Khi chính phủ thu thuế căn hộ thuê, ai đóng?

Dường như câu chuyện Tp.HCM và Hà Nội đề xuất thu thuế tài sản thuê, cụ thể là căn hộ, văn phòng vẫn chưa hết "nóng". Nhiều chuyên gia trong ngành đã bày tỏ quan điểm xung quanh câu chuyện này. Mới đây, chia sẻ về nội dung này, ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân đã nhìn dưới góc độ cung – cầu của thị trường cho thuê, từ đó đánh giá, nếu đánh thuế tài sản thuê thì đối tượng sẽ phải gánh chi phí này.

Theo vị chuyên gia này, trong một thập niên trở lại đây, giá nhà cho thuê tăng liên tục, chưa có năm nào giảm, thậm chí chúng ta hay nói về việc bùng nổ giá thuê, mặt bằng bán lẻ trong khoảng thời gian dài, cho đến khi dịch Covid-19 xuất hiện. Dịch bệnh dường như đang điều chỉnh thị trường cho thuê, người đi thuê có lợi thế hơn.

Thực tế cho thấy, nhằm hỗ trợ nhau vượt qua dịch bệnh, thời gian qua, nhiều chủ cho thuê nhà ở có đợt giảm giá sâu, từ 5 – 20%, thậm chí 30-50%. Dù vậy, do Việt Nam chống dịch tốt nên NĐT có tài sản thuê kì vọng, khi dịch bệnh được kiểm soát, kinh tế phục hồi, giá cho thuê sẽ được tái lập để họ có thể bù đắp những tổn thất trong giai đoạn trước.

Ông Chánh dẫn số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn, về nguồn cung, mỗi năm tại Tp.HCM cần 57.363 đơn vị ở, tại Hà Nội cần 67.333 đơn vị, mỗi đơn vị có diện tích trung bình khoảng 70m2, cho một hộ gia đình. Về số liệu nguồn cầu thì mỗi năm Tp.HCM tăng thêm khoảng 200 ngàn dân, Hà Nội khoảng 100 ngàn dân. Như vậy, cung – cầu mỗi năm trên thị trường khá khớp nhau.

Phân tích ở góc độ đánh thuế tài sản thuê, theo ông Chánh, khi cung cầu thị trường đang cân bằng với số lượng căn cho thuê nhất định thì giá cho thuê ở ngưỡng trung bình. Tuy nhiên, khi giá cho thuê bị trừ đi phần thuế, bài toán nhà đầu tư cho thuê quan tâm là tỷ suất lợi nhuận lúc này sẽ giảm, dẫn đến thị trường cho thuê không còn hấp dẫn như trước, nhà đầu tư cho thuê sẽ rút khỏi thị trường.

Chẳng hạn như khảo sát của VnXpress mới đây về việc khi giá thuê nhà tăng, nhà đầu tư sẽ tiếp tục đầu tư hay rời bỏ để lựa chọn phân khúc khác với tỷ suất lợi nhuận cao hơn. Kết quả cho thấy có đến hơn 80% nhà đầu tư lựa chọn phương án rời bỏ.

"Nguồn cung cho thuê sẽ sụt giảm, trong khi đó người đi thuê vẫn có nhu cầu, mức giá chắc chắn phải tăng lên. Điều này có nghĩa, giá có tăng thì người thuê vẫn sẽ ráng để thuê và khi thuế thuê nhà, khả năng người đi thuê phải trả phần phí này nhiều hơn", ông Chánh khẳng định.

Như vậy, theo vị chuyên gia này, khi tăng thuế thuê nhà, tác động đến thị trường là số lượng BĐS cho thuê sẽ giảm, khi đó giá sẽ tăng lên. Người cho thuê đã chuyển một phần thuế phải đóng vào giá thuê. Do đó không phải khi đánh thuế, người cho thuê phải chịu hết. 10% thuế sẽ chia cho cả hai bên, vấn đề là ai sẽ đóng nhiều hơn.

Phân tích về việc, ai sẽ đóng nhiều hơn, ông Chánh cho biết, điều này còn phụ thuộc vào việc co giãn cung – cầu trên thị trường.

Cụ thể, co giãn cung theo giá, nếu giá BĐS thay đổi 1% thì cung nhà ở có thể thay đổi từ 1,6 - 3,7% trong dài hạn. Nếu độ co giãn của nhu cầu thấp hơn độ co giãn của cung (nhu cầu của người đi thuê cao) thì thuế người đi thuê phải trả nhiều hơn người cho thuê.

Theo ông Chánh, mặc dù mới có đề xuất nhưng khả năng sẽ dẫn đến hệ quả, đó là người cần đi thuê phải trả một số tiền cao hơn cho căn nhà đang ở, dù là doanh nghiệp hay cá nhân với nhu cầu của mình phải chia sẻ phần thuế nhiều hơn người cho thuê trong thời gian sắp đến.

Trước đó, bàn về vấn đề này, bà Hương Nguyễn, CEO Đại Phúc Land cũng đã có quan điểm rằng, thu thuế BĐS cần nhìn trên bức tranh tổng thể để có giải pháp phù hợp với từng nhóm đối tượng sản phẩm. Thuế là công cụ để điều tiết hành vi sản xuất và tiêu dùng. Một trong những tiêu chí rất quan trọng là phải đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho các bên tham gia.

Chính sách này chắc chắn sẽ có tác động đến đối tượng thuê nhà, đặc biệt là đối tượng học sinh, sinh viên, người lao động thu nhập thấp. Vì vậy cần phải phân loại để có cơ chế khuyến khích cho các đối tượng này có điều kiện thuê nhà với giá hợp lý và ổn định cuộc sống, góp phần giải quyết các vấn đề an sinh xã hội.

Với giá nhà tại các khu vực nội thành đang tăng cao, cơ hội sở hữu nhà vừa túi tiền càng xa vời thì việc giải quyết bài toán nhà ở bằng giải pháp thuê nhà là con đường duy nhất của đại đa số người lao động thu nhập thấp.

Vì vậy cần cân đối lợi ích hài hòa của các bên Nhà nước, chủ nhà cho thuê và người thuê để các bên đều chấp nhận và tuân thủ nghiêm túc sẽ là giải pháp bền vững trong lâu dài mà không phải suy nghĩ đến việc né tránh hay luồn lách gây phiền hà đến các bên.