Gỡ vướng cho nhà đầu tư ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng

Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ” vừa được tổ chức, PGS.TS. Trần Việt Dũng - Trưởng Khoa Luật Quốc tế (Đại học Luật TP.HCM) cho rằng, một trong những vấn đề lớn nhất cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch tại Việt Nam trong thời gian qua chính là sự không đồng bộ và thiếu rõ ràng trong các quy định pháp luật và chính sách của nhà nước.

Theo PGS.TS. Trần Việt Dũng, tại rất nhiều dự án bất động sản du lịch việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong dự án bị đóng băng. Các cơ quan chức năng "không dám" cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho các cá nhân vì những lấn cấn về chế độ pháp lý của đất cấp cho các dự án bất động sản du lịch, mặc dù về mặt chính sách Việt Nam đã có những chủ trương cho mô hình kinh doanh này.…

PGS.TS. Trần Việt Dũng cho rằng, điểm mấu chốt ở đây là Việt Nam hiện vẫn thiếu các quy hoạch tổng thể về sử dụng đất mang tính ổn định lâu dài cho những khu vực mà nhà nước dự định phát triển du lịch. Nhiều khu vực có tiềm năng du lịch, đặc biệt là du lịch sinh thái, du lịch biển, du lịch núi thường là vẫn thuộc nhóm quy hoạch là đất nông nghiệp, đất phòng hộ... Cần có một quy hoạch khu vực có thể phát triển du lịch và từ đó cho phép cơ quan nhà nước có một sự linh động trong việc thiết lập chính sách sự dụng đất cho từng giai đoạn.

Theo ông Dũng, Nhà nước cần phải đẩy mạnh chính sách khuyến khích kích cầu du lịch: tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kiến tạo các sản phẩm mới, dịch vụ mới, phù hợp với xu thế; Cần bổ sung, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác, cụ thể đất xây dựng các bất động sản du lịch theo hướng quy định rõ tính pháp lý (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) đối với của các loại đất và công trình trên đất của các sản phẩm bất động sản du lịch như resort villa, condotel, shoptel, homestay, farmstay…

PGS.TS. Trần Việt Dũng - Trưởng Khoa Luật Quốc tế, Đại học Luật TP.HCM.

Để xác định cụ thể đất xây dựng các bất động sản liên quan là loại đất gì cần căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu và hoạt động thường xuyên của chủ sử dụng trên đất đó. Việc cấp Giấy chứng nhận cho các loại bất động sản du lịch phải căn cứ theo mục đích sử dụng các loại đất đã xác định cụ thể. Tất nhiên, pháp luật cũng phải có những ràng buộc pháp lý để bảo đảm việc phát triển các sản phẩm bất động sản du lịch này không được tràn lan phá vỡ quy hoạch tổng thể của khu vực.

Đặc biệt, để bảo đảm sự minh bạch và dễ dự đoán cho các nhà đầu tư, Cơ quan chức năng phải cần ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định cụ thể, rõ ràng về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất cho dịch vụ du lịch liên quan…

TS. Nguyễn Thị Bích Ngọc - Trưởng phòng Đào tạo Sau đại học, giảng viên Khoa Luật Quốc tế, Đại học Luật TP. HCM nhận định, quy định pháp luật điều chỉnh quy trình đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch hiện nay vô cùng phức tạp. Theo thống kê trên cơ sở các quy định hiện hành, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 Luật, Bộ luật, 52 Nghị định, 42 thông tư, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn; tuỳ từng loại dự án mà phải thực hiện thủ tục gồm từ 30 đến 54 bước với 38 đến 159 con dấu và thời gian quy định hoàn tất thủ tục khoảng 1 năm đến 1,5 năm. Trên thực tế thời gian thủ tục kéo dài từ 2 năm đến 5 năm, hoặc lâu hơn. Việc vận hành dự án đòi hỏi chủ đầu tư có 3 Giấy chứng nhận, 2 Quyết định và 3 Giấy phép. Tuy nhiên, sự hiện diện của loại bất động sản du lịch trong các văn bản pháp luật hiện hành cũng được cho là mờ nhạt, chưa rõ ràng…

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch dựa trên quy trình, thủ tục áp dụng cho công trình xây dựng không phải là nhà ở một mặt khẳng định bất động sản du lịch chưa được quy định một cách độc lập trong văn bản pháp luật và mặt khác cũng cho thấy quy định pháp luật chưa tính đến tính chất đặc thù – đa công năng của bất động sản du lịch...

TS. Nguyễn Thị Bích Ngọc - Trưởng phòng Đào tạo Sau đại học, giảng viên Khoa Luật Quốc tế, Đại học Luật TP.HCM.

TS. Nguyễn Thị Bích cho rằng giải pháp phát triển kinh doanh bất động sản du lịch cần phải cân nhắc trong tổng thể các tác động của chính loại hình kinh doanh này đến lĩnh vực khác của nền kinh tế cũng như đời sống xã hội của người dân. Phải đảm bảo hài hòa lợi ích 3 bên giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

“Để an dân, Nhà nước phải cấp sổ đỏ theo Chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư; để tạo niềm tin từ doanh nghiệp, Chính quyền phải nhất quán trong thực thi chính sách, không mổ xẻ lỗi thuộc về ai mà phải đưa ra phương án xử lý để tháo gỡ hàng trăm nghìn tỉ bị ứ đọng ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Đồng thời, Nhà nước cũng cần xem xét lại thuế đất cho loại hình đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở)…”, TS. Nguyễn Thị Bích kiến nghị.