Lãi suất cho vay tăng:Khó “lướt sóng” bất động sản

Lãi suất chạm ngưỡng 14%/năm

Đối với lãi suất huy động, theo khảo sát đầu tháng 2, trong nhóm “Big 4”, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) đã điều chỉnh tăng mạnh biểu lãi suất , áp dụng cho hầu hết các kỳ hạn từ 1 đến 24 tháng. Theo biểu lãi suất tiền gửi trực tuyến mới cập nhật, lãi suất kỳ hạn 1-2 tháng tăng thêm 0,2% lên mức 3,2%/năm; kỳ hạn 3-5 tháng cũng được điều chỉnh tăng 0,2% lên 3,7%/năm; 6-9 tháng tăng 0,7%, lên 5,7%/năm; 12-24 tháng tăng 0,7% lên mức 6%/năm sau hơn 2 năm.

Với biểu lãi suất tiết kiệm trực tuyến của Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (VietinBank), lãi suất kỳ hạn 1-2 tháng là 3%/năm; kỳ hạn 3-5 tháng là 3,4%/năm; 6-11 tháng là 4,5%/năm; 12 tháng là 5,2%/năm. Lãi suất cao nhất là 5,3%/năm áp dụng cho kỳ hạn 13-36 tháng. Trong khi đó, Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) duy trì mức lãi suất huy động thấp, với kỳ hạn 1-2 tháng là 2,1%/năm; 3-5 tháng 2,4%/năm; 6-11 tháng là 3,5%/năm; 12-24 tháng là 5,2%/năm.

Với nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, mặt bằng lãi suất đang phân hóa khá rõ, đặc biệt ở các kỳ trung và dài hạn. Trong đó, với kỳ hạn 1-3 tháng, lãi suất phổ biến là 4-4,75%/năm; 6-9 tháng là 6-6,5%/năm, thậm chí vượt 7%/năm (PGBank huy động với lãi suất 7,1%/năm, SHB áp dụng lãi suất 7,5% với tiền gửi online…). Với kỳ hạn dài 12-18 tháng, lãi suất huy động tiếp tục được đẩy lên mức cao từ 6,5% trở lên.

Lãi suất huy động tăng cao khiến các ngân hàng đồng thời điều chỉnh lãi suất cho vay theo hướng đi lên, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản . Ngay cả các ngân hàng thuộc nhóm “Big 4” cũng áp dụng mức lãi suất cho vay bất động sản vượt ngưỡng 10%/năm. Theo các chuyên gia, chính sách lãi suất cho vay của nhóm ngân hàng có vốn Nhà nước được phân bổ theo mục đích sử dụng vốn, qua đó thể hiện chủ trương kiểm soát tín dụng vào bất động sản và ưu tiên dòng vốn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Cụ thể, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản bình quân ở mức tối thiểu 9,7%/năm khi cố định trong 6 tháng đầu; 10,1%/năm khi cố định trong 12 tháng; và 13,5%/năm khi cố định trong 18 tháng đầu. Trong khi đó, lãi suất cho vay phục vụ nhu cầu đời sống có tài sản bảo đảm (không nhằm mục đích mua bất động sản ), như vay mua ô tô hoặc vay để trả nợ trước hạn tại tổ chức tín dụng khác, thấp hơn đáng kể, phổ biến dưới 9%/năm.

Nên thận trọng khi vay mua nhà

Lý giải nguyên nhân tăng lãi suất cho vay bất động sản , chị Trần Hồng Phương, tư vấn bất động sản khu vực Long Biên cho rằng, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều rủi ro, đặc biệt là phân khúc bất động sản hình thành trong tương lai. Thực tế, nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách ân hạn lãi và gốc nên áp lực tài chính chưa bộc lộ rõ, song rủi ro lớn được dự báo sẽ xuất hiện trong giai đoạn tới. Lãi suất cho vay mua bất động sản tại các ngân hàng lớn áp dụng là 12-14%/năm được coi là rất cao so với thời điểm trước và mới là lãi suất cố định áp dụng 6-12 tháng. Khi hết thời gian ân hạn, cộng thêm lãi suất thả nổi tạo ra áp lực rất nặng lên người vay.

Theo mức lãi suất cho vay này, người vay 2 tỷ đồng trong 20 năm sẽ phải trả khoảng 25-26 triệu đồng/tháng cho lãi suất . Còn nếu vay 4-5 tỷ đồng, số tiền người vay phải thanh toán sẽ vượt 50 triệu đồng/tháng, chưa tính số tiền gốc phải trả góp hằng tháng. Với mức lãi suất này, nhiều chuyên gia dự báo giá bất động sản có thể sẽ “hạ nhiệt” vào cuối năm 2026 khi nhiều nhà đầu tư phải “thoát hàng” khi không chịu nổi áp lực lãi suất .

Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Châu Đình Linh (Trường Đại học Ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh) cho rằng, bất động sản và ngân hàng là hai lĩnh vực có mối quan hệ cộng sinh, gắn kết và ràng buộc chặt chẽ với nhau. Tuy nhiên, thời gian qua, bất động sản chủ yếu hướng vào các phân khúc trung cấp, cao cấp, chưa kể đến bất động sản thương mại và hoạt động đầu cơ. Lãi suất tăng nhanh sẽ khiến thanh khoản bắt đầu trục trặc. Thị trường bất động sản dần trở nên kém thanh khoản, thậm chí “đông cứng” ở một số phân khúc, khi đó, chính hệ thống ngân hàng cũng chịu ảnh hưởng đáng kể. Những tác động này thể hiện ở tăng trưởng dư nợ, chất lượng tài sản và cả khả năng sinh lời của ngân hàng. Lãi suất tăng cao có thể xem như "phép thử" lớn đối với ngành bất động sản , đồng thời cũng là phép thử đối với hệ thống ngân hàng.

Dự báo, giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ điều chỉnh giảm nhẹ trong năm 2026, sau khi tăng mạnh những năm trước, dựa trên hai yếu tố chính là nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được đưa ra thị trường và mức tăng của lãi suất cho vay mua nhà trong năm vừa qua. Do đó, các chuyên gia cũng khuyến cáo, nhà đầu tư nhỏ lẻ nên thận trọng khi vay vốn ngân hàng để mua nhà, tránh “bẫy” lãi suất sau thời gian ưu đãi, khi các ngân hàng áp dụng lãi suất thả nổi theo thị trường.