Góc nhìn chuyên gia: Cơ nào trong nguy giữa bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó?

Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản trong một báo cáo mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính quốc gia nhận định: "Trong vòng 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và thực hiện các dự án giảm mạnh, nhất là 2 năm gần đây gần như không có dự án mới ra hàng, dẫn đến nguồn cung bất động sản nhà ở ngày càng khan hiếm".

6 yếu tố bất ổn

Theo chuyên gia, nguyên nhân của tình trạng này là do:

Một, bất cập về nền tảng pháp lý, do sự chồng chéo của các bộ luật liên quan đến việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Việc Nhà nước tăng cường các biện pháp siết chặt và quản lý hoạt động đầu tư bất động sản, nhiều cấp quản lý ngại hoặc sợ hành động trong bối cảnh phát hiện nhiều sai phạm và các đợt thanh kiểm tra ngày càng nhiều hơn cùng nhiều bản quy hoạch còn đang chưa được thông qua cũng là nguyên nhân khiến quá trình triển khai các dự án gặp phải nhiều khó khăn.

Hai, một số quy định về đấu thầu dự án, cơ chế đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thỏa thuận… đã kéo dài gần như vượt quá sức chịu đựng về tài chính của doanh nghiệp phát triển dự án.

Ba, do dự án được cấp phép ít, đền bù giải phóng mặt bằng phức tạp nên các phân khúc nhà ở có đất cao cấp và chung cư cao cấp được ưu tiên xây dựng, hầu hết bị thổi giá lên rất cao, vừa để bù đắp chi phí (đặc biệt là chi phí tài chính), vừa tạo điều kiện cho hệ thống đầu cơ phát triển mạnh, trong đó có việc tận dụng thêm nguồn vốn này.

Bốn, chi phí tài chính, đặc biệt là chi phí trả lãi vay bao gồm cả tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và chi phí huy động từ những nguồn vốn khác (kể cả khuyến mãi…) đều rất cao. Lãi suất thực của Việt Nam (lãi suất cho vay trừ lạm phát) cao gấp 2-3 lần lạm phát, đây có thể coi là mức lãi suất cao nhất thế giới. Nói cách khác, các doanh nghiệp Việt Nam nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang kinh doanh với chi phí tài chính quá lớn. Trên thực tế, tình trạng này vừa làm xói mòn nền tảng tài chính của doanh nghiệp, vừa là gánh nặng lớn nhất đối với người tiêu dùng, đặc biệt là trong việc sở hữu nhà ở.

Năm, sự đình trệ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tình trạng cung tiền thấp xa so với GDP danh nghĩa và nguy cơ vỡ nợ của một số công ty bất động sản cũng đang chặn đứng dòng đầu tư phát triển dự án nhà ở, làm tăng thêm căng thẳng về nguồn cung không chỉ trong ngắn hạn mà còn cả trung hạn. Nếu thị trường bất động sản tiếp tục gặp phải những khó khăn về nguồn vốn, chủ đầu tư sẽ suy giảm niềm tin và ý chí kinh doanh, không còn hào hứng phát triển các dự án, từ đó tiếp tục làm hạn chế nguồn cung nhà cho người dân.

Sáu, vấn đề quy hoạch đô thị, cơ sở hạ tầng và môi trường sinh thái thiếu tầm nhìn dài hạn, nhất là nhà ở và cơ sở hạ tầng cho người có thu nhập thấp (đại bộ phận công nhân viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân đô thị, người lao động…) không được chú tâm đang biến vấn đề nhà ở trở thành một vấn đề xã hội.

Cơ nào trong nguy?

Bối cảnh trên là khó khăn chung của thị trường bất động sản, song ở một góc nhìn khác, TS. Nghĩa cho rằng cũng là cơ hội cho người mua nhà và những nhà đầu tư bất động sản cá nhân. Bởi lẽ, xu hướng chung là giá sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn và trung hạn. Do nhu cầu nhập cư ngày càng gia tăng, Hà Nội và Tp.HCM đã chứng kiến giá bất động sản trở nên ngày càng đắt đỏ. Áp lực nhập cư khiến bất động sản hạng sang ngày càng tăng cao.

“Phân khúc căn hộ nhà ở thương mại giá rẻ và trung cấp chắc chắn sẽ được ưu tiên phát triển, xong sẽ khó có nguồn cung trong 3-5 năm tới. Trong bối cảnh đó, phân khúc hạng sang nhất là chung cư cao cấp và biệt thự chắc chắn sẽ không có nguồn hàng mới trong trung và dài hạn do chính sách siết tín dụng và quỹ đất tại trung tâm ngày càng cạn kiệt. Bất động sản hạng sang sẽ tiếp tục tăng giá mạnh do nguồn cung hạn chế nhưng nhu cầu của tầng lớp trung lưu ngày càng tăng mạnh.

Tất nhiên, điều đó chỉ đúng ở những dự án của những chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng xây dựng và tiện ích được đảm bảo ở chuẩn mực cao và dịch vụ quản lý, vận hành tốt. Khi xây dựng căn hộ cao cấp cần tạo ra được văn minh văn hoá trong chung cư và trong khu đô thị. Tức là phải thiết kế, tạo ra các không gian ra sao để không chỉ đón nguồn khách mua để ở mà còn đón nguồn khách thuê để ở. Bởi thống kê 10 năm gần đây cho thấy, giá cho thuê căn hộ của Việt Nam rất cao, cao hơn nhiều so với một số quốc gia lân cận”, ông Nghĩa cho hay.

TS. Nghĩa đưa ra lời khuyên, những nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn tốt và đang cơ cấu lại danh mục đầu tư hoàn toàn có thể cân nhắc xu hướng trên để lựa chọn cho mình những dự án đầu tư phù hợp bởi chắc chắn cơ hội sinh lời là rất lớn và còn kéo dài trong vài năm tới.