Gỡ "nút thắt" pháp lý đưa bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tăng tốc

Trước khi đại dịch xảy ra, ngành du lịch Việt Nam có sự tăng trưởng rất mạnh, riêng trong năm 2019, số lượng du khách quốc tế tới Việt Nam đạt 18 triệu người, tăng 16,2% so với năm trước, và lần đầu tiên vượt qua Indonesia.

Kể từ thời điểm Việt Nam "mở cửa" du lịch vào ngày 15/3, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bắt đầu đà tăng trưởng trở lại (Ảnh: LV)

Cho tới nay, sau 2 năm đối mặt với dịch bệnh khiến ngành du lịch suy giảm nghiêm trọng, ngành du lịch bắt đầu có đà tăng trưởng nhờ vào chiến lược phủ rộng vắc-xin ngừa COVID-19, kèm theo đó là việc mở cửa du lịch vào tháng 3/2022. Dù số lượng khách quốc tế trong năm 2022 rất khó để quay lại "đỉnh" như năm 2019, thế nhưng, trong vài năm tới, chắc chắn con số 18 triệu lượt khách sẽ bị "phá vỡ".

Do đó, để đáp ứng được số du khách quốc tế ngày càng tăng, chưa kể du khách nội địa, thì việc phát triển các cơ sở lưu trú cho ngành du lịch là điều đương nhiên phải làm để đón "làn sóng" mới.

Gỡ nút thắt pháp lý

Bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng đa dạng hóa với các hình thái mà thế giới đã phát triển, song ở Việt Nam vẫn chưa được định hình rõ ràng, bởi các nút thắt về mặt pháp lý.

Cụ thể, theo quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản không có khái niệm riêng cho bất động sản du lịch, mà chỉ có khái niệm chung, quy định đây là công trình xây dựng với mục đích thương mại. Từ đó, các địa phương gặp phải tình trạng lúng túng khi phê duyệt các dự án mới.

Để "lách luật", một số địa phương đã chủ động xác định đây là sản phẩm bất động sản thuộc đất dự án xây dựng "nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở" để thu hút nhà đầu tư đến "làm tổ", làm tăng thu ngân sách Nhà nước.

Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy, thuật ngữ không có trong luật hiện hành này đã và đang gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương và dẫn đến nhiều hệ lụy sau này.

Có thể thấy, tại một số dự án loại này đã đi vào hoạt động, các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.

Trong khi đó, một số khác thì không, mặc dù dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, đưa vào sử dụng được vài năm, chủ đầu tư cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, nhưng hiện nhà đầu tư thứ cấp vẫn "mòn mỏi" chờ được cấp "sổ đỏ".

Do thiếu khung pháp lý, một số doanh nghiệp, chủ đầu tư gặp khó khăn hoặc phải nói dối trong việc thuyết phục khách hàng đầu tư, tiếp cận nguồn vốn tín dụng và thực thi thủ tục hành chính cũng như không được hưởng các chính sách ưu đãi về tiền thuê đất, tiền thuê dù đầu tư vào phân khúc này có chu kỳ kinh doanh dài hạn.

Bản thân nhà đầu tư cá nhân cũng khó tiếp cận các nguồn vốn vay và thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo các hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết.

Cũng vì vướng mắc này, một số chủ đầu tư dự án cố tình lập lờ tính chất dự án, quảng cáo đánh tráo khái niệm "đất cho thuê 50 năm" với "đất ở vô thời hạn"…để thu hút nhà đầu tư, huy động vốn triển khai dự án và bán với giá cao, kiếm lời lớn, bỏ mặc nhà đầu tư và đổ lỗi cho bất cập về pháp lý, thậm chí đổ lỗi cho sự bất nhất của địa phương, nhà nước.

Tất cả đang gây méo mó, cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vốn rất tiềm năng tại Việt Nam.

Sớm hoàn thiện khung pháp lý

Điều cần thiết để phát triển bất động sản du lịch, chính là việc Nhà nước cần sớm hoàn thiện sửa đổi, bổ sung cơ sở pháp lý của bất động sản du lịch trong Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản…

Theo đó cần chú ý ưu tiên thực hiện xử lý về pháp lý và thực tiễn theo các hướng sau: Thứ nhất, nên bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết và thống nhất về khái niệm, bản chất và hình thức bất động sản du lịch nghỉ dưỡng , dựa trên việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế, phù hợp với thực tiễn Việt Nam.

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc nổi bật của thị trường bất động sản

Thứ hai, những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở), nhưng chưa triển khai xây dựng được phép chuyển sang đất thương mại dịch vụ.

Thứ ba, đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Đồng thời, cơ quan chức năng theo thẩm quyền thực hiện điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp thực tế và xu hướng triển vọng phát triển dài hạn của địa phương.

Các dự án và sản phẩm bất động sản được hợp thức hóa phải đóng bổ sung tiền chuyển đổi mục đích theo giá thị trường và thuế sử dụng đất hàng năm do địa phương ban hành.

Đồng thời, tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật khác và thống nhất quản lý của nhà nước có liên quan về đất đai, kinh doanh bất động sản và thủ tục đầu tư trong các luật liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm hài hòa lợi ích các bên, vừa giảm thời gian, giảm chi phí và gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, tạo môi trường đầu tư minh bạch trong đầu tư phát triển phân khúc này.