- Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đâyTại: GS Đặng Hùng Võ: “Thị trường bất động sản hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước”
Mô hình BT : Công cụ tất yếu để hạ tầng không “chờ ngân sách”
- Thưa ông, sự “hồi sinh” của các dự án BT thời gian gần đây đang mang lại những chuyển biến rõ nét, khi nhiều dự án hạ tầng thiết thực được thúc đẩy triển khai nhanh hơn. Ông nhìn nhận như thế nào về vai trò của BT trong bối cảnh này?
- GS. Đặng Hùng Võ : Tôi nhớ rất rõ, năm 2020 khi Quốc hội ban hành Luật Đầu tư PPP đã có quyết định dừng BT. Ngay thời điểm đó, tôi đã cho rằng đây là một quyết định chưa hợp lý bởi không thể giữ tư duy “không quản được thì cấm”.
Thực tế sau đó đã chứng minh, quyết định này buộc phải điều chỉnh lại. Lý do rất rõ bởi nguồn lực ngân sách của chúng ta có hạn, trong khi nhu cầu đầu tư hạ tầng là rất lớn. Ngay cả việc vay vốn cũng không phải lúc nào cũng dễ dàng.
Trong bối cảnh đó, BT là một phương thức rất hiệu quả để huy động nguồn lực xã hội. Nếu không có những công cụ như BT thì câu hỏi đặt ra là: Bao giờ chúng ta mới có thể triển khai được các dự án hạ tầng quy mô lớn, tạo động lực cho sự phát triển? Nếu chỉ trông chờ vào đầu tư công, nhiều dự án sẽ bị kéo dài do quy trình lập kế hoạch, bố trí vốn mất nhiều thời gian. Khi đó, cái chúng ta mất không chỉ là tiến độ, mà là cơ hội tăng trưởng.
Thực tế cũng đã chứng minh, khi BT dừng lại, tốc độ phát triển hạ tầng chậm đi đáng kể. Điều đó cho thấy tính “sống còn” của BT đối với quá trình phát triển hạ tầng trong điều kiện hiện nay.
GS. Đặng Hùng Võ khẳng định nếu được triển khai đúng nguyên tắc và cơ chế mới, BT sẽ là chìa khóa tạo cú hích cho tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn tới. Ảnh: MarketTimes.
- Dù mang ý nghĩa quan trọng nhưng một trong những tranh luận về BT là câu chuyện “định giá đất rẻ” khiến nhà đầu tư được lợi. Ông nghĩ sao về lo lắng này?
- Tôi cho rằng lo ngại này là chưa hợp lý. Hiện nay, việc định giá đất trong các dự án BT không phải là một cơ chế riêng biệt, mà áp dụng chung theo quy định pháp luật và cơ chế chung như các dự án khác.
Đặc biệt, nguyên tắc “ngang giá” đã được quy định rất rõ trong Nghị định 257/2025/NĐ-CP. Theo đó, giá trị quỹ đất thanh toán phải tương đương với giá trị công trình sau quyết toán. Việc định giá phải qua thẩm định, có dữ liệu so sánh, không phải tùy ý.
- Nhưng sẽ có ý kiến rằng, cần tính giá đất cao lên để “chắc chắn không thất thoát”, đồng thời đúng với giá trị của quỹ đất khi các dự án hoàn thiện. Giải pháp này liệu có an toàn hơn?
- Thực tế đây là cách làm “bế tắc”. Vấn đề không phải là định giá cao hay thấp, mà là định giá đúng theo thị trường và đảm bảo cân bằng lợi ích.
Nếu Nhà nước định giá đất quá cao, chính Nhà nước sẽ góp phần đẩy mặt bằng giá đất trên thị trường lên. Khi đó, người dân là đối tượng chịu tác động đầu tiên, vì khả năng tiếp cận nhà ở sẽ khó khăn hơn.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, thay vì cố nâng giá đất, nhiều nước chọn cách điều tiết bằng thuế để có nguồn thu lâu dài. Đó là cách tiếp cận bền vững hơn.
Minh bạch, cùng hệ quy chiếu: Điều kiện để BT vận hành hiệu quả
- Một điểm khác đang được nhắc đến là sự “lệch pha” trong cách tính giá: Giá công trình BT chốt từ đầu, nhưng giá của quỹ đất thanh toán có thể bị tính sau nhiều năm. Điều này có khiến BT kém hấp dẫn, thưa ông?
- Đây là một vấn đề rất thực tế. Nếu giá công trình được xác định tại thời điểm ký hợp đồng nhưng giá đất lại xác định sau khi giải phóng mặt bằng và có quyết định giao đất, có thể 3-5 năm sau, thì rõ ràng có sự không tương xứng.
Trong khoảng thời gian đó, chi phí xây dựng, lãi vay, chi phí cơ hội đều tăng. Chưa kể, nhà đầu tư công trình BT bỏ vốn đầu tư nhưng chậm lấy lại vốn vì chưa được giao đất. Như vậy chẳng khác nào nhà đầu tư phải “cầm dao đằng lưỡi” và phải gánh rủi ro lớn.
Do đó, nguyên tắc quan trọng là phải đưa về cùng một hệ quy chiếu. Tức là giá trị phải được xác định cùng thời điểm ký hợp đồng, hoặc cùng tính tại thời điểm giao đất. Khi đó mới đảm bảo công bằng. Ngoài ra, việc thanh toán theo tiến độ, giao đất từng phần theo khối lượng hoàn thành cũng là giải pháp hợp lý để giảm áp lực tài chính cho nhà đầu tư.
Ở đây, tôi cho rằng cần làm rõ thêm một điểm rất quan trọng là “thời điểm xác định hoàn thành nghĩa vụ tài chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho quỹ đất đối ứng”. Hiện nay, theo quy định pháp luật, phải chờ nghiệm thu công trình với giá trị xây lắp bằng hoặc lớn hơn giá trị quỹ đất thì nhà đầu tư mới được xác nhận là “hoàn thành nghĩa vụ tài chính” để đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho quỹ đất đối ứng. Cách làm này tạo độ trễ lớn, bởi quá trình nghiệm thu, quyết toán có thể kéo dài nhiều năm.
Do đó, theo tôi, cần cân nhắc song song hai cách tiếp cận trong việc xác định thời điểm hoàn thành nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư. Một là, theo đúng quy định hiện hành như tôi đã phân tích ở trên; Hai là, linh hoạt hơn, giảm bớt rủi ro cho nhà đầu tư do độ trễ của việc chậm trễ trong công tác nghiệm thu, thanh quyết toán: ngay sau thời điểm giao đất và có Quyết định phê duyệt giá đất, thì có thể xác định “thời điểm hoàn thành nghĩa vụ tài chính” là thời điểm nhà đầu tư có bảo lãnh thực hiện hợp đồng tương ứng với giá trị quỹ đất. Giá trị xây lắp công trình sau khi hoàn thành công tác nghiệm thu, thanh quyết toán sẽ được ghi nhận và được khấu trừ tương ứng với giá trị quỹ đất.
Thanh toán theo tiến độ, giao đất từng phần theo khối lượng hoàn thành cũng là giải pháp giảm áp lực tài chính cho nhà đầu tư. Ảnh: VGP.
- Thực tế trước đây, không ít vấn đề của BT phát sinh không chỉ vì thiếu quy định, mà cả do khâu thực thi. Vậy với cơ chế hiện nay, điều gì đảm bảo các dự án BT sẽ thực sự vận hành hiệu quả và đảm bảo minh bạch?
- Điểm khác biệt lớn nhất là toàn bộ quy trình từ chuẩn bị dự án, lựa chọn nhà đầu tư, ký hợp đồng đến hậu kiểm đều được kiểm soát nhiều lớp. Cơ chế này gần như “khóa” các rủi ro từng tồn tại trước đây.
Đơn cử, ngay từ giai đoạn chuẩn bị, dự án phải được đưa vào kế hoạch đầu tư, xác định rõ nhu cầu và nguồn lực thanh toán, kể cả quỹ đất phải phù hợp quy hoạch và có tính pháp lý rõ ràng. Điều này giúp loại bỏ tình trạng “đề xuất rồi mới đi tìm đất để trả”.
Ở khâu lựa chọn nhà đầu tư, nguyên tắc là đấu thầu cạnh tranh, với tiêu chí rõ ràng về kỹ thuật và tài chính, hạn chế tối đa chỉ định thầu. Hay, sau khi hoàn thành, dự án còn có bước quyết toán toàn bộ chi phí và định giá lại quỹ đất theo cơ chế thị trường, thẩm định độc lập trước khi thanh toán. Những lớp kiểm soát này giúp việc thực hiện dự án trở nên minh bạch hơn rất nhiều, đồng thời hạn chế tối đa các rủi ro từng tồn tại trước đây.
- Vậy theo ông, để BT thực sự phát huy hiệu quả trong giai đoạn tới, đâu là nguyên tắc cần được đảm bảo?
- Cốt lõi vẫn là hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân nhưng phải theo hướng thực chất hơn. Nhà nước cần tạo cơ chế minh bạch, ổn định và nhất quán để nhà đầu tư yên tâm bỏ vốn dài hạn. Không thể để nhà đầu tư phải gánh rủi ro quá lớn từ những yếu tố ngoài khả năng kiểm soát như chậm giải phóng mặt bằng hay biến động chi phí mà không có cơ chế điều chỉnh. Ngược lại, nhà đầu tư cũng phải tuân thủ chặt chẽ các tiêu chuẩn về chất lượng, tiến độ và nghĩa vụ tài chính.
Ngoài ra, theo tôi, cần nhớ kỹ “nguyên tắc động” khi triển khai dự án BT. Nguyên tắc này có thể hiểu là cần bám sát chất lượng công trình, quá trình định giá, từ đó có các quy định chi tiết phù hợp với thực tiễn, thay vì “chốt cứng” một cách thiếu thực tế.
Tôi tin rằng, với khung pháp lý hiện nay và cách tiếp cận ngày càng rõ ràng, BT sẽ tạo ra lực đẩy quan trọng cho phát triển hạ tầng trong thời gian tới, góp phần mở rộng dư địa tăng trưởng cho nền kinh tế.
- Xin c ảm ơn ông!