Làn sóng rót vốn vào bất động sản công nghiệp

Báo cáo mới nhất của Công ty CBRE cho biết, trong 3 năm qua, nhiều nhà sản xuất linh kiện ô tô từ châu Âu, Mỹ và châu Á đang gia tăng thuê mặt bằng, nhà xưởng khu công nghiệp tại Việt Nam. Cùng với đó, nhu cầu thuê đất để mở rộng sản xuất đã tác động tích cực tới thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Nhiều chuyên gia nhận định: trong 2018, Việt Nam tiếp tục nổi lên như là trung tâm sản xuất tiếp theo của châu Á. Năng lực cạnh tranh trong khu vực của Việt Nam tiếp tục được thúc đẩy bởi các yếu tố: chi phí lao động thấp; giá thuê đất hợp lý; thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi; sự tham gia vào các hiệp định thương mại; lực lượng lao động năng động; vị trí địa lý gần các nguồn tài nguyên và thị trường đích.

Thu hút mạnh các nhà đầu tư

Công ty Savills: chi phí lao động thấp tiếp tục thu hút một làn sóng các công ty nước ngoài từ Trung Quốc, đặc biệt là các ngành đòi hỏi nhiều nhân công. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung khiến cho các công ty nước ngoài và Trung Quốc  đẩy mạnh việc đảm bảo năng lực sản xuất ở Đông Nam Á. Là một trong những thị trường công nghiệp phát triển nhanh nhất trong khu vực, Việt Nam có vị thế tốt để đón nhận dòng chảy của các nhà đầu tư nước ngoài.

Các dự án nổi bật bao gồm: Tập đoàn Hyosung với khoản đầu tư 1,2 tỷ USD vào Khu công nghiệp Cái Mép ở Bà Rịa-Vũng Tàu và khoản đầu tư bổ sung 501 triệu USD của Công ty LG Innoteck tại Khu công nghiệp Tràng Duệ, Hải Phòng. Hai Công ty dệt may Ramatex và YKK từng đầu tư 80 triệu USD cho mỗi dự án vào Khu công nghiệp Bảo Minh và Đồng Văn III... 

Nguồn cung đất công nghiệp hiện tại và trong thời gian tới tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư sản xuất, đang thúc đẩy niềm tin của nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhu cầu bất động sản công nghiệp có nguy cơ dần vượt quá nguồn cung tại các khu công nghiệp vận hành tốt với tổng tỷ lệ lấp đầy đạt 73%.

Cũng bàn về thực tế này, Công ty CBRE nhận định, điểm quan trọng nhất cho sự thay đổi của thị trường đất đai công nghiệp trên cả nước là nhu cầu ngày càng tăng trong sản xuất kinh doanh và mở rộng quy mô sản xuất, nhất là trong ngành công nghiệp ô tô.

Tích tụ quỹ đất cho công nghiệp ôtô

"Thực tế, trong ba năm qua, đã có nhiều giao dịch cho thuê đất công nghiệp thành công được ghi nhận ở khu vực phía Nam, phần lớn trong số đó thuộc về các nhà máy sản xuất phụ kiện với nhu cầu mở rộng sản xuất. Trong khi đó, các cụm nhà máy lắp ráp chủ yếu được phân bổ tại miền Bắc với một mạng lưới các nhà máy của các hãng xe nước ngoài cũng như các cơ sở sản xuất phụ tùng ô tô. Việc thành lập các nhà máy của VinFast đã củng cố nền tảng lắp ráp và sản xuất ô tô của khu vực phía Bắc.

Theo đó, với nền tảng vững chắc và lịch sử phong phú về ngành sản xuất lắp ráp và phụ tùng ô tô tại phía Bắc thì việc các nhà sản xuất ô tô có nhu cầu thuê quỹ đất công nghiệp lớn để xây dựng nhà máy sản xuất là rất đáng được cân nhắc.

Ở khu vực miền Trung, Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam có mật độ nhà máy sản xuất ô tô tương đối cao, nổi bật là cụm ôtô Chu Lai - Trường Hải. Tổ hợp bao gồm các nhà máy sản xuất, nhà máy lắp ráp, nhà máy công nghiệp hỗ trợ, kho bãi và cảng biển chuyên sâu. Tỷ lệ lấp đầy cao, giá cho thuê tăng chính là thách thức cho việc mở rộng quy mô sản xuất của các nhà đầu tư. 

Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội cho doanh nghiệp phát triển bất động sản khai thác lợi ích từ nhu cầu mở rộng sản xuất và nguồn cung hạn chế hiện tại. Theo CBRE, mặc dù ngành công nghiệp ô tô Việt Nam vẫn còn non kém trong việc phát triển sản xuất và lắp ráp so với các quốc gia ASEAN, nhưng sự tích tụ các quỹ đất công nghiệp dành cho nền công nghiệp ô tô đang được gia tăng trên thị trường.

Nhiều ý kiến cho rằng, để thị trường đất đai công nghiệp phát triển hiệu quả, Chính phủ cần tiếp tục đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng chủ chốt và mạng lưới vận tải đa phương thức để giảm chi phí hậu cần và đáp ứng các dự án có giá trị cao hơn trong tương lai. Đồng thời nên quan tâm tới việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính và hải quan rườm rà cũng như cải thiện sự kết nối giữa các lĩnh vực kinh tế nhằm giữ chân các nhà đầu tư trong dài hạn.

Theo thống kê của Bộ Kê hoạch và Đầu tư, Việt Nam có 325 khu công nghiệp với tổng diện tích 95.000 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 53% vào cuối tháng 6/2018. Trong đó, 231 khu công nghiệp đang hoạt động và 94 khu công nghiệp  đang xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đền bù. Việt Nam còn có 17 khu kinh tế ven biển với tổng diện tích cung cấp là 845,000 ha. Trên thị trường bất động sản công nghiệp đã xuất hiện các nhà đầu tư mới với những khoản đầu tư quan trọng. 

BWID đã phát triển 209 ha tại tám khu công nghiệp ở 5 thành phố chính, tập trung phát triển các giải pháp nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo nhu cầu. Nhà đầu tư Singapore, Boustead cũng phát triển nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo nhu cầu (với tổng diện tích 18 ha tại Nhơn Trạch, Đồng Nai). Trong khi đó, Công ty phát triển bất động sản Trung Quốc (CFLD)  tham gia đàm phán để tìm kiếm cơ hội đầu tư đất công nghiệp tại tỉnh Long An, vị trí chiến lược trong khu kinh tế trọng điểm phía Nam.