Hé lộ "chiêu" để doanh nghiệp địa ốc tự bảo vệ mình trong bối cảnh dòng vốn tắc nghẽn

Theo báo cáo thị trường mới công bố của DKRA Group cho thấy, thị trường bất động sản tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như: Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai, trong 2 tháng đầu năm 2024 không có nguồn cung mới về phân khúc căn hộ và có 6 dự án mở bán (khoảng 440 căn), nhưng tất cả đều thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo.

Những dự án nào sắp ra mắt?

Tại khu Nam TP.HCM, Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng sẽ ra mắt dự án căn hộ duy nhất của Phú Mỹ Hưng trong năm 2024 với số lượng chỉ 95 căn hộ và đây cũng là dự án hiếm hoi được cấp giấy phép xây dựng thời điểm này.

Nếu như ở thị trường TP.HCM khá khan hiếm thì khu vực lân cận như tỉnh Bình Dương có phần sôi động hơn. Chẳng hạn mới đây, Phú Đông Group vừa chính thức giới thiệu ra thị trường thông tin căn hộ Phú Đông SkyOne. Dự án này có quy mô 5.615m2 , tổng vốn đầu tư xây dựng dự án 1.100 tỷ đồng, cung cấp ra thị trường 780 căn hộ có diện tích từ 42m2 - 72m2.

Mức giá bán dự kiến mỗi căn hộ chỉ từ 1,4 đến 2,2 tỷ đồng/căn. Đây được xem là chiến lược đáp ứng số đông giữa thời "bão giá" của Phú Đông SkyOne trong bối cảnh thị trường đang khan hiếm nguồn cung.

Tương tự, chủ đầu tư dự án Phương Trường An 6 cũng đang gấp rút hoàn thiện pháp lý cuối cùng để đưa dự án ra thị trường. Dự án có quy mô 41,9ha trong đó 2.760 nền đất, kỳ vọng sẽ góp phần gia tăng nguồn cung cho thị trường và đáp ứng nhu cầu thực của khách hàng.

Còn An Gia Group cũng có kế hoạch ra mắt dự án The Gió Riverside (Bình Dương), đã được cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, với quy mô khoảng 3.000 căn hộ. Dự án này liền kề trục Xa lộ Hà Nội và tuyến Metro số 1, được định vị là khu phức hợp ven sông Đông Sài Gòn, tích hợp đầy đủ các tiện ích, hướng đến người mua ở thực tại TP.HCM và khu vực giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai.

Ngoài ra, chủ đầu tư này cũng đang tiếp tục mở bán rổ hàng còn lại của dự án nhà phố biệt lập The Standard tại TP.Tân Uyên với chính sách sổ hồng trao tay, thanh toán 10% nhận nhà cùng chuỗi tiện ích hiện đại…

Tại thị trường Long An, theo ghi nhận, gần đây loạt "ông lớn" như Vingroup, Ecopark, MIK Group, VPBank, BIM Group, Eurowindow... cùng lúc tiến về để phát triển nhiều phân khúc bất động sản.

Trong đó, đáng chú ý là ngay đầu năm 2024, liên danh Vinhomes và Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Việt Nam (VIG) đã đăng ký thực hiện dự án Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây tại huyện Cần Giuộc. Đây là dự án có quy mô đầu tư lớn nhất của tỉnh Long An tính đến hiện tại. Sơ bộ chi phí thực hiện dự án này lên đến con số 80.079 tỷ đồng, tương đương hơn 3,7 tỷ USD.

Dự án có hơn 7.000 căn nhà ở liền kề, gần 8.200 biệt thự, khoảng 13.440 căn hộ chung cư và 2.370 căn nhà ở tái định cư thấp tầng.

Còn tại khu vực miền Trung, Công ty TNHH NPL và đơn vị phát triển APG Holdings, Tổng thầu xây dựng APGCONS cùng đơn vị phân phối độc quyền EximRS vừa ký kết hợp tác dự án căn hộ cao cấp số 04-06 Bắc Sơn, Vĩnh Hải (TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa). Dự án có tổng vốn đầu tư 490 tỷ đồng với quy mô diện tích 1.970m2 gồm 434 căn hộ chung cư, có quy mô 40 tầng được cấp phép xây dựng ở thành phố biển Nha Trang.

Đặc biệt, dự án căn hộ cao cấp số 04-06 Bắc Sơn này dự kiến ra mắt thị trường vào tháng 5/2024 với giá chỉ từ 1,5 tỷ đồng/ căn, sở hữu lâu dài.

Giá bất động sản vẫn 'miệt mài' tăng

Trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn kéo dài, những tưởng mặt bằng giá sẽ được kéo giảm, song thực tế mặt bằng giá còn đang tăng lên.

Theo dữ liệu của DKRA Group cho thấy, mặt bằng giá bán sơ cấp của phân khúc căn hộ chung cư không nhiều biến động, cục bộ ghi nhận mức tăng 3-6% tại một số dự án ở TP.HCM có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng, bàn giao nhanh chóng. Hiện giá bán căn hộ mới tại TP.HCM cao nhất là 82 triệu đồng/m2, còn thấp nhất là 52,5 triệu đồng/m2.

Ông Ngô Quang Phúc, CEO Phú Đông Group, cho hay, khó có thể trông đợi thị trường căn hộ sẽ giảm giá thời gian tới bởi chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu, xây dựng, tiền đất… đều tăng. Đặc biệt, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài làm tăng chi phí phát triển cũng góp phần đẩy tăng giá nhà…

"Trước đây các doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng lợi nhuận khá cao, khoảng 30 - 40%, song hiện nay doanh nghiệp phải điều chỉnh, giảm xuống để phù hợp với thị trường, đưa ra mức giá gần hơn với người mua nhà. Khi đó góp phần giải bài toán thanh khoản thị trường", ông Phúc đề nghị.

Trong khi đó, trong báo cáo với Thủ tướng gần đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đưa ra quan điểm về câu chuyện vì sao giá bất động sản lại tăng mạnh. Theo ông Châu, trong 3 năm qua, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư của TP.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay. Năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án và năm 2023 cũng chỉ có 2 dự án.

"Như vậy, sau 3 năm kể từ khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, TP.HCM chỉ có 11 dự án được "khai sinh", chưa kể thời gian triển khai xây dựng kéo dài nên nguồn cung không nhiều, đẩy giá nhà ngày càng tăng cao. Còn nhà ở xã hội thậm chí không có dự án nào được chấp thuận chủ trương đầu tư", ông Châu nói.

Trước bối cảnh giá nhà tăng cao, nguồn cung hạn chế và thanh khoản cũng khá èo uột, các DN bất động sản đã chủ động tìm hướng đi mới để thích nghi và vượt qua khó khăn. Đó là không chỉ không đưa ra giá bán quá cao, mà còn tăng mức chiết khấu ở mức tương đương với chi phí lãi vay ngân hàng, nhằm giảm giá bán cho người mua nhà.

Đây được xem là những biện pháp thích nghi với tình hình mới, giúp các doanh nghiệp địa ốc tự bảo vệ mình trong bối cảnh dòng vốn tắc nghẽn. Đồng thời mang lại cơ hội cho khách hàng trong việc tiếp cận nhà ở khi giá thực tế giảm đi.

Chẳng hạn, Liên doanh giữa Công ty TNHH Phát triển căn hộ Nam Long (Tập đoàn Nam Long Group) và đối tác Nhật Bản Nishi Nippon Railroad đã triển khai mở bán dự án căn hộ EHome Southgate (Long An) giai đoạn 3. Dự án này tập trung chủ yếu vào đối tượng khách hàng có mức thu nhập trung bình từ 15 triệu đồng/tháng, với mức giá chỉ từ 1 tỷ đồng/ căn có diện tích 50m2.

Hoặc, Công ty CP bất động sản EximRS cũng vừa ký kết hợp tác khai thác cho thuê căn hộ Cash - Home (quận Hà Đông, Hà Nội) với Công ty TNHH quản lý tài sản Taisei VN - một thương hiệu thuộc Tập đoàn Taisei Nhật Bản có hơn 63 năm kinh nghiệm quản lý tài sản các bất động sản toàn châu Á.

Theo đó, tại Cash - Home, chủ đầu tư cam kết thuê lại căn hộ 2 phòng ngủ và 3 phòng ngủ với giá lần lượt là 14 triệu đồng/tháng và 18 triệu đồng/tháng, tương đương với 168 triệu đồng và 216 triệu đồng/năm.