Giáo sư Đặng Hùng Võ: Thị trường bất động sản đang có nhiều nghịch lý

Nghịch lý cung cầu

Thông tin với MarketTimes, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng thị trường bất động sản năm 2022 đang cho thấy những trạng thái hết sức đối lập nhau, thậm chí là nghịch lý.

Theo đó, nếu thị trường các tháng đầu năm liên tục sốt giá “trên mọi mặt trận”, nhất là ở phân khúc đất nền thì cuối năm lại có xu hướng giảm giá, thậm chí có dự án phải bán cắt lỗ đến 40%. Thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung đang trong cảnh hậu COVID-19.

Lý giải cho những nghịch lý trên, GS. Võ cho rằng, thị trường tăng giá đầu năm do vào đầu kỳ quy hoạch, có nhiều thông tin tạo điều kiện sốt giá cộng với giới đầu cơ “không biết đổ tiền vào đâu” do COVID-19 đã kích giá tạo ra nhiều đợt tăng giá để kiếm lời.

Tuy nhiên, rõ ràng sức khỏe của nền kinh tế hậu COVID-19 là không đủ để hấp thụ được những sự tăng giá đó, do đó sự tăng giá là ở bề nổi hình thức.

Cũng theo GS. Võ, thời gian qua, nhiều dự án bất động sản đã tự tăng giá lên gấp hai, ba lần. Như vậy sẽ vượt quá khả năng thu nhập của những người tiêu dùng thực bởi bản thân mỗi người cũng đều bị suy giảm thu nhập do dịch bênh và sẽ phải có những tính toán an toàn. Có thể nói, chính việc các chủ đầu tư tăng giá lên đã làm cho sức mua không kịp, mất thanh khoản.

Bên cạnh đó, GS. Võ cũng cho rằng, thời gian qua, công cuộc chống tham nhũng đã vạch ra nhiều vụ doanh nghiệp phát hành trái phiếu trái pháp luật, chính vì vậy càng làm cho tính thanh khoản thấp đi do thị trường gặp phải vấn đề dòng tiền.

Nói về việc có một số doanh nghiệp bất động sản đang khó khăn, phải bán lỗ, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng đó là câu chuyện vận hành bình thường của thị trường.

Theo đó, thị trường vận hành theo quy luật cung cầu tạo ra cách thức mua bán, tất cả điều đó là điều bình thường của thị trường. Nhiều bất động sản đã tăng giá hồi đầu năm thì hiện tại giảm giá cũng là bình thường, từng chủ đầu tư và nhà đầu tư sẽ tự biết khả năng của mình đến đâu để có quyết định phù hợp.

Những diễn biến diễn biến trên thị trường hiện nay không có gì đáng ngại. Có nhà đầu tư lãi gấp 2,3 lần thì cũng có lúc phải bán cắt lỗ. Điều đáng ngại là nợ xấu có xuất hiện hay không và cách nào để giải quyết nếu nó xuất hiện. GS. Võ nhận định.

Nghịch lý nợ xấu

Chia sẻ về việc các dòng tiền “mất hút” trên thị trường bất động sản gây ra tâm lý hoàn mang cho các nhà đầu tư về nguy cơ thanh khoản, nợ xấu, GS. Võ cho rằng về dòng tiền, hiện Ngân hàng Nhà nước quản lý khá tốt, yếu tố nợ xấu từ dòng tiền tín dụng là không đáng ngại mà nợ xấu thuộc khu vực doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu là nguy cơ đáng ngại hơn nhiều.

Theo đó, GS. Võ cho rằng hiện chưa có giải pháp nào được xem là khả thi để giải quyết và thị trường vốn rất lộn xộn, cần cố gắng cao nhất để tìm ra giải pháp cho thị trường trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản.

Nhận định về các động thái “hỗ trợ” thị trường bất động sản vừa qua của các cơ quan quản lý, GS. Võ cho rằng việc Chính phủ thành lập Tổ công tác giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản để giữ được mức thiệt hại ít nhất, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp không bị vướng mắc là rất đáng hoan nghênh.

Khuyến nghị thêm về giải pháp theo GS. Võ sau khi hoàn thành lộ trình rà soát lại toàn bộ các dự án bất động sản để đưa ra giải pháp cho từng nhóm dự án, đã biết được vướng ở đâu thì Chính phủ cần dự thảo một hoặc nhiều Nghị quyết của Quốc hội về các giải pháp tháo gỡ cho từng nhóm dự án.