Kịch bản nào cho thị trường BĐS TP.HCM năm 2020?

Kỳ vọng 30.000 căn hộ gia nhập thị trường 

Theo báo cáo tổng quan của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS), năm 2019 là năm thị trường TP.HCM năm 2019 có sự sụt giảm rõ nét về nguồn cung sản phẩm nhà ở. Nguyên nhân chủ yếu đến từ quy trình cấp phép mới và cấp phép sửa đổi các dự án bị kéo dài hơn dự kiến, dẫn đến các kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư gặp trở ngại. 

Nguồn cung sản phẩm nhà ở tại TP.HCM trong năm qua đạt 26.692 căn, giảm 13% so với năm 2018. Có 36 dự án được chào bán mới, trong khi đó năm 2018 có 60 dự án. Quý cuối cùng của năm 2019, nguồn cung nhà ở có sự cải thiện về số lượng dự án chào bán với 13 dự án, 5.073 căn hộ gia nhập thị trường.

Theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất (chiếm 67%) trong tổng nguồn cung sản phẩm được chào bán trong năm 2019. Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm tỷ trọng lớn trong 3 năm qua đã giúp thị trường cân bằng hơn so với giai đoạn 2015 và 2016. 

Xếp sau là phân khúc cao cấp (chiếm 25%) tổng nguồn cung sản phẩm chào bán, tiếp đó là phân khúc hạng sang (chiếm 6%). Trong khi đó, cả năm chỉ có 1 dự án mới thuộc phân khúc căn hộ bình dân ra mắt thị trường. 

Dự báo có khoảng 30.000 sản phẩm nhà ở gia nhập thị trường năm 2020.

Về phân bổ nguồn cung sản phẩm nhà ở các khu vực tại TP.HCM, khu Đông dẫn đầu với 59% nguồn cung sản phẩm chào bán và 39% theo số lượng dự án nhờ có dự án khu đại đô thị ở quận 9. Khu Nam chiếm 33% số lượng dự án nhưng chỉ chiếm 27% sản phẩm chào bán. Khu Tây và Bắc thành phố có nguồn cung sản phẩm nhà ở lẫn số lượng dự án mới ít hơn nhiều so với các khu vực còn lại, nguyên nhân là do địa bàn này thiếu quỹ đất gần khu vực đã phát triển.

Do nguồn cung hạn chế nhưng nhu cầu vẫn cao, thị trường đã thiết lập mặt bằng giá mới, đạt mức gần 44 triệu đồng/m2, tăng 10% so với năm trước.

Dự báo về thị trường BĐS TP.HCM năm 2020, đơn vị nghiên cứu thị trường này cho rằng, vấn đề chậm cấp phép tiếp tục tác động lên nguồn cung sản phẩm. Thị trường kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 30.000 căn hộ gia nhập thị trường đến từ các dự án mới chủ yếu từ ở khu vực vùng ven thành phố. Giá sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục tăng so với năm trước.

Diễn biến khó lường 

Gác lại khó khăn của năm 2019, theo các chuyên gia, thị trường BĐS TP.HCM năm 2020 tiếp tục có những diễn biến khó lường, tình hình kinh tế thế giới sẽ tác động trực tiếp đến nền kinh tế nước ta nói chung và thị trường BĐS nói riêng. 

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty BĐS EZ Việt Nam, người mua nhà gần đây đánh giá thị trường BĐS đang rơi xuống đáy của một chu kỳ. Nhà đầu tư sẽ không mặn mà với việc xuống tiền do khó sinh lời nhanh, trong khi đó người mua nhà với nhu cầu ở thực thì có tâm lý chờ giá giảm.

Tổng giám đốc EZ Việt Nam cho hay, niềm tin của nhà đầu tư cũng lung lay khi thời gian qua nhiều dự án “ma" nở rộ hoặc sự đổ vỡ trong những mô hình BĐS mới. Tâm lý đó khiến thanh khoản trên thị trường có thể đi xuống, giá bán vì vậy khó tăng. Trong các phân khúc, ông Toản cho rằng chung cư và BĐS nghỉ dưỡng sẽ gặp thách thức nhất trong năm 2020. 

Trước lo ngại về hạn chế tín dụng đối với BĐS của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng, NHNN giải thích rằng, Thông tư 22/2019 của NHNN chỉ đạo lộ trình đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung - dài hạn sẽ giảm từ 40% hiện nay xuống 37% vào tháng 10-2020 và 30% vào năm 2022. 

Theo ông Hùng, đây là động thái nhằm kiểm soát rủi ro trong cho vay BĐS của NHNN chứ không phải “siết” tín dụng BĐS. Thông tư này sẽ không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS, mà hướng các ngân hàng cho vay mua nhà tới những khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội vốn đang thiếu nguồn cung, chứ không phải mua nhà để kinh doanh.

Thị trường BĐS TP.HCM được dự báo sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại từ quý 3/2020.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường BĐS Thành phố sẽ được cải thiện theo hướng tích cực khi công tác hoàn thiện thể chế pháp luật được đẩy mạnh trong năm 2020 với lộ trình sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai và pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS và nhất là yêu cầu cấp bách phải sửa đổi ngay một số văn bản dưới luật, để khai thông các điểm nghẽn. 

Chủ tịch HoREA nhận định, với sự tháo gỡ khó khăn vướng mắc của các cấp từ Trung ương đến Thành phố, có thể từ quý 3/2020 trở đi, thị trường BĐS thành phố sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, lành mạnh hơn. 

“Năm 2020 ít có nguy cơ xảy ra bong bóng, nhưng có thể xảy ra tình trạng sốt giá đất nền cục bộ ở một số khu vực có quy hoạch phát triển đô thị, phát triển giao thông. Tuy vậy, tôi cho rằng trong nửa đầu năm 2020, các doanh nghiệp BĐS có thể vẫn còn phải tiếp tục đương đầu với các khó khăn, thách thức”, ông Châu dự báo. 

Cùng với nguồn chung dự án nhà ở xã hội tăng thêm, Chủ tịch HoREA cho rằng phân khúc thị trường căn hộ chung cư nhà ở thương mại từ 1 – 2 phòng ngủ, có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/căn tiếp tục giữ vị trí chủ đạo trên thị trường. 

Phương Anh Linh