Làn sóng đi "săn" quỹ đất của các đại gia bất động sản nội - ngoại SonKim Land, Phát Đạt, CapitaLand, Skyworld...

Theo ghi nhận của JLL, thị trường mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam trong năm 2025 ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, đánh dấu bước chuyển tích cực sau chu kỳ ảm đạm kéo dài.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL, nhận định khác với giai đoạn khó khăn chủ yếu do các rào cản về thủ tục hành chính trước đó, năm nay thị trường đã chứng kiến việc giải quyết nhiều điểm nghẽn pháp lý cùng với sự rõ ràng hơn trong quy hoạch, tạo điều kiện cho nguồn cung gia tăng và thúc đẩy tinh thần hợp tác giữa các bên trong ngành.

Trong bối cảnh tài chính thắt chặt, các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang chiến lược M&A như giải pháp then chốt để duy trì đà phát triển, đồng thời nhiều tập đoàn sau quá trình tái cơ cấu đã tích cực mở rộng danh mục bất động sản thông qua các thương vụ sáp nhập và mua lại.

Loạt thương vụ đình đám

Những thương vụ nổi bật phái các doanh nghiệp ngoại có thể kể đến như CapitaLand Tower bỏ ra gần 685 triệu USD thâu tóm toàn bộ khu phức hợp số 2, quy mô 154 ha tại dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ từ Công ty cổ phần đô thị du lịch Cần Giờ.

CapitaLand Development (CLD) chi 800 triệu USD để sở hữu phân khu Hải Đăng (The Fulton) thuộc Vinhomes Ocean Park 3.

Trong khi đó, UOA Group (Malaysia) chi 68 triệu USD để thâu tóm một doanh nghiệp sở hữu khu đất hiếm hơn 2.000 m2 tại trung tâm thành phố.

Một nhà phát triển khác đến từ Malaysia là Skyworld cũng chi ra 34 triệu USD mua lại quỹ đất hơn 9.400 m2 đã hoàn thiện pháp lý ở khu vực phường Lái Thiêu, dự kiến phát triển chung cư cao cấp...

Đáng chú ý, các doanh nghiệp nội địa cũng đang tham gia tích cực trên thị trường M&A. Phát Đạt là ví dụ tiêu biểu khi liên tiếp công bố các thương vụ mới, như nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của Đại Quang Minh tại Công ty AKYN, chủ đầu tư dự án khu đất 239 Cách Mạng Tháng Tám có tổng vốn dự kiến 5.500 tỷ đồng; hay trước đó là chuyển nhượng 99% Bắc Cường, chủ sở hữu khu đất vàng mặt tiền đường Trần Phú (Đà Nẵng) với giá tối thiểu 1.100 tỷ đồng.

Còn SonKim Land hoàn tất việc thâu tóm khu đất vàng gần 10 ha trên trục Mai Chí Thọ - nơi từng triển khai dự án Saigon Broadway do Novaland làm chủ đầu tư.

Trong khi đó, chủ đầu tư Gateway Thủ Thiêm, thành viên của Hướng Việt Holdings, mua 42% cổ phần Công ty Nam Rạch Chiếc từ Keppel với giá 2.612 tỷ đồng

Hay nhóm 3 nhà đầu tư trong nước Hà Nội An Pha, Imperia An Phú và Silver Field chi trên dưới 300 triệu USD để mua 70% Vinaconex ITC, qua đó nắm quyền tại đại dự án Cát Bà Amatina.

Bên cạnh đó còn có các thương vụ như HTV Đại Phước và Vinobly mua 70% Saigon Sports City với gần 7.500 tỷ đồng.

Cuộc đua "xây dựng quỹ đất "

Theo JLL, lĩnh vực bất động sản đã hấp thụ 2,75 tỷ USD từ đầu tư trực tiếp nước ngoài, tương đương gần một phần năm tổng nguồn vốn FDI, với mức giải ngân thực tế lên tới 1,5 tỷ USD trong 10 tháng vừa qua theo số liệu từ Cục Thống kê và Bộ Tài chính.

Dòng vốn đầu tư đã tập trung đáng kể vào những dự án có tính minh bạch cao về mặt pháp lý, đặc biệt là những quỹ đất thương mại đã được chấp thuận quy hoạch, có giấy tờ quyền sử dụng đất và lộ trình hoàn thành xây dựng rõ ràng.

Thị trường cũng thể hiện sự phân tầng rõ rệt giữa các nhóm nhà đầu tư. Các nhà đầu tư địa phương dẫn đầu về tần suất giao dịch với những thương vụ có quy mô vừa và nhỏ, trong khi đối tác nước ngoài tập trung vào các thương vụ có quy mô lớn, đặc biệt trong phân khúc nhà ở cao cấp, phát triển đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp có giá trị chiến lược.

Theo quan sát của JLL đối với các thương vụ M&A có thông tin được công bố trong 11 tháng đầu năm 2025, tổng khối lượng giao dịch lũy kế đạt khoảng 2,4 tỷ USD. Tuy nhiên, nếu bao gồm cả các giao dịch chưa được công bố chính thức mà JLL quan sát và thống kê được, thì khối lượng giao dịch ước tính cao hơn rất nhiều.

Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản nhà ở dẫn đầu khi chiếm tỷ trọng hơn 70% tổng khối lượng giao dịch M&A. Các phân khúc khác như bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng lần lượt chiếm tỷ trọng khoảng 17,7% và 5,3%. Lĩnh vực Trung tâm dữ liệu cũng nổi lên như một trong những thị trường ngách tiềm năng, chiếm tỷ trọng giao dịch M&A ở mức 3,3%.

Sự chênh lệch đáng kể này phản ánh nhu cầu "xây dựng quỹ đất " mạnh mẽ từ các nhà đầu tư. Xu hướng tích trữ quỹ đất này đặc biệt quan trọng khi nguồn cung đất sạch ngày càng hạn chế và các thủ tục pháp lý ngày càng được siết chặt theo hướng minh bạch hơn.

Chính sách cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại từ tháng 4/2025 đã mở ra cơ hội lớn cho việc chuyển đổi mục đích từ đất công nghiệp, nông nghiệp. Điều này sẽ thúc đẩy mạnh các thương vụ M&A trong phân khúc nhà ở, nơi đang có tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài và tỷ lệ hấp thụ cao.

Phân khúc văn phòng thể hiện sự phân hóa rõ rệt. TP.HCM đang thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng với tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê tăng mạnh, trong khi Hà Nội chứng kiến làn sóng FDI mạnh từ các nhà đầu tư quốc tế. Đối với lĩnh vực khách sạn, lợi suất đầu tư kỳ vọng ước tính ở mức 8-9% trong năm nay, với tổng khối lượng giao dịch M&A ước tính đạt mức 125 triệu USD.

Tổng khối lượng giao dịch M&A của phân khúc bất động sản công nghiệp lũy kế 11 tháng đầu năm đạt khoảng 74 triệu USD. Thay vì chỉ thuê đất để tự xây dựng, các nhà đầu tư hiện tại ngày càng ưa chuộng mô hình mua lại các khu công nghiệp có sẵn hạ tầng rồi mở rộng thêm giai đoạn mới. Cách tiếp cận này giúp tiết kiệm thời gian triển khai, đảm bảo chất lượng hạ tầng và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Sự xuất hiện của các sản phẩm đầu tư đa dạng như quỹ đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, và các phân khúc chuyên biệt như kho lạnh và trung tâm dữ liệu đang tạo ra cơ hội M&A phong phú.

Ba động lực thúc đẩy thị trường M&A

Theo JLL, cải cách chính sách pháp lý nổi lên như yếu tố quyết định, đặc biệt với việc ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 mở ra kỷ nguyên mới cho thị trường từ tháng 4/2025, cho phép nhà đầu tư linh hoạt chuyển đổi các loại đất phi nông nghiệp thành dự án nhà ở thương mại. Cùng với đó, Nghị quyết 68 đã tạo nền tảng vững chắc để kinh tế tư nhân phát triển mạnh mẽ, đồng thời Chính phủ tích cực hoàn thiện hành lang pháp lý và đổi mới cơ chế huy động vốn.

Nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp đóng vai trò then chốt thứ hai. Nhiều công ty trong nước phải đối mặt với thách thức thanh khoản và nợ xấu tích tụ từ giai đoạn tăng trưởng 'nóng' 2020-2022, buộc họ tìm kiếm các giải pháp M&A để tái tổ chức tài chính và hoàn thiện pháp lý dự án.

Chính sách tiền tệ ổn định với mức lãi suất cho vay trung bình 7-9%, thấp hơn so với giai đoạn những năm trở lại đây, đã tạo ra môi trường thuận lợi cho việc tiếp cận vốn. Lãi suất ưu đãi này không chỉ giúp cân bằng khả năng cạnh tranh giữa nhà đầu tư trong nước và quốc tế mà còn khuyến khích dòng vốn dài hạn đổ vào thị trường.