HoREA kiến nghị sửa đổi quy định về "thời hạn sử dụng đất"

Con số này được Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đưa ra trong một văn bản gửi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên Môi trường đề xuất tính thời hạn sử dụng đất kể từ ngày dự án đưa vào kinh doanh.

Cụ thể, theo HoREA, Điều 126 Luật Đất đai 2013 đã quy định đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm).

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán, để bán kết hợp với cho thuê, để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất (nêu trên) có những mặt bất cập, chưa thật hợp tình hợp lý.

Đối với hầu hết các dự án bất động sản, sau khi hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì chủ đầu tư được UBND cấp tỉnh giao đất, cho thuê đất và xác định thời hạn sử dụng đất, phần lớn thời hạn là 50 năm.

Sau đó, chủ đầu tư phải làm các thủ tục chuẩn bị đầu tư, triển khai công tác xây dựng các hạng mục… Toàn bộ các công việc này mất khoảng trên dưới 3 năm thì dự án mới hoàn thành, được nghiệm thu đưa vào sử dụng. 

Từ thời điểm đó, chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng, và giữ lại phần thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê để khai thác kinh doanh, và mới bắt đầu có doanh thu, lợi nhuận.

Tính theo quy định trên thì thời hạn kinh doanh thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47 năm. 

Trong giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng, nhiều dự án đắp chiếu, phát sinh hàng tồn kho và nợ xấu rất lớn. Báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, trong các năm qua, đã có trên 500 dự án bị ngừng triển khai, bị thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, trong giai đoạn 2016 - 2020, tổng số nợ xấu của các ngân hàng thương mại vào khoảng 300.000 tỷ đồng. Khoảng 70% tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu này là bất động sản. Như vậy, có khoảng 200.000 tỷ đồng giá trị bất động sản là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu thuộc các dự án đang bị đắp chiếu. 

Để xử lý "cục máu đông" này, năm 2017, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó, đã đưa ra cơ chế và phương thức rất phù hợp để xử lý tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu mà phần lớn là các dự án bất động sản. 

Thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội, Công ty Quản lý tài sản (VAMC) đã thực hiện thu giữ dự án thế chấp, đảm bảo khoản nợ xấu, đầu tiên là dự án Sài Gòn One Tower, số 1 Hàm Nghi, quận 1 để tổ chức đấu giá rộng rãi lựa chọn chủ đầu tư mới.

Nếu đấu giá thành công trong năm 2018 thì người trúng đấu giá cũng chỉ còn thời hạn sử dụng đất dự án là 40 năm. VAMC dự kiến giá khởi điểm đấu giá dự án Sài Gòn One Tower khoảng 6.110 tỷ đồng, nhưng nếu thời hạn sử dụng đất của dự án được tính lại là 50 năm kể từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh, thì giá khởi điểm đấu giá có thể cao hơn mức giá hiện nay, sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia đấu giá và chắc chắn giá trúng đấu giá sẽ cao hơn.

HoREA cho rằng, nếu quy định thời hạn sử dụng đất của dự án được tính kể từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh thì vừa đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, và trong các trường hợp xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42 của Quốc hội sẽ xác định đúng giá trị dự án và làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Trên cơ sở đó, HoREA đề xuất Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, sửa đổi quy định về "thời hạn sử dụng đất" vào Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013 "Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh".