Hà Nội 'siết' xây chung cư nội đô, di dời 860.000 người dân, dự báo bất nhờ về giá căn hộ trong năm 2026

Hạn chế xây chung cư nội đô khiến các sản phẩm hiện hữu trở thành hàng hiếm, đắt giá

HĐND TP Hà Nội đã thông qua Nghị quyết về điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021–2030. Nghị quyết xác định rõ định hướng kiểm soát phát triển nhà ở tại khu vực nội đô lịch sử, đồng thời điều chỉnh mục tiêu, chỉ tiêu về diện tích, chất lượng và cơ cấu các loại hình nhà ở nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững của Thủ đô trong dài hạn.

Theo nghị quyết, tại các xã, phường thuộc khu vực nội đô lịch sử, thành phố hạn chế tối đa phát triển nhà chung cư trong các dự án đầu tư xây dựng mới nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Ngoại lệ chỉ áp dụng đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và các dự án nhà ở tái định cư. Mục tiêu là hạn chế gia tăng dân số, giảm áp lực quá tải hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, từng bước cải thiện chất lượng không gian đô thị khu vực lõi.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cho rằng, những năm gần đây Hà Nội đặc biệt chú ý tới phát triển không gian đô thị. Việc hạn chế tối đa xây chung cư mới trong nội đô là điều hoàn toàn đúng đắn, nhằm dành những quỹ đất còn lại để thay đổi diện mạo Thủ đô. Điều này còn giúp việc giãn dân nhằm phát triển vùng ven tốt hơn.

Tuy nhiên, việc nội đô không có thêm chung cư mới có thể khiến các sản phẩm chung cư hiện hữu trở thành hàng hiếm, đắt giá hơn. Về dài hạn, vùng ven Hà Nội sẽ được quy hoạch, phát triển bài bản hơn để đón cư dân từ nội đô về sinh sống, tạo động lực mở rộng vùng Thủ đô.

“Giá bất động sản vùng sẽ còn nhiều cơ hội tăng trưởng trong tương lai, đặc biệt khi dân cư trở nên đông đúc”, vị chuyên gia khẳng định.

Theo ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 Group - cho rằng, nếu Hà Nội xác định nội đô là 4 quận nội thành cũ thì sẽ không tác động nhiều tới thị trường. Bởi khu vực này không còn quỹ đất mà chỉ còn các dự án cải tạo khu tập thể cũ.

Tuy nhiên, nếu thành phố Hà Nội xác định nội đô tính từ Vành đai 3 vào trong thì sẽ khiến nguồn cung chung cư trở nên khan hiếm đáng kể. Theo đó, giá chung cư tại cả các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân cũ,... sẽ tăng giá và chỉ còn người giàu mới đủ khả năng mua.

Ông cho rằng, nguồn cung nội đô khan hiếm sẽ khiến người dân quan tâm tới vùng ven nhiều hơn. Hiện nay giá chung cư vùng ven đã đạt mức 100 triệu đồng/m2, mức giá khá cao. Tuy nhiên, phân khúc này sẽ đáp ứng riêng cho khách hàng phân khúc cao. Thời gian tới Hà Nội sẽ có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội và giá phù hợp, người dân có nhiều lựa chọn hơn khi mua nhà.

“Hà Nội cũng cần quy định rõ hạn chế tối đa phát triển chung cư trong nội đô là thế nào và quy hoạch cụ thể”, ông nói.

Di dời hơn 860.000 người, nhu cầu nhà ở tăng mạnh

Tại báo cáo các nội dung chính của Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm được Hà Nội thông qua ngày 27/1, đáng chú ý có nội dung hơn 860.000 người sẽ được bố trí lại chỗ ở để phục vụ quá trình tái cấu trúc đô thị quy mô lớn của Thủ đô.

Theo đó, khi tái cấu trúc đô thị giai đoạn 2026-2035, Hà Nội di dời 200.000 người ở sông Hồng; 200.000 người ở hồ Tây và phụ cận; 42.000 người ở một số tuyến phố trong phạm vi Vành đai 3. Khi tái cấu trúc đô thị giai đoạn 2036-2045, Hà Nội di dời 26.730 người ở khu phố cổ, 23.000 người ở khu phố cũ, 370.000 người ở các khu vực còn lại trong Vành đai 3.

Song song với việc di dời, Hà Nội đề xuất tái cấu trúc dân cư theo hướng giãn dân nội đô. Người dân thuộc diện giải tỏa, di dời sẽ được bố trí tái định cư một phần tại chỗ, phần còn lại tại các khu đô thị mới ở các cực tăng trưởng như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc. Những khu vực này được định hướng đầu tư đồng bộ hạ tầng, đầy đủ tiện ích như trường học, bệnh viện, công viên, nhằm đảm bảo điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, nếu chỉ tính 1/5 dân số nội đô bị di dời có nhu cầu mua chung cư nội đô thì đây sẽ là một lực đẩy vô cùng lớn cho thị trường chung cư Hà Nội. Trong bối căn hộ chung cư khu trung tâm khan hiếm, đây sẽ là động lực cho giá nhà tiếp tục tăng.

"Không chỉ căn hộ nội đô mà ngay các đại đô thị vùng ven cũng sẽ đón một lượng khổng lồ nhu cầu nhà ở của người dân giãn dân ra các đô thị vệ tinh của thủ đô. Hiện nay chúng ta có thể nhìn thấy khắp 4 phía Hà Nội đều được bao bọc bởi các siêu đô thị", ông Quyết khẳng định.