Hết thời đầu tư bất động sản theo tâm lý đám đông

Có nhiều người chỉ nhìn thấy ngắn hạn, cái lợi ngay trước mắt mà không có tầm nhìn lâu dài. Như khi họ có tiền nhàn rỗi thì không muốn bỏ tiền ra mua đất, dù lúc đó giá đất đang rẻ. Đến khi thấy đất tăng giá, nhìn thấy được cái lợi ngay trước mắt mới nháo nhào đi mua. Lúc đó, họ chỉ nghĩ cứ mua vào là được vì sợ nếu không mua ngay sau này lên cao nữa không mua được. Trong lúc giá tăng, họ cho rằng mua được là được, mua hôm nay, ngày mai lên có lời dù đó chỉ là lời ảo, trên giấy mà thôi. 

Khi đưa ra nghịch lý này của thị trường BĐS, nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm đồng tình cho rằng, thực sự chỉ có một số ít nhà đầu tư có tầm nhìn xa trông rộng hay những nhà đầu tư lâu năm mới dự đoán được tương lai nên mua đất lúc đang rẻ để giữ tài sản.

Trong gần 3 năm qua, đất đai sốt nóng là do dịch bệnh ảnh hưởng đến kinh doanh sản xuất, dòng tiền không phục vụ cho sản xuất được nên đã đổ vào bất động sản để trú ngụ. Do đó, giá đất tăng vù vù cũng đúng quy luật. Đến khi dịch bệnh ổn định, kinh doanh sản xuất trở lại, dòng tiền rút từ “hầm trú ẩn” bất động sản mang ra kinh doanh. Khi đó, thị trường không còn nóng sốt cũng đúng. 

Nhiều nhà đầu tư có chung quan điểm, khi thị trường “sóng yên bể lặng”, mọi người chần chừ, lo ngại thì hãy hành động còn khi người khác hành động thì mình nên chần chừ. 

Thế nhưng, có rất ít người làm được điều đó mà đầu tư theo kiểu đám đông, bầy đàn. Cứ tăng là mua, chứ chững lại hay có dấu hiệu đi xuống là run tay, đứng ngoài cuộc ngay. 

Ông Ngô Thế Vinh - một nhà đầu tư lâu năm chia sẻ: “Có nhiều đối tượng đầu tư khác nhau và có những người đua theo sóng, theo phong trào. Nhiều người có khi cũng không có ý định mua nhưng những người xung quanh kể chuyện kiếm được rất nhiều tiền khiến bản thân cũng sốt ruột lao vào đầu tư bằng khoản tích lũy hoặc vay mượn. 

Đấy người ta gọi là đầu tư theo tâm lý bầy đàn. Với những người đầu tư như thế thường sẽ nhận trái đắng. Bởi, khi đầu tư theo kiểu như thế không có thông tin, không biết quy luật của thị trường như thế nào và bị những người xung quanh lôi kéo. Phần lớn những người đó lúc có sóng mua vào lúc đỉnh và bán vào đáy, tức là khi bước vào đầu tư thì thị trường bắt đầu vào đỉnh và đến khi thị trường xuống không bán ngay mà cứ kỳ vọng, kỳ vọng đến lúc không chịu được sức ép tài chính nữa thì bán ra. Lúc đó bán ra thì thường bán ở khu vực đáy”.

Đồng tình với nghịch lý nêu ở trên, ông Nguyễn Minh Tuấn - CEO của AFA Capital cho rằng, BĐS là một sản phẩm tài chính giống như cổ phiếu, trái phiếu, vàng... Thông thường, thị trường sẽ có nhiều nhà đầu tư mới tham gia đồng nghĩa chưa có nhiều kinh nghiệm. 

“Khi mà thị trường đang trong chu kỳ tăng giá thì những nhà đầu tư mới mất rất nhiều thời gian, chần chừ nghe ngóng và khi tham gia vào thị trường thì đôi khi thị trường đã đi xuống một chu kỳ. Tất cả các dạng đầu tư đều có chu kỳ và rất phụ thuộc vào tình hình vĩ mô. Khi tình hình vĩ mô không tốt như các chính sách tiền tệ bị co hẹp lại, lãi suất có chiều hướng tăng cao… thì những người mới tham gia thị trường rất dễ dàng đu đỉnh”, ông Tuấn nhận định. 

Với kinh nghiệm bám sát thị trường lâu năm, ông Ngô Thế Vinh cho rằng, nếu không muốn bị “đu đỉnh”, đầu tư có hiệu quả cần quan tâm 3 yếu tố. 

Một là thị trường. Thực sự yếu tố thị trường ai cũng nhìn thấy tức là lúc nào sốt thì nó lên, lúc nào đóng băng thì nó xuống. Khi sốt kéo theo nhiều thông tin và người người nhà nhà lao vào. Tuy nhiên, đầu tư theo thị trường phần lớn là lỗ, không có ai lãi cả vì lúc đó đầu tư theo tâm lý bầy đàn. 

Hai là quy hoạch tổng thể. Yếu tố này sẽ tác động đến giá, chẳng hạn như khi sáp nhập Hà Tây về Hà Nội thì bất động sản cũng tăng, nhưng vấn đề tăng nhiều hay tăng ít thì phụ thuộc vào yếu tố thứ ba - quy hoạch cục bộ. Những nơi có khu đô thị, có kế hoạch xây dựng đường xá sẽ tăng hơn những nơi khác. 

Yếu tố cuối cùng quyết định đến đầu tư là thời điểm thực hiện quy hoạch. Có những quy hoạch 20, 30, 50 năm những vẫn chưa thấy đâu mà cứ treo ở đó. Nếu vừa nghe có dự án đã mua mà không có sự kiểm chứng để vào đúng thời điểm thì sau vài lần giá BĐS lên xuống có khi dự án vẫn chưa được thực hiện.

“Nếu chúng ta nắm được một trong bốn yếu tố đó thì cũng chưa biết kết quả đầu tư sẽ thế nào nhưng nắm được cả bốn yếu tố thì chắc chắn thành công”, nhà đầu tư này chia sẻ.