mua bán đất phải kê khai đúng giá trên thị trường. Về lâu dài sẽ hình thành thói quen khiến mọi người tự nguyện kê khai đúng giá bán. Nếu chúng ta biết kết hợp nhiều tổ chức, nhiều sức mạnh sẽ kiểm soát được việc chống kê khai và mua bán bất động sản hai giá", PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.