Đầu tư nhà cho thuê có dễ ăn?

Giá thuê nhà tăng nhưng tìm khách không dễ

Anh Lâm Thiên Nguyện (ngụ P.Long Trường, TP.HCM) - người có hơn 8 năm kinh doanh căn hộ dịch vụ và homestay, cho biết thị trường cho thuê nhà ở TP.HCM đã trải qua nhiều biến động mạnh. Cách đây 4 năm anh tập trung làm homestay các quận trung tâm hướng đến khách nước ngoài qua nền tảng Airbnb. Giai đoạn năm 2018 - 2019, mô hình này phát triển rầm rộ, nhiều bạn trẻ từ công việc văn phòng chuyển sang đầu tư homestay chuyên nghiệp, được khách ưa chuộng không kém khách sạn.

ẢNH: LÊ NAM

Tuy nhiên, khi đại dịch Covid-19 bùng phát, thị trường rơi vào trạng thái tụt dốc không phanh. Để duy trì dòng tiền, anh Nguyện phải chuyển toàn bộ căn hộ từ cho thuê ngắn hạn sang dài hạn, phục vụ khách nội địa.

"Giá thuê căn hộ ở khu vực trung tâm đã tăng khoảng 30 - 40% so với giai đoạn ngay sau dịch. Một căn trước kia 7 triệu đồng nay đã lên 9 - 10 triệu đồng, thậm chí có nơi tăng đến 50%. Trong khi đó, các khu vực vùng ven chỉ tăng khoảng 10 - 20%. Dù vậy, việc tìm khách thuê không phải lúc nào cũng dễ dàng, bởi cung căn hộ dịch vụ hiện nay khá dồi dào", anh Nguyện thừa nhận.

Nhận định của anh Nguyện cũng khá trùng khớp với thông tin trong Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2025 của Nhà Tốt. Trong khi số lượng tin đăng cho thuê căn hộ tăng 41% so với quý trước thì mức độ quan tâm của khách thuê lại giảm 22% so với cùng kỳ 2024.

ẢNH: LÊ NAM

Tại TP.HCM, giá chào thuê căn hộ trung bình đạt khoảng 12 triệu đồng/tháng, tăng 25% so với quý 1 và 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Long An dẫn đầu mức tăng giá thuê, trong khi Hà Nội ghi nhận xu hướng giảm nhẹ. Với nhà ở thấp tầng, thị trường cho thuê kém sôi động hơn: lượng tin đăng giảm ở hầu hết các địa phương, riêng TP.HCM và Hà Nội nhích nhẹ. Giá chào thuê trung bình nhà phố trong dự án khoảng 17 triệu đồng/tháng, còn ngoài dự án là 12,5 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 5% so với quý trước cho thấy nhu cầu tìm thuê có sự dịch chuyển theo khu vực. Ở TP.HCM, các quận cũ như Bình Thạnh, Thủ Đức và Q.7 được tìm kiếm nhiều nhất trong khi ở Hà Nội, khách thuê tập trung tại Nam Từ Liêm, Cầu Giấy và Gia Lâm. Điều này cho thấy thị trường tuy tăng trưởng về nguồn cung và giá, nhưng sự chênh lệch cung cầu vẫn hiện hữu, khiến bài toán lấp đầy căn hộ, nhà phố cho thuê không hề dễ dàng.

Ngược lại, phân khúc mặt bằng kinh doanh theo ông Võ Hoàng Quân, Giám đốc Công ty bất động sản CenterLand, thị trường vẫn chưa hồi phục hoàn toàn về mức trước dịch. Nếu lấy năm 2019 làm chuẩn, hiện giá thuê nhà phố trung tâm mới đạt khoảng 70%. Tuy nhiên, nhu cầu thuê để kinh doanh vẫn luôn hiện hữu. "Ở TP.HCM, máu kinh doanh của người dân không bao giờ ngừng chảy. Người này rút lui thì sẽ có người khác vào. Chỉ là họ chọn địa điểm kỹ lưỡng hơn và bớt phô trương so với trước", ông Quân nói.

Theo ông Quân, để dễ cho thuê, chủ nhà cần cân nhắc đưa ra mức giá phù hợp và giữ chất lượng mặt bằng ở tình trạng tốt. "Nếu cùng một con đường, người ta cho thuê 80 triệu đồng còn mình hét 120 triệu thì sẽ khó tìm khách. Những căn nhà mới, ít phải sửa chữa sẽ được ưu tiên vì người thuê không muốn tốn thêm chi phí ban đầu", ông Quân lưu ý.

Vì sao vẫn nhiều người chọn đầu tư nhà cho thuê?

Nhìn tổng thể, thị trường nhà cho thuê để ở hay kinh doanh đều chưa thực sự sôi động như trước đây. Nhiều người đầu tư nhà cho thuê phải chấp nhận cảnh ế dài, thậm chí gồng lãi vay ngân hàng trước đó. Anh M.H (TP.HCM) kể anh có 4 căn hộ cho thuê nhưng rất hiếm khi cả 4 căn lấp đầy. "Tôi cho thuê dài hạn, có căn cho thuê cả chục năm chưa bao giờ trống nhưng 3 căn còn lại cứ khách trả nhà thì lại mất vài tháng, thậm chí nửa năm mới kiếm được khách mới. Mà khách mới thì lại mất tiền cho cò 1 tháng tiền thuê, rồi chi phí sắm sửa thêm đồ đạc theo yêu cầu của khách, rồi lại tạm trú tạm vắng, sửa chữa hỏng hóc, còn lại cũng không bao nhiêu", anh M.H than. Thế nhưng, bỏ tiền vào bất động sản để khai thác dòng tiền cho thuê vẫn được nhiều người ưu tiên. Với anh M.H, dòng tiền cho thuê nhà ổn định, an toàn giúp anh cân bằng cuộc sống gia đình khi hai con còn nhỏ.

Theo các chuyên gia, dù lợi suất cho thuê không cao so với các kênh đầu tư khác, thậm chí còn thấp hơn nhiều so với lãi suất tiết kiệm. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn chấp nhận vì tin rằng giá trị tài sản sẽ tăng theo thời gian.

Ông Võ Hoàng Quân phân tích, trong lãi suất tiết kiệm 5 - 6%/năm thực chất chỉ bù đắp phần lạm phát, thì bất động sản có thể tăng giá 8 - 15%/năm, tùy vị trí và tiềm năng. Vì thế, ngoài dòng tiền cho thuê dao động 3 - 10%/năm, nhà đầu tư còn hưởng phần tăng giá tài sản. Với nhiều người đây mới là lợi nhuận chính. Bên cạnh đó, nhà cho thuê được xem là "của để dành" có giá trị thật, mang lại sự yên tâm về lâu dài.

Đồng quan điểm, TS Huỳnh Thanh Điền, Trường ĐH Nguyễn Tất Thành, lý giải: Nếu gửi ngân hàng, lãi suất chỉ giúp giữ giá trị gốc chứ không làm tài sản tăng thêm nhưng bất động sản thì khác. Một miếng đất sau 10 năm có thể tăng gấp 4 - 5 lần, chủ nhà vừa có thêm khoản tiền cho thuê hằng năm, vừa kỳ vọng vào việc tài sản sẽ tăng giá trị theo thời gian. Đó là lý do khiến nhiều người sẵn sàng chấp nhận lợi suất cho thuê thấp hơn lãi suất ngân hàng.

Thực tế, thị trường nhà cho thuê cũng góp phần thúc đẩy du lịch, tiêu dùng rất lớn cho kinh tế. Tại các TP lớn, mô hình Airbnb phát triển mạnh mẽ đóng góp không nhỏ cho kinh tế địa phương. Du khách lưu trú tại các căn hộ thường chi tiêu nhiều tại các cửa hàng, quán ăn xung quanh, góp phần kích cầu tiêu dùng.

Ở một phân khúc khác và góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng loại hình kinh doanh nhà trọ cho thuê dài hạn đã phát triển với quy mô rất lớn tại TP.HCM bao gồm khu nhà trọ tập trung có nhiều phòng cho thuê hoặc trong nhà ở, căn hộ của cá nhân, hộ gia đình có dành một số phòng để cho thuê dài hạn. Các chủ nhà trọ này là lực lượng chủ lực, góp phần giải quyết nhu cầu thuê nhà ở rất lớn của xã hội. Người thuê nhà trọ rất đa dạng gồm công nhân lao động, viên chức, học sinh - sinh viên, người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. HoRea từng đề xuất đưa nhà trọ cho thuê lâu dài vào danh mục nhà ở xã hội, giúp chủ nhà trọ được hưởng ưu đãi về tín dụng và thuế.