Giám đốc đầu tư Savills: Nửa cuối năm cung bất động sản khan hiếm, thanh khoản thấp

Nhận định về diễn biến của thị trường bất động sản nửa đầu năm, trao đổi với phóng viên, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhìn nhận bức tranh thị trường tương đối ảm đạm. Dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ không có sự thay đổi lớn. Ông Khương cho rằng các vấn đề thị trường tiếp tục đối mặt là nguồn cung khan hiếm, giá bán duy trì mức cao, tính thanh khoản chậm.

Nguồn cung hạn chế nhưng thanh khoản lại thấp

Bức tranh thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022 là sự tổng hòa của nhiều yếu tố, trong đó có câu chuyện siết tín dụng chảy vào bất động sản. TS. Sử Ngọc Khương cho biết Ngân hàng Nhà nước đã có tín hiệu siết tín dụng bất động sản ngay từ thời điểm đầu năm 2020, chứ không chỉ là vấn đề của thời gian gần đây. Tuy nhiên, hiện các dự án tốt, đảm bảo tiêu chuẩn vẫn sẽ được ngân hàng ưu tiên cho vay, ngược lại ngân hàng sẽ hạn chế hoặc không cho vay đối với các dự án ngân hàng thẩm định thấy nhiều rủi ro. 

Ngoài vấn đề về tín dụng bất động sản, vấn đề pháp lý của các dự án trong 3 năm vừa qua cũng gặp không ít khó khăn, kéo theo đó việc phê duyệt các dự án mất nhiều thời gian dẫn đến nguồn cung trên thị trường hạn chế, khan hiếm.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam. Ảnh: Nhật Quang

Cũng theo ông Khương, hiện có hai nhóm khách hàng chính trên thị trường. Một là khách hàng mua để ở và thứ hai là khách hàng mua để đầu tư thay vì họ gửi tiền vào ngân hàng, chứng khoán. Vì nguồn cung hạn chế, những người mua để đầu tư kỳ vọng giá trị tài sản tăng và đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên cao, trong khi đó khả năng chi trả của người mua ở thực không có, dẫn đến tình trạng tính thanh khoản thấp.

Nhận định về thị trường 6 tháng cuối năm, ông Khương cho rằng thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với các vấn đề như nguồn cung hạn chế, tính thanh khoản thấp do kỳ vọng lợi nhuận cao của nhà đầu tư thứ cấp, quỹ đất hạn hẹp và nguồn cung mới hạn chế do quy trình cấp phép dự án mới kéo dài.

Trên thị trường, TS. Sử Ngọc Khương nhận định mức giá 20-30 triệu đồng/m2 cho một căn hộ mới tại TP HCM đã trở thành "lịch sử" và hầu như không còn, thậm chí với mức giá 50-60 triệu/m2 người dân chỉ có thể tiếp cận các dự án chung cư nằm ngoài trung tâm thành phố tại các quận vùng ven hoặc các thành phố xung quanh TP HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai...

Trong thời gian tới, giá bất động sản sẽ tiếp tục xu hướng tăng do lạm phát, giá nguyên vật liệu xây dựng, giá nhân công, giá xăng dầu đều tăng... dẫn đến chi phí đầu vào tăng. Giám đốc Cấp cao của Savills cho rằng để có thể điều chỉnh, cân bằng mức giá phù hợp với đại đa số bộ phận người dân thì cần giải quyết vấn đề về quỹ đất cũng như sự thông thoáng về pháp lý. Khi đó chi phí đầu vào dự án giảm, mức giá chào bán ra thị trường khi đó cũng được điều chỉnh giảm theo.

Đối với nhà phát triển bất động sản, ông Khương cho biết nguồn cung hạn chế và nguồn vốn thực hiện dự án vẫn là một trong những vấn đề lớn nhất trong nửa cuối năm. Nếu các nhà phát triển dự án không bán được hàng, dẫn đến khó khăn trong nguồn vốn thực hiện dự án trong bối cảnh tín dụng dành cho bất động sản đang bị NHNN siết chặt.

Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu Tư Savills cho rằng người tiêu dùng Việt Nam hiện có thu nhập tương đối thấp, tính riêng tại TP HCM bình quân thu nhập đầu người dao động 3.000-3.500 USD/năm, mức chi trả cho một sản phẩm nhà ở hiện cao hơn nhiều lần so với thu nhập. Theo đó, một người lao động phổ thông có thu nhập 15-30 triệu đồng/tháng có thể mất 10-15 năm kể từ tốt nghiệp đại học để có thể sở hữu một ngôi nhà, trong khi đó đối với người dân lao động, công nhân thu nhập thấp thì việc sở hữu nhà ở thương mại với họ vẫn là một giấc mơ xa vời.

Nhà ở xã hội giải quyết bài toán nguồn cung?

TS. Sử Ngọc Khương cho biết để thực hiện thành công dự án nhà ở xã hội tạo nguồn cung cho thị trường là sự hài hòa giữa ba nhóm đối tượng chính. Thứ nhất là cơ quan quản lý Nhà nước cần đưa ra các quyết định về quỹ đất và vị trí phát triển dự án, quy mô... Nhóm thứ hai là các nhà phát triển bất động sản, họ chỉ phát triển dự án khi có tiềm năng sinh lời từ khoản đầu tư đó. Nhóm thứ ba là người mua nhà, nhà ở xã hội phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như trục đường giao thông, bệnh viện, trường học...

Ông Khương dẫn chứng, trên thị trường một số dự án nhà ở xã hội không thu hút được cu dân do không cung cấp đủ tiện ích tối thiểu như dự án nằm ở vị trí quá xa trung tâm, giao thông di chuyển khó khăn, cộng đồng dân cư chưa hình thành... Do đó, dự án xã hội không đơn thuần chỉ là một tên gọi mà còn là một hệ sinh thái đi kèm, đảm bảo lợi ích cư dân, đặt bài toán an sinh xã hội lên trên bài toán an cư lạc nghiệp.

Giám đốc Savills nhận định dự án xã hội không đơn thuần chỉ là một tên gọi mà còn là một hệ sinh thái đi kèm, đảm bảo lợi ích cư dân, đặt bài toán an sinh xã hội lên trên bài toán an cư lạc nghiệp. Ảnh: TTXVN

Để giải được bài toán về nhà ở xã hội, vai trò lớn nhất vẫn thuộc về Nhà nước với vai trò tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho doanh nghiệp, đồng thời có những quỹ đất dự trữ của thành phố để làm nhà ở xã hội cho người dân nhóm yếu thế trong xã hội.

Nhìn nhận về bức tranh xa hơn, ông Khương cho rằng nếu không tạo công ăn việc làm, chỗ ở cho người thu nhập thấp, tệ nạn xã hội có thể sẽ xảy ra trong tương lai. Mặt khác, khi được cung cấp chỗ ở, an cư lạc nghiệp, người dân thuộc nhóm yếu thế sẽ trở thành lực lượng lao động dồi dào trong xã hội.