Giám đốc Savills: "Quản lý chung cư không cần điều kiện thị trường dễ rối loạn"

Mới đây, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) có văn bản gửi Vụ Pháp chế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị sửa đổi Danh mục ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện tại Luật Đầu tư (sửa đổi) năm 2016. 

Theo đó, VCCI đã tiến hành rà soát 243 ngành nghề đầu tư kinh doanh trong Danh mục và nhận thấy 22 ngành nghề kinh doanh cần được xem xét để bãi bỏ ra khỏi Danh mục. Trong đó có kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư.

Sở dĩ bởi thời gian gần đây công tác quản lý vận hành tại nhiều chung cư có sự bất cập và dấy lên những nghi ngờ về lợi ích chung hay chiếm đoạt của công. Hàng loạt chung cư đỏ rực băng rôn phản đối Ban quản trị, Ban quản lý tòa nhà vì mập mờ tài chính.

Trao đổi với báo chí bà Trần Minh Ái, Giám đốc Quản lý bất động sản, Savills Tp.HCM khẳng định: Nếu bỏ hoàn toàn điều kiện kinh doanh với ngành này thì không nên, thay vào đó nên đưa ra các điều kiện thiết thực hơn để kiểm soát tốt hơn chất lượng và năng lực của các doanh nghiệp trong lĩnh vực quản lý và vận hành chung cư.

Nếu gỡ bỏ thị trường dễ bị rối loạn

Bà có thể đánh giá cụ thể hơn về đề xuất của VCCI bỏ quản lý vận hành nhà chung cư ra khỏi danh sách ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện?

Đề xuất của phòng VCCI trong dự thảo Luật Đầu tư sửa đổi loại bỏ ngành quản lý vận hành nhà chung cư và đào tạo quản lý vận hành nhà chung cư trong danh sách ngành nghề kinh doanh có điều kiện có thể hiểu là động thái gỡ bỏ rào cản kỹ thuật đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này. 

Các doanh nghiệp kinh doanh trong 2 lĩnh vực này sẽ có thể đăng ký kinh doanh dễ dàng hơn mà không phải đáp ứng những điều kiện đặc biệt như trước nữa. Đề xuất này không có nghĩa là các doanh nghiệp sẽ không phải đăng ký kinh doanh hay 2 ngành nghề này đang bị khai tử, không cho phép doanh nghiệp kinh doanh và đầu tư vào 2 ngành nghề này nữa.

Đề xuất này có cả những được và mất. Được ở chỗ nếu bỏ kinh doanh có điều kiện, việc đăng ký kinh doanh của các doanh nghiệp trong trong lĩnh vực này sẽ dễ dàng hơn. Ngành quản lý vận hành nhà chung cư sẽ rộng cửa đón chào nhiều doanh nghiệp hơn. Các dự án chung cư sẽ có nhiều lựa chọn hơn khi chọn đơn quản lý vận hành; thị trường có thể tăng tính cạnh tranh, thúc đẩy hiệu quả hoạt động của các đơn vị cung cấp dịch vụ.

Tuy vậy, cái mất của đề xuất này là phần "rào cản kỹ thuật" nhằm kiểm soát chất lượng và năng lực của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực quản lý vận hành chung cư.

Như đã nói, nghề quản lý bất động sản là một nghề rất đặc thù, có liên quan mật thiết đến trật tự an toàn sức khỏe và tính mạng của nhiều con người. Những đơn vị cung cấp dịch vụ này vì vậy cần phải đáp ứng những yêu cầu cao hơn về nghiệp vụ trước khi đăng ký kinh doanh. 

Việc gỡ bỏ những yêu cầu này sẽ mở đường cho những doanh nghiệp yếu kém, sẵn sàng cung cấp dịch vụ với chi phí thấp nhưng không đảm bảo chất lượng tại dự án chung cư, có thể gây hậu quả nghiêm trọng đến đời sống và trật tự an toàn của cư dân. Với những "rào cản kỹ thuật" như hiện nay đã có hàng ngàn doanh nghiệp đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực này với chất lượng dịch vụ rất đa dạng; nếu gỡ bỏ thì thị trường rất dễ bị loạn.

Là một người làm trong lĩnh vực quản lý bất động sản với nhiều năm kinh nghiệm, bà đồng tình hay phản đối đề xuất này?

Tôi đồng tình và ủng hộ việc xếp ngành quản lý vận hành chung cư vào mục kinh doanh có điều kiện. Tuy vậy, những điều kiện đặt ra cần phải thiết thực hơn, giúp kiểm soát chất lượng và năng lực của đơn vị quản lý vận hành chung cư tốt hơn. 

Ví dụ, một trong những điều kiện đăng ký kinh doanh hiện nay đối với ngành quản lý vận hành nhà chung cư là có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. 

Tuy vậy, chương trình đào tạo chứng chỉ quản lý vận hành chung cư của Bộ Xây dựng hiện chưa thực sự có tính ứng dụng cao, sát với thực tiễn quản lý vận hành bất động sản trên thị trường. 

Vì vậy chứng chỉ này có thể là một khởi đầu tốt cho những nhân sự mới bước vào nghề quản lý bất động sản nhưng chưa thực sự đảm bảo năng lực của các cá nhân quản lý vận hành chung cư.

Mặt khác, chương trình đào tạo này chỉ được cung cấp bằng tiếng Việt, trong khi một trong những điều kiện đăng ký kinh doanh khác là người đứng đầu doanh nghiệp phải có chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ quản lý vận hành chung cư. Điều này chưa thực sự phù hợp với các công ty có lãnh đạo là người nước ngoài và là một rào cản lớn với doanh nghiệp. 

Do đó, bỏ những điều kiện kinh doanh hiện tại đối với ngành quản lý vận hành chung cư từ một góc độ nào đó sẽ tháo gỡ những yêu cầu rườm rà đối với doanh nghiệp. 

Tuy vậy nếu bỏ hoàn toàn điều kiện kinh doanh với ngành này thì không nên, thay vào đó tôi cho rằng nên đưa ra các điều kiện thiết thực hơn để kiểm soát tốt hơn chất lượng và năng lực của các doanh nghiệp trong lĩnh vực quản lý và vận hành chung cư.

Mấu chốt là đưa ra cơ chế kiểm soát đơn vị sai phạm, yếu kém

Tuy nhiên, thời gian vừa qua xảy ra nhiều vụ tranh chấp giữa cư dân, chủ đầu tư, ban quản lý vận hành dự án và đặt ra nghi vấn về vai trò của đơn vị quản lý vận hành chung cư, bà thấy sao?

Tình trạng biểu tình tranh chấp tại các dự án chung cư hiện nay xảy ra có thể do nhiều nguyên do. Có trường hợp do mâu thuẫn bất đồng giữa cư dân/ ban quản trị với chủ đầu tư, giữa cư dân với ban quản trị. 

Trong những trường hợp này ban quản lý và vận hành dự án không có chức năng và nhiệm vụ phải giải quyết tranh chấp mà phần việc này là của chính quyền địa phương và tòa án. Ban quản lý và vận hành dự án là đơn vị thường xuyên tiếp xúc với cư dân, giúp tiếp nhận những ý kiến đóng góp và phản hồi về bất kỳ vấn đề nào tại dự án và truyền đạt lại với các bên liên quan; có lẽ vì lý do này mà ban quản lý và vận hành dự án, dù không có liên quan đến mâu thuẫn đang diễn ra, vẫn dễ bị đánh đồng và quy trách nhiệm trong nhiều trường hợp.

Mặt khác cũng có những trường hợp, cư dân có mâu thuẫn và bất bình với ban quản lý và vận hành dự án vì những sai phạm, yếu kém hoặc thiếu minh bạch trong dịch vụ quản lý vận hành. 

Tuy nhiên, thực trạng này có lẽ không phải là câu chuyện của riêng ngành quản lý vận hành nhà chung cư mà ở bất kỳ ngành nghề nào. Sẽ luôn tồn tại những đơn vị làm tốt và những đơn vị làm không tốt. Mấu chốt là đưa ra những cơ chế kiểm soát và giám sát chất lượng dịch vụ của đơn vị quản lý vận hành chung cư để hạn chế các trường hợp sai phạm, yếu kém. 

Ban quản lý và vận hành dự án đóng vai trò vô cùng quan trọng trong hoạt động vận hành dự án: điều phối các công tác an ninh, vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy, kỹ thuật điện nước, quản lý tài chính. Nếu thiếu đi đơn vị quản lý vận hành chung cư, những công việc trên sẽ không có người đảm nhận, hoặc được đảm nhận bởi các cá nhân không có chuyên môn và thiếu tính độc lập. 

Điều này sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động vận hành của dự án và chất lượng cuộc sống của cư dân - hãy thử tưởng tượng các dự án căn hộ này sẽ vận hành như các khu nhà tập thể của nhiều thập kỷ trước.

Bối cảnh này sẽ càng phi lý hơn khi các sản phẩm căn hộ ngày nay đang ngày càng thông minh và hiện đại, ngày càng có nhiều dự án chung cư quy mô lớn, đặt ra yêu cầu cao và phức tạp về quản lý, vận hành và bảo trì.