Lãi suất cho vay mua nhà tăng, tình trạng bán tháo tài sản để trả nợ có xuất hiện?

Báo cáo phân tích mới nhất về thị trường địa ốc của Công ty Chứng khoán VNDirect cũng cho thấy xu hướng này khi đưa ra dự báo, các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại sẽ vấp phải nhiều sóng gió trong giai đoạn tới khi NHNN tiếp tục kiểm soát chặt dòng tín dụng vào các lĩnh vực bất động sản.

VNDirect nhận định, lãi suất huy động có thể tăng thêm 30 - 50 điểm cơ bản từ nay đến cuối năm 2022. Đồng thời, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên mức 10 - 10,5%/năm vào cuối năm nay. Nếu kịch bản này diễn ra, sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng cũng sẽ chịu áp lực tăng lãi suất, tác động trực tiếp đến khách hàng vay vốn.

Ngoài ra, các dự án bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng, vì nếu phải vay với lãi suất cao hơn, chủ đầu tư các dự án sẽ buộc phải điều chỉnh giá bán.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, việc tăng lãi suất cho vay luôn luôn bất lợi cho bất động sản. Bởi, người kinh doanh bất động sản phải vay tiền ngân hàng hoặc phải phát hành trái phiếu để có vốn thực hiện những công trình, dự án đang xây dựng. Nếu lãi suất ngân hàng tăng thì lãi suất trái phiếu cũng tăng, chi phí vốn tăng. Từ đó, giá bất động sản cũng tăng lên và gây bất lợi cho thị trường bất động sản.

Vị chuyên gia này cho rằng, người mua nhà cũng sẽ gặp khó khăn. Ông Hiếu phân tích: “Phía ngân hàng sẽ tính khả năng trả nợ của khách hàng dựa trên chỉ số mà họ dùng tiền trả nợ cho ngân hàng mỗi tháng cả gốc và lãi chia cho thu nhập của khách hàng trong tháng đó. Tỷ lệ tốt là 50%, 70% là quá cao và 80% là nguy hiểm. Nếu tỷ lệ càng cao thì khách hàng càng khó có khả năng trả nợ, và có thể sẽ không vay được tiền ngân hàng, dẫn đến làm chậm thị trường bất động sản”.

Một trong những tác động của việc tăng lãi suất, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, xác suất các nhà kinh doanh bất động sản dùng đòn bẩy tài chính phải bán tháo tài sản để trả nợ ngày càng cao. Đòn bẩy tài chính này không chỉ vay ngân hàng mà ngay cả nợ từ trái phiếu. Khi gặp khó khăn trong vấn đề bán bất động sản hoặc sử dụng bất động sản với mục đích cho thuê, thu nhập của các nhà kinh doanh bị ảnh hưởng nhưng chi phí tăng lên do lãi suất tăng sẽ đẩy rất nhiều nhà kinh doanh bất động sản vào trong tình trạng vỡ nợ. Khi đó, những nhà đầu tư này buộc phải bán bất động sản giá rẻ để trả nợ.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản nhận định, thị trường đang gánh thêm ảnh hưởng tiêu cực từ sự điều chỉnh lãi suất. trong khi đó, diễn biến trầm lắng đã xuất hiện từ đầu năm. Các khoản vay bất động sản đang áp dụng lãi suất thả nổi và khi có điều chỉnh, các khoản lãi vay sẽ tăng. Tuy nhiên, ông Chánh cho rằng, thị trường có thể suy thoái nếu như hạ nhiệt song về dài hạn, tăng lãi suất là điều cần thiết để chiều chỉnh thị trường, cơ cấu lại sản phẩm, nguồn vốn.

TS. Nguyễn Trí Hiếu còn cho rằng, thị trường bất động sản đang và sẽ gặp rất nhiều khó khăn và đang trong tình trạng thiếu thanh khoản. Nếu tình trạng này kéo dài 3-6 tháng thì giá bất động sản sẽ giảm mạnh. Hiện tại ở Mỹ, với lãi suất tăng cao, giá nhà đã giảm khoảng 10% từ đầu năm.

TS. Đinh Thế Hiển cho biết, với thị trường khó khăn như hiện tại, nhà đầu tư nhỏ lẻ ôm căn nhà, miếng đất bé thì cắt lỗ mạnh vẫn thoát được; hoặc số tiền vay ít vẫn xoay sở được.

Nhưng các nhà đầu tư lớn ôm đất lớn vài chục tỷ, vài trăm tỷ trở lên thì lúc này kiếm người mua khó, vì những người có khả năng mua thì họ cũng đang đầy ắp nhà đất. Họ muốn mua thì phải đẩy được hàng đang ôm đi để có tiền, hoặc phải vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu mà các cách này hiện đang kẹt.