Đu đỉnh mua đất nền, nhà đầu tư giờ vật vã thoát hàng

Anh Nguyễn Văn Tuấn (phường Cửa Nam, Hà Nội) cho biết, anh mua 1 lô đất nền tại Thạch Thất (Hà Nội) đầu năm 2023 với giá 2 tỷ đồng/50m². Nhưng từ cuối năm 2023 đến giữa năm 2024, thị trường đất nền sụt thanh khoản, khiến giá lô đất của anh giảm lần lượt xuống 1,8 tỷ, 1,7 tỷ rồi 1,5 tỷ đồng.

Vào giữa năm 2025, do gặp khó khăn về dòng tiền nên anh Tuấn đã nhiều lần nhờ môi giới rao bán lô đất này nhưng không có người hỏi mua. Anh Tuấn như "ngồi trên lửa" vì nghĩ rằng lô đất khó thanh khoản, dòng tiền sẽ bị chôn lại.

Cuối năm 2025, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu giao dịch tích cực hơn, lô đất của anh Tuấn đã tăng giá, đạt mức mua ban đầu (2 tỷ đồng/nền). Tuy nhiên lượng khách hỏi vẫn thưa thớt và hiện lô đất vẫn chưa tìm được chủ mới.

" Thị trường hồi phục nhưng vẫn ít khách, nhất là giá lúc mua quá cao nên giờ bán sao cho không bị thua lỗ sẽ là bài toán rất khó ", anh Tuấn lo lắng nói.

Chị Trần Thị Hải Linh (phường Cầu Giấy, Hà Nội) cũng rơi vào tình cảnh “ôm đất” bất đắc dĩ khi lướt sóng bất thành. Chị Linh mua một lô đất tại Văn Giang (Hưng Yên) vào cuối năm 2024 với giá gần 4 tỷ đồng, kỳ vọng đầu năm 2025 sẽ bán lại và thu lời nhanh. Thế nhưng, sau đó nhiều khu vực bắt đầu chững giá, chị buộc phải giữ đất.

Mới đây, chị lại có ý định bán, với giá bán bằng lúc mua là 4 tỷ đồng/nền. Tuy nhiên, mức giá này theo môi giới lại là quá cao so với mặt bằng chung trên thị trường và so với các lô đất ở cùng vị trí, tuyến đường. “ Lúc tôi mua, đất trong khu đã tăng hơn 30% so với đầu năm ngoái. Giờ muốn bán lại thì giá đó rất khó bán, nếu muốn nhanh phải giảm giá” , chị Linh chia sẻ.

Tương tự, anh Hoàng Văn Đoan - một nhà đầu tư ở Hà Nội - cũng mua một lô đất tại khu vực quận Hoài Đức (cũ) vào cuối tháng 5/2025 với giá 4,7 tỷ đồng. Đây là khu vực gần đường Vành đai 4, được kỳ vọng sẽ tăng giá mạnh nhờ lợi thế hạ tầng. Tuy nhiên, sau một thời gian rao bán lại, anh Huy cho biết “không có một cuộc gọi hỏi mua nào”, dù đã chấp nhận bán thấp hơn giá gốc 200 triệu đồng.

“ Giá đã bị đẩy lên quá cao khiến người mua ở thực không mấy ai tìm đến, còn nhà đầu tư cũng bắt đầu thận trọng sau những bài học trước đó ”, anh Đoan nói.

Thị trường đất nền từ đầu năm 2025 đã ghi nhận sự chuyển biến về thanh khoản, nhưng mức độ hấp thụ vẫn chưa đủ để đáp ứng kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư . Tại vùng ven Hà Nội và các khu vực giáp ranh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc…, làn sóng đầu tư quay trở lại sau thời gian dài trầm lắng, đẩy giá đất tăng mạnh trong quý I/2025. Nhưng không ít người lao vào mua đất với tâm lý “sang tay” nhanh chóng đã rơi vào trạng thái mắc kẹt khi thanh khoản chưa kịp phục hồi.

Thực tế, tại các huyện vùng ven Hà Nội, mặt bằng giá đất nền đã tăng đáng kể so với đầu năm 2024. Đơn cử, tại huyện Hoài Đức (cũ), giá đất đã tăng từ 20-50%, các xã như: Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên đều ghi nhận mức tăng 20 - 50%, dao động 50-70 triệu đồng/m². Riêng những vị trí chiến lược như Lại Yên, Vân Canh, An Khánh đã vọt lên 90-130 triệu đồng/m², thậm chí vượt 150 triệu đồng/m².

Tại huyện Mê Linh (cũ), Mê Linh - nơi từng chỉ có giá 20-30 triệu đồng/m² - nay đã ghi nhận mức 40-55 triệu đồng/m². Còn tại Đông Anh (cũ), mức giá trung bình dao động từ 60-100 triệu đồng/m², nhiều lô đất đẹp sát trục đường lớn đã chạm ngưỡng 130-150 triệu đồng/m².

Vì sao đất nền khó thanh khoản?

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định: “Sóng” bất động sản mạnh nhất xuất hiện từ nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4/2025, tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền. Vào đỉnh điểm, nhiều khu vực ghi nhận giá bán tăng tới 40%.

Tuy nhiên, hiện cơn sốt đầu tư theo trào lưu sáp nhập đã hạ nhiệt. Nhà đầu tư không còn lao vào cuộc chơi một cách bất chấp như trước. Các địa phương từng có "sóng" thì hiện thanh khoản đã chững lại, đặc biệt là tại những nơi không nằm trong quy hoạch trung tâm hành chính.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng, lượng giao dịch đất nền tại vùng ven Hà Nội đã giảm nhẹ, giá bán cũng không còn giữ được đà tăng như hồi đầu năm.

Bên cạnh đó, tâm lý nhà đầu tư đang dần chuyển sang thế thủ. Nhiều người có xu hướng chờ đợi thêm các thông tin rõ ràng về chính sách và diễn biến kinh tế vĩ mô. Hiện thị trường đang có sự phân hóa rõ nét, khi chỉ những nơi có hạ tầng thực chất, pháp lý đầy đủ và nhu cầu sử dụng thực thì mới giữ được giá trị. Điều này yêu cầu nhà đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn và sàng lọc sản phẩm kỹ càng, thay vì chạy theo xu hướng ngắn hạn.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam dự báo: Trong bối cảnh nhiều ngân hàng thận trọng với các khoản vay mang tính đầu cơ thì phân khúc đất nền - vốn phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính - sẽ khó phục hồi thanh khoản sớm nếu lãi suất chưa giảm mạnh và hạ tầng không có đột phá mạnh mẽ. Ông khuyên nhà đầu tư giữ sự bình tĩnh, xác minh thông tin quy hoạch chính thức, chọn khu vực quen thuộc, có hạ tầng và dân cư hiện hữu để tránh rủi ro.