Khá nhiều "băn khoăn" quanh dự thảo Nghị định về hoạt động lấn biển

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, các quy định về hoạt động lấn biển mang lại nhiều lợi ích nên rất cần thiết. Bộ TN-MT cần sớm hoàn thiện nghị định để ban hành, góp phần tháo gỡ cho các dự án lấn biển đang ách tắc hiện nay. Đồng thời, Bộ TN-MT định hướng hoạt động lấn biển theo quy hoạch quốc gia, quy hoạch chung cấp tỉnh.

Khá nhiều "băn khoăn" quanh Dự thảo Nghị định về hoạt động lấn biển

Góp ý dự thảo "Nghị định về hoạt động lấn biển" gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN-MT), Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho hay, ông rất kỳ vọng Chính phủ sẽ ban hành Nghị định này để quy định chi tiết thi hành Điều 190 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/4.

HoREA cơ bản thống nhất với Dự thảo Nghị định về hoạt động lấn biển (Dự thảo Nghị định), và góp ý về một số điểm còn băn khoăn trong Dự thảo Nghị định.

Cụ thể, ông Châu đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 3 Dự thảo Nghị định, bởi 3 lý do.

Thứ nhất, dự án đầu tư lấn biển, hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư tại các địa phương có thể bao gồm khu vực bãi bồi ven biển, hoặc đất rừng phòng hộ ven biển, hoặc đất nuôi trồng thủy sản ven biển. Và việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất này phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.

Thứ 2, dự án đầu tư lấn biển, hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư theo quy hoạch không chỉ nhằm tạo quỹ đất mà còn có thể "tạo quỹ đất có mặt nước biển chuyên dùng" để thực hiện các dự án đầu tư theo tuyến như: Cầu cảng từ đất liền ra vùng biển nước sâu, hoặc dự án điện gió ven bờ, điện gió ngoài khơi, hoặc đường ống dầu, khí hoặc tuyến cáp điện, cáp quang...

Thứ 3, dự án đầu tư lấn biển, hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư tại một khu vực biển nhất định, hoặc khu vực bãi bồi ven biển, hoặc đất rừng phòng hộ ven biển, hoặc đất nuôi trồng thủy sản ven biển phải được thực hiện theo quy hoạch, và phải theo quy định của pháp luật có liên quan. Ví dụ như pháp luật về biển, pháp luật về lâm nghiệp, pháp luật về nông nghiệp, pháp luật về thủy sản, pháp luật về bảo vệ môi trường.

Các quy định này nhằm tạo quỹ đất, quỹ đất có mặt nước biển chuyên dùng, sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường, phòng chống thiên tai, ứng phó với biến đổi khí hậu.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 5 Dự thảo Nghị định về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư lấn biển, hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư. Việc này không chỉ tuân thủ theo quy định của pháp luật xây dựng mà còn phải tuân thủ các pháp luật có liên quan như: Pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật biển, pháp luật lâm nghiệp, pháp luật nông nghiệp, pháp luật thủy sản, pháp luật bảo vệ môi trường.

HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 6 Dự thảo Nghị định về giao đất, cho thuê đất, giao khu vực biển để lấn biển. Việc sửa đổi, bổ sung sẽ theo hướng "sao chép" nội dung của các khoản 3, khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 21 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, thay vì "dẫn chiếu" về các khoản 3, khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 21 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

Đồng thời, HoREA đề nghị bổ sung trường hợp "không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất", và đề nghị bổ sung trường hợp giao đất, cho thuê đất cho "nhà đầu tư chiến lược, nhà đầu tư dự án PPP" vào điểm c khoản 2 Điều 6 Dự thảo Nghị định.

Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của "dự án lấn biển" ra sao?

Liên quan đến việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của "dự án lấn biển", Chủ tịch HoREA tán thành quy định việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định của pháp Luật Đất đai, tại khoản 1 Điều 8 Dự thảo Nghị định.

Hoạt động lấn biển nếu thực hiện thông qua "dự án lấn biển" thì hầu như chỉ có thể áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể, nhằm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bởi vì đây là khu đất có tiềm năng phát triển.

Nhưng nếu thực hiện thông qua "hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư" thì lại có thể lựa chọn áp dụng phương pháp định giá đất khác, theo quy định của pháp luật đất đai, ông Châu nhận xét.

Vì vậy, HoREA tán thành quy định: "Trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể thì việc ước tính tổng chi phí phát triển phải bao gồm chi phí lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt".

Đồng thời, HoREA cũng đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Bộ TN-MT hết sức cân nhắc ý kiến của chuyên gia đề xuất bổ sung chi phí lãi vay trong việc ước tính tổng chi phí phát triển khi áp dụng phương pháp thặng dư.

Bởi lẽ, nếu khoản 1 Điều 8 Dự thảo Nghị định cho phép tính chi phí lãi vay trong việc ước tính tổng chi phí phát triển khi áp dụng phương pháp thặng dư thì sẽ không phù hợp với Điều 5đ Nghị định 44/2014/NĐ-CP (được sửa đổi tại khoản 8 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP).

Hoặc, sẽ dẫn đến việc phải sửa đổi khoản 8 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP bổ sung cả chi phí lãi vay, chi phí dự phòng như đã quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT là không cần thiết.