Làm rõ 'đất bỏ hoang' trước khi đánh thuế

Cao gấp 7 lần hiện hành

Theo đề xuất của Bộ Tài chính , mức thuế 0,2% sẽ áp dụng trên toàn bộ diện tích thuộc trường hợp điều chỉnh, không áp hạn mức và cao gần 7 lần mức áp dụng đối với đất ở trong hạn mức. Việc xác định đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng sẽ căn cứ pháp luật đất đai và xác định của cơ quan chuyên môn.

Luật sư (LS) Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng sử dụng thuế để làm tăng chi phí găm giữ đất là hướng đi cần thiết, bởi đất đai là nguồn lực hữu hạn. Khi việc giữ đất chỉ để chờ tăng giá trở nên tốn kém, người sở hữu sẽ có thêm động lực đầu tư, cho thuê, chuyển nhượng hoặc đưa tài sản vào sử dụng. Tuy nhiên chính sách cần tránh một cách tiếp cận cơ học là cứ thấy đất trống hoặc chưa có công trình trong một khoảng thời gian thì mặc nhiên xem đó là đất bị bỏ hoang vì mục đích đầu cơ. Bởi đất đang trống là một hiện trạng, còn găm giữ đất chờ tăng giá là một hành vi. Hai thửa đất có thể cùng chưa được sử dụng trong 3 năm nhưng nguyên nhân hoàn toàn khác nhau. Chính sách muốn điều chỉnh đúng hành vi thì cần nhận diện được sự khác biệt đó.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

LS Trương Anh Tú dẫn chứng, một người mua nhiều lô đất rồi để đó chờ tăng giá khác với hộ gia đình chưa thể xây dựng do vướng quy hoạch, thủ tục, tranh chấp hoặc những trở ngại khách quan. Việc trường hợp nào thuộc diện chịu thuế, được miễn, giảm hoặc xử lý khác nhau cuối cùng phải căn cứ vào quy định được ban hành, nhưng tiêu chí cần đủ rõ để hạn chế việc những tình huống khác bản chất lại bị đối xử giống nhau.

Điều này cũng đặt ra yêu cầu đối với dữ liệu đất đai. Ngoài thông tin về chủ sử dụng, diện tích và hiện trạng, việc xác định đúng đối tượng có thể cần đối chiếu tình trạng pháp lý, quy hoạch, biến động đất đai và những thủ tục đang được giải quyết. Dữ liệu càng đầy đủ thì khả năng phân biệt đất bị chủ động găm giữ với đất chưa thể khai thác do nguyên nhân khác càng cao.

LS Trương Anh Tú nhấn mạnh mục tiêu cuối cùng của thuế đất bỏ hoang cũng cần được nhìn nhận đúng. Thành công của chính sách không nhất thiết nằm ở việc thu thêm được bao nhiêu tiền, mà quan trọng hơn là bao nhiêu đất đang bị găm giữ được đưa trở lại thị trường và sử dụng hiệu quả. Nếu một người giữ đất chỉ để chờ tăng giá, thuế cao hơn có thể làm thay đổi phép tính kinh tế của họ. Nhưng nếu đất chưa được sử dụng vì một điểm nghẽn khách quan, tăng nghĩa vụ tài chính không tự thân tháo được điểm nghẽn ấy. "Thuế đất bỏ hoang không nên làm cho việc có đất trở nên đắt đỏ, mà cần làm cho việc găm giữ đất chỉ để chờ tăng giá trở nên đắt đỏ. Đánh đúng đối tượng thì thuế có thể chống đầu cơ và thúc đẩy sử dụng đất; còn nếu chỉ nhìn vào hiện trạng đất đang trống thì rất dễ bỏ qua nguyên nhân phía sau", LS Tú nhận định.

Cần làm rõ khái niệm 'đất bỏ hoang'

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nói luật Đất đai 2024 hiện chưa có định nghĩa cụ thể về "đất bỏ hoang", mà chủ yếu quy định việc xử lý đối với các dự án chậm đưa đất vào sử dụng. Trong dự thảo luật Đất đai sửa đổi lần này, khái niệm đất bỏ hoang đã được đưa vào, nhưng vẫn chưa thật sự hoàn chỉnh khi đồng thời tồn tại các khái niệm "đất không đưa vào sử dụng" và "đất chậm đưa vào sử dụng". Nên việc bổ sung khái niệm "đất bỏ hoang" vào dự thảo luật Đất đai sửa đổi là cần thiết, nhất là trong bối cảnh tình trạng găm giữ, đầu cơ và sử dụng đất kém hiệu quả vẫn diễn ra ở nhiều nơi.

Người đứng đầu HoREA cũng ủng hộ việc sử dụng công cụ thuế để đấu tranh với tình trạng găm giữ, đầu cơ và cố tình không đưa đất vào sử dụng, đặc biệt đối với đất ở và đất phi nông nghiệp bị bỏ hoang. Bởi thực tế trên cả nước hiện có không ít dự án đã hình thành nhà ở, thậm chí sản phẩm đã được bán cho nhà đầu tư, nhưng sau đó không có người ở, để trống trong thời gian dài. Đây là sự lãng phí rất lớn nguồn lực đất đai và nguồn lực xã hội.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu lưu ý nếu quy định về "đất bỏ hoang" không được làm rõ thì việc áp dụng chính sách thuế có thể dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, thậm chí tác động đến cả những trường hợp không có lỗi của người sử dụng đất. Do đó, dự thảo cần quy định cụ thể đất bỏ hoang là đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất được nhà nước giao hoặc cho thuê. Đây phải là căn cứ quan trọng để xác định trường hợp nào thuộc diện bị đánh thuế.

"Nếu chỉ quy định chung chung thì sẽ có rất nhiều dự án, khu đất có thể bị đưa vào diện này. Thực tế có những dự án bất động sản chậm xây dựng nhưng chủ đầu tư tìm cách sử dụng tạm thời khu đất, chẳng hạn trồng cỏ, nuôi bò, để chứng minh rằng đất vẫn đang được sử dụng. Như vậy sẽ không đạt được mục tiêu của chính sách", ông Châu phân tích.

Bên cạnh đó, cần loại trừ những khu đất nằm trong các dự án được phép phân kỳ đầu tư. Những khu vực chưa đến thời điểm triển khai theo tiến độ được phê duyệt không thể xem là đất bỏ hoang hoặc sử dụng đất không đúng quy định . Ông dẫn chứng Khu đô thị Phú Mỹ Hưng được triển khai từ những năm 1990 nhưng đến nay vẫn còn những khu đất chưa xây dựng, chưa khai thác. Những trường hợp như vậy cần được xem xét trên cơ sở tiến độ và phương án đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, thay vì mặc nhiên coi là đất bỏ hoang.

Đặc biệt, ông Lê Hoàng Châu lưu ý cũng cần phân biệt rõ trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng do lỗi của người sử dụng đất với những trường hợp xuất phát từ nguyên nhân khách quan. Nếu dự án không thể triển khai vì vướng mắc pháp luật, thủ tục hành chính, giải phóng mặt bằng hoặc do cơ quan nhà nước điều chỉnh quy hoạch thì không thể quy trách nhiệm cho doanh nghiệp, người dân và áp thuế như một hành vi cố tình bỏ hoang đất. Ông dẫn trường hợp một dự án của Novaland tại Đồng Nai từng phải dừng trong nhiều năm do chính quyền điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Theo ông, những trường hợp như vậy cần được xem xét riêng, bởi người sử dụng đất không thể bị coi là cố tình bỏ hoang đất khi nguyên nhân chậm triển khai không xuất phát từ họ.