Khi nào doanh nghiệp được dùng bất động sản để trả nợ trái phiếu?

Ngày 5/3, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Theo đó, Nghị định 08 đã sửa đổi, bổ sung khoản 3 điều 34 nghị định số 153/2020/NĐ-CP:

"Thanh toán đầy đủ, đúng hạn gốc, lãi trái phiếu khi đến hạn và thực hiện các quyền kèm theo (nếu có) cho chủ sở hữu trái phiếu theo điều kiện, điều khoản của trái phiếu.

Đối với trái phiếu chào bán tại thị trường trong nước, trường hợp doanh nghiệp phát hành không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, lãi trái phiếu bằng đồng Việt Nam theo phương án phát hành đã công bố cho nhà đầu tư theo quy định tại Điều 17, doanh nghiệp có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác. "

Tuy nhiên, không phải cứ muốn là doanh nghiệp có thể trả nợ bằng tài sản. Nghị định 08 nêu rõ 3 nguyên tắc mà doanh nghiệp phải tuân thủ.

Thứ nhất , tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan. Đối với ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện đó.

Thứ hai, phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận.

Thứ ba , doanh nghiệp phát hành phải công bố thông tin bất thường và chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc lấy tài sản để trả nợ trái phiếu không hoàn toàn nằm trong tay doanh nghiệp, mà các doanh nghiệp cũng phải đi đàm phán, thương lượng với các trái chủ. Nếu người sở hứu trái phiếu không chấp thuận, doanh nghiệp vẫn sẽ phải xoay sở trả nợ bằng tiền mặt.

Trước khi Nghị định 08 được ban hành, một số doanh nghiệp cũng đã tính đến phương án trả nợ bằng tài sản. Chẳng hạn như Tập đoàn Egroup cho biết sẽ tập trung tái cấu trúc hoạt động kinh doanh và tái cấu trúc nợ theo hình thức hoán đổi nợ sang bất động sản nhằm giải quyết những khó khăn trong giai đoạn hiện tại.

Egroup thông tin đã làm việc với các đối tác và chọn ra hai dự án bất động sản với nhiều loại sản phẩm đủ điều kiện để đề xuất với các nhà đầu tư phương án đổi nợ lấy đất.

Một dự án tại Thanh Hóa, chủ đầu tư là Công ty Đại Nam Á, đang có 75 lô đất, diện tích từ 100–194m ² , giá bán đổ đồng là 300 triệu đồng, nhà đầu tư được gạt nợ 100 triệu đồng, phải vào thêm tiền 200 triệu đồng. Đất có sổ đỏ, gom đủ 10 sổ sang tên luôn.

Một dự án bất động sản khác nữa gồm 27 căn biệt thự nghỉ dưỡng tại Chương Mỹ, Hà Nội. Dự án này áp dụng cho các nhà đầu tư có dư nợ từ 1 tỷ đồng trở lên. Nhà đầu tư được gạt nợ 6 tỷ đồng, vào thêm 6,5 tỷ đồng hoặc hơn tùy giá trị từng căn. Nhà đầu tư mua biệt thự nghỉ dưỡng của dự án này có thể tự vận hành hoặc ủy thác cho chủ đầu tư vận hành với tỷ lệ lợi nhuận chia đôi. Hiện cũng đã có khách chốt 6 căn.

Theo nhận định của lãnh đạo một công ty chứng khoán, Nghị định 08 đã tạo hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong dài hạn vẫn cần chờ tác động của những quy định này đến từng doanh nghiệp cụ thể.