Giao dịch bất động sản phần lớn mua nhà thứ hai, tìm nơi trú ẩn tài sản

"Găm hàng" chờ giá tăng

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý III và 9 tháng năm 2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021 - 2024, gấp 2,4 lần so với quý III/2024.

Tính chung 9 tháng năm 2025, nguồn cung BĐS nhà ở đạt hơn 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, có hơn 86.000 sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024. Phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán, đang có xu hướng giảm nhờ nhu cầu phục hồi cùng sự hỗ trợ từ các chính sách ưu đãi về tín dụng.

Đáng chú ý, báo cáo của VARS chỉ ra, nguồn cung nhà ở quý III trở nên cạnh tranh hơn nhưng vẫn do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt. Nhóm này đóng góp hơn 54% nguồn cung mở bán mới, giảm 18% so với quý trước nhưng vẫn giữ vị thế dẫn đầu. Trong khi đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm 46% nguồn cung, góp phần mở rộng nguồn hàng và gia tăng tính cạnh tranh thị trường.

Tình trạng lệch pha cung cầu trên thị trường nhà ở vẫn chưa được cải thiện. Đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM, nơi nhu cầu lớn nhất nhưng phần lớn dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m2 do nguồn cung vẫn hạn chế so với nhu cầu và chi phí đầu vào tăng.

Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường BĐS của VARS cho biết, các dự án nhà ở mở bán mới trong quý III có giá cao hơn nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng” ngay ngày đầu mở bán nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền rẻ và áp lực lạm phát thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản trú ẩn.

“Giá các sản phẩm nhà ở lần đầu mở bán tiếp tục “neo” cao, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp. Giao dịch thứ cấp trở nên sôi động do sản phẩm sơ cấp có giá cao và chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, khiến người mua chuyển hướng sang hàng chuyển nhượng. Tuy nhiên lượng giao dịch thực tế vẫn hạn chế bởi nguồn hàng có sẵn khan hiếm, phần lớn chủ sở hữu không có nhu cầu bán, còn nhà đầu tư giữ hàng chờ giá tăng”, ông Chung nói.

Chi tiết cho từng thị trường, ông Chung cho hay, tại Hà Nội mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh, kéo giá toàn thị trường lên cao. Nhiều dự án căn hộ ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn, đặc biệt ở các khu đô thị có hạ tầng và tiện ích đồng bộ.

Trong khi tại TPHCM đà tăng giá căn hộ tiếp tục lan rộng, tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quanh các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm và mặt bằng giá hợp lý.

Cụ thể, giá bán trung bình căn hộ cao cấp trong quý III tại Hà Nội đạt 78,9 triệu đồng/m2, tăng 96% so với quý I/2019. Tại TPHCM, giá bán bình quân duy trì ở mức 81,6 triệu đồng/m2, tăng 57% so với quý I/2019.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) khẳng định, dù liên tục ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc, tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn đang đối mặt với tình trạng chưa sạch "điểm nghẽn" và bất cập BĐS tăng cao, mất cân đối cung cầu, tín dụng BĐS tăng cao...

“Những hạn chế này nếu không được tiếp tục tháo gỡ kịp thời sẽ cản trở sự phát triển ổn định, bền vững của ngành và ảnh hưởng tới tăng trưởng chung của nền kinh tế”, bà Miền nói.

Chất lượng không tăng

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết, trên nền tảng kinh tế khởi sắc, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung, lượng giao dịch, giá bán. Đặc biệt, quá trình phục hồi và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục tái cấu trúc mạnh mẽ. Các doanh nghiệp có năng lực tốt đang chủ động mở rộng quy mô, tận dụng thời điểm thị trường hồi phục để gia tăng thị phần. Trong khi đó, nhiều đơn vị yếu kém về năng lực quản trị, vốn hoặc pháp lý buộc phải rút lui khỏi thị trường.

Trong giai đoạn 2023 - 2025, thị trường căn hộ chung cư tại Việt Nam ghi nhận xu hướng tăng giá mạnh, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới tại các đô thị lớn, cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đáng chú ý, nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn chỉ trong thời gian ngắn, trong khi chất lượng dự án hoặc hạ tầng xung quanh không cải thiện đáng kể. Tại Hà Nội đã xuất hiện phổ biến các dự án có mức giá hàng trăm triệu đồng/m2 - hiện tượng chưa từng được ghi nhận trong các giai đoạn trước.

Theo VARS, BĐS tăng giá mạnh trong thời gian qua do chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất. Cụ thể, việc áp dụng các quy định mới về xác định giá đất theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn, đặc biệt là Nghị định 103/2024/NĐ-CP về phương pháp định giá đất khiến tiền sử dụng đất tính cho các dự án tăng mạnh.

“Đây là khoản chi phí chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí phát triển BĐS. Nghĩa vụ tài chính này tăng cao làm tổng chi phí đầu tư dự án bị đội lên đáng kể, buộc các chủ đầu tư phải nâng giá bán sản phẩm để bù đắp, từ đó đẩy mặt bằng giá thị trường tăng theo. Sự gia tăng này cũng làm giảm động lực triển khai dự án mới, nhất là đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, dẫn đến nguồn cung bổ sung cho thị trường càng bị hạn chế”, báo cáo của VARS nêu.

Một nguyên nhân khác là nhiều dự án được đưa ra thị trường trong giai đoạn gần đây thực chất là các dự án từng vướng mắc pháp lý, tạm dừng triển khai trong thời gian dài và nay được tái khởi động. Do phải gánh thêm chi phí tài chính, chi phí giải phóng mặt bằng, cùng nhiều khoản phát sinh trong thời gian đình trệ nên giá bán bị đội lên đáng kể so với mặt bằng chung.