Làn sóng giảm giá đất nền xuất hiện, khu vực nào đang cắt lỗ mạnh?

Chỉ cách đây 1 tháng trước, thông tin “bán đất cắt lỗ” đã từng trở thành sự nghi hoặc của người mua. Nhiều người cho rằng, chủ đất thực tế đang cắt lãi khi mức giá chào ra vẫn cao. Nhưng đến thời điểm hiện tại, cơn sóng ngầm giảm giá trên thị trường đất nền, đất thổ cư vùng ven Hà Nội đã bắt đầu xuất hiện.

Anh Lộc (Sóc Sơn, Hà Nội) hiện đang công nhân cho một công ty dịch vụ tại sân bay Nội Bài. Anh Lộc dự tính mua lô đất từ 70-80m2 để xây nhà. Xác định tầm tài chính 1 tỷ đồng mua đất, anh Lộc liên hệ với môi giới khu vực Sóc Sơn.

Nếu như giai đoạn tháng 10/2022, phía môi giới thông báo, với mức tài chính 1 tỷ đồng khó tìm lô đất nằm ở vị trí đẹp, đường ngõ ô tô qua.

“Nhưng 1 tuần trước, môi giới thông báo với tôi có nhiều hàng đẹp cắt lỗ. Với mức tài chính 1 tỷ đồng hoặc nhỉnh thêm 100, 200 triệu đồng, sự lựa chọn rất nhiều. Giá lô đất nằm trong ngõ, ô tô đỗ tận lô, từng lên tới 12-25 triệu đồng/m2. Đến hiện tại, mức giá 9-10 triệu đồng/m2, đã có thể tìm thấy lô đất với tiêu chí ban đầu đặt ra”, anh Lộc cho hay.

Khảo sát cho thấy, một số khu vực từng tăng giá mạnh theo “cơn sốt” đường Vành đai 4 đi qua như xã Minh Trí, Hiền Ninh (huyện Sóc Sơn) từng ghi nhận mức giá chạm ngưỡng 40 triệu đồng/m2 với lô đất đẹp, giáp trục đường ô tô. Thì đến hiện tại, nhiều lô đất đang được chủ rao bán giảm 30-32 triệu đồng/m2.

Với lô đất trong ngõ từng được rao bán với giá 10-15 triệu đồng/m2 hiện giảm nhiệt còn từ 7-8 triệu đồng/m2. Theo môi giới khu vực này cho biết, lượng hàng rao bán đang được đẩy ra thị trường khá nhiều.

Ở khu vực Hoài Đức, giá đất dịch vụ thuộc Lai Xá, Kim Chung Di Trạch, Vân Canh, từng tăng giá lên tới 90-100 triệu đồng/m2 thì hiện tại mức giá này chỉ dao động khoảng 70-80 triệu đồng/m2.

Giá đất dịch vụ ở khu vực An Khánh cũng chỉ ghi nhận mức tương đương, thậm chí có một số lô cần bán gấp hạ xuống 65-69 triệu đồng/m2. Giá lô đất thổ cư, sát trục đường ô tô đi qua, mức giá dao động từ 40-55 triệu đồng/m2.

Tại Hà Đông, khu vực như Đồng Mai, giá đất dịch vụ hạ ở mức 40-45 triệu đồng/m2. Thời điểm từ xảy ra sóng Vành đai 4, một số chủ đất “hét” giá 70 triệu đồng/m2. Mức giá khu vực như Biên Giang cũng hạ nhiệt.

Tại Chương Mỹ, cách đây 1 năm, giá lô đất lớn 600-1000m2 (dạng đất trồng cây lâu năm) bán với giá 4-5 triệu đồng/m2 thì hiện tại vắng bóng không có người mua. Mức giá loại hình đất này giảm nhiệt xuống 3-4 triệu đồng/m2. Đất thổ cư giảm trung bình 5-10%.

Tại thị trường đất nền Gia Lâm, lô đất mặt tiền Ngô Xuân Quảng từng rao bán với giá 140-160 triệu đồng/m2,đến nay, chủ đất hạ còn 100-120 triệu đồng/m2.

Một số vị trí khác như khu tái định cư Trâu Quỳ, khu đô thị 31ha, từng được mua và cháo bán với mức ngoài 100 triệu đồng/m2 thì mức giá bán hiện tại dao động 85-95 triệu đồng/m2. Các vị trí mặt đường Đào Nguyên, Dương Xá… cũng từng được mua ở vùng giá 60-75 triệu đồng/m2 thì hiện hạ còn hơn 50 triệu đồng/m2.

Một số nhà đầu tư cũng rao bán cắt lỗ đất đấu giá.

Còn ở khu vực Đông Anh, những lô đất mặt tiền đường kinh doanh tại Tiên Dương, Nguyên Khê, Đông Hội, Xuân Canh, giá rao bán thời điểm sốt đất năm ngoái đều từ 60 triệu đồng/m2 trở lên. Một số lô bị đẩy lên 70-110 triệu đồng/m2 đến hiện tại, chủ đất chỉ chào giá 40 triệu đồng/m2. Một vài lô vị trí đẹp hơn, giá ngoài 50 triệu đồng/m2.

Làn sóng cắt lỗ sâu còn được dự báo sẽ diễn ra trong giai đoạn cuối năm 2022, bước sang năm 2023 khi tâm lý của nhà đầu tư đang biến động trước chỉ số thiếu lạc quan của thị trường như lạm phát, room tín dụng đang co hẹp…

Với những nhà đầu tư lướt sóng bằng dòng tiền ngân hàng, tâm lý bán tháo, thu hồi dòng tiền đang xảy ra. Theo nhà đầu tư giàu kinh nghiệm trên thị trường địa ốc, sóng cắt lỗ còn kéo dài và cơ hội cho người có tiềm lực tài chính mạnh đang dần xuất hiện.

Theo giới chuyên gia, giá bán đất nền đã bắt đầu hạ nhiệt, đã có sự giảm giá, cắt lỗ từ quý III/2022. Giá bán phân khúc đất nền đã giảm từ khá nhiều tại các quận, huyện như Long Biên, Thanh Trì.

Giới chuyên gia cho rằng, khi phân khúc đất nền trầm lắng suốt 2 quý vừa qua, chính thị trường đã tạo ra một áp lực lớn cho các nhà đầu tư, đặc biệt những nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Với nhà đầu tư sở hữu rất nhiều đất nền thì áp lực về vốn vay, lãi vay, áp lực quay vòng vốn, thanh khoản rất lớn. Nhiều ảnh hưởng tiêu cực khiến nhà đầu tư bắt buộc sẽ phải cắt lỗ, giảm giá để bán được đất nền của mình để có vòng vốn quay vòng, giải quyết các bài toán áp lực về tài chính khác.