Khả năng mua nhà đô thị của người dân ngày càng yếu

Nguồn cung nhà ở năm 2021 giảm 35,48%, tổng số căn nhà giảm 14,51%; căn hộ bình dân giảm về 0%; căn hộ từ 20 triệu đồng/m2 – 40 triệu đồng/m2 giảm còn 26,02%; căn hộ trên 40 triệu đồng/m2 tăng 73,98%.

Theo chuyên gia, những người đang sở hữu nhà ở trong thời điểm hiện tại là vô cùng may mắn. Mặc dù giá nhà được dự báo tăng với tốc độ thấp hơn trong năm nay, nhưng vẫn ở mức cao. Trong bối cảnh đó, lãi suất được dự kiến sẽ được điều chỉnh lên mức cao hơn khiến người mua sẽ gặp càng nhiều thách thức về tài chính.

Nhiều chuyên gia dự báo thị trường nhà ở năm 2022 vẫn đầy rẫy những khó khăn cho người mua nhà do lạm phát, tắc nghẽn chuỗi cung ứng và khan hiếm nguồn cung khiến giá nhà vẫn ở mức cao.

Những năm gần đây, nhu cầu mua nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM… là rất lớn nhưng nguồn cung lại rất hạn chế. Thế nên, dù trải qua hai năm ảnh hưởng đại dịch song giá nhà ở tại các thành phố lớn vẫn tăng đáng kể.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2022 của CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ chung cư trung cấp trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội trung bình ở mức 1.655 USD/m2 (chưa bao gồm thuế VAT, phí bảo trì), tăng 13% theo năm và 4% theo quý. Còn trên thị trường thứ cấp, giá bán nhà trung bình đạt 1.278 USD/m2, tăng 9% so cùng kỳ năm 2021 (mức tăng cao nhất trong 5 năm qua).

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, giá nhà ở đang tăng quá cao khiến các cặp vợ chồng trẻ khó tiếp cận được nếu không có sự hỗ trợ từ phía ngân hàng. Dẫu rằng, ở thời điểm hiện tại, việc siết cho vay bất động sản là một trong những động thái làm giảm cầu về nhà đất và có tác dụng tốt để hạ nhiệt sức nóng của thị trường hiện nay. Tuy nhiên, cần phải có cơ chế để những người thật sự có nhu cầu về nhà ở vẫn có thể tiếp cận được nguồn vốn vay từ ngân hàng. 

Theo Bộ Xây dựng giá nhà, đất đang tăng cao so với thu nhập của người dân và tại các đô thị lớn hầu như không còn căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2.

Báo cáo của Bộ này chỉ ra, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng với tỷ lệ bình quân khoảng 3% so với cuối 2021. Tại Hà Nội, giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5% cao hơn so với TP HCM – hiện tăng ở mức khoảng 1-2%. Bên cạnh đó, các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị lớn hầu như không còn căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng một m2. Nếu có, chỉ còn một số ít tại các dự án nằm ở các quận, huyện xa trung tâm.

Tại Tp.HCM, các dự án có giá dưới 30 triệu đồng/m2 tương đối hiếm.

Tuy nhiên, ngay cả khi có căn hộ với giá khoảng 25 triệu đồng một m2, thậm chí thuộc dạng nhà ở xã hội, người lao động thu nhập thấp vẫn khó sở hữu.

Bộ Xây dựng cũng cho biết, hiện các sản phẩm trên thị trường chủ yếu là căn hộ chung cư trung cấp với mức giá 30-50 triệu đồng/m2. Tại hai thành phố lớn này cũng xuất hiện nhiều dự án có vị trí đặc biệt với mức giá chào bán rất cao 100-200 triệu đồng/m2.  Với nhà ở riêng lẻ, đất nền, Bộ Xây dựng cho biết, biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư, bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý trước.

Cuối tháng 3, tại một số địa phương, các vùng ven Hà Nội, TP HCM, Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai... lại có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, một số nơi mức giá tăng 15 – 20% so với cuối năm 2021. Diễn biến này tương tự thời điểm cuối quý 1, đầu quý 2/2021, nhưng mức độ lan rộng và biên độ tăng giá thấp hơn.

Giá nhà liên tục tăng cao khiến việc sở hữu nhà tại các đô thị của người dân càng yếu. Đối với BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực, dưới ảnh hưởng nguy cơ lạm phát, giá tất cả các phân khúc đều xu hướng tăng. Trong khi đó, thu nhập của đa số người sản xuất kinh doanh và người đi làm không những không tăng, mà còn sụt giảm trong thời gian dịch bệnh vừa qua. Do đó, người có nhu cầu mua ở thực ngày càng khó mua được nhà.

Theo ông Lê Quốc Kiên, Nhà đầu tư kì cựu cho hay, do hướng đến nhu cầu mua ở thực, ngân hàng vẫn hỗ trợ khoản vay cho phân khúc BĐS này, nhưng định giá thận trọng lại, thấp hơn 15% - 20% so với giá thị trường. Ví du, gần như 1 năm vừa qua, nhà phố trung tâm khi định giá lại tăng không quá 5%, trong khi thực tế thị trường giao dịch tăng 15%. Bên cạnh đó, họ cũng kiểm soát chặt hơn nguồn thu nhập trả nợ của người đi vay, và tính tăng thêm khoản dự phòng bên cạnh ảnh khoản phải trả nợ và chi phí sinh hoạt. Với việc giá đất tăng cao, phần lớn người lao động, người có thu nhập mức trung không thể mua nhà.