Liên hoàn "sốt" đất đẩy giá tăng "ảo", nhà đầu tư cần hành động ngay khi có hiện tượng này

Theo đánh giá của các đơn vị nghiên cứu về thị trường bất động sản, giá nhà đất tăng liên tục 5 năm qua, chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội khiến nhiều người khó sở hữu được nhà ở.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021. Tại Hà Nội, giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5% cao hơn so với tại TP.HCM tăng khoảng 1-2% so với cuối năm 2021.

Bên cạnh đó, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư Bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý trước.

Sang cuối tháng 3 năm nay, tại một số địa phương, các vùng ven Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Đồng Nai… lại có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, một số nơi mức giá tăng 15-20% so với cuối năm 2021. Tình trạng này tương tự thời điểm cuối quý I đầu quý II năm 2021, tuy nhiên mức độ lan rộng và biên độ tăng giá thấp hơn.

Trước thực trạng giá bất động sản neo cao, điều khó khăn đối với các nhà đầu tư xác định được mức giá hợp lý của dự án bất động sản, mức giá đó là thật hay ảo. Bên cạnh đó, đã có những phản ánh về tình trạng "mua dễ bán khó" gia tăng ở một số khu vực đất được cho là “sốt nóng”. Vậy trong bối cảnh như hiện nay, làm thế nào để xác định được giá đất hợp lý.

Các yếu tố xác định giá bất động sản hợp lý

Về vấn đề này, tại một buổi talkshow mới diễn ra gần đây, ông Đinh Quang Tuấn, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Đất Xanh Miền Bắc cho rằng: "Có nhiều yếu tố để xác định được mức giá hợp lý của dự án bất động sản, trong đó cần lưu tâm 3 yếu tố chính, đó là nhu cầu thị trường ở khu vực dự án, động lực tăng giá, mặt bằng giá đang được giao dịch ở khu vực dự án".

Cũng theo ông Tuấn, nhiều người chỉ quan tâm đến hiệu quả, nhưng vấn đề quan trọng nhất là pháp lý. Nếu pháp lý không tốt hiệu quả đầu tư chắc chắn không có được, thậm chí có thể mất trắng. Do đó tìm hiểu thông tin dự án, quy hoạch là điều vô cùng quan trọng.

Đưa lời khuyên về lựa chọn khu vực đầu tư, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc CTCP G-Home, cho hay: "Tôi sẽ lựa chọn trên tiêu chí đầu tiên là ổn định chính trị; thứ hai là khu đất ấy có những chủ trương, dự án lớn được phê duyệt; ba là những khảo sát đầu tư mang tầm chiến lược); tiếp nữa là ưu tiên nơi có hạ tầng giao thông và độ lớn của thị trường...".

Đợt sốt đất diễn ra đồng loạt tại nhiều địa phương thời gian qua đã đẩy nhiều sản phẩm bất động sản rơi vào miền giá trị ảo dẫn đến rủi ro cho các nhà đầu tư, đồng thời, gây ra những hệ lụy cho nhiều cá nhân, tổ chức và hoạt động kinh tế...

"Khi có những hiện tượng vượt quá giá trị thực thì các nhà đầu tư cũng nhận thấy cần phải điều chỉnh, không thể đi trên con sóng cao và nhận lại nhiều rủi ro. Chỉ trong điều kiện khu vực được đầu tư có tiềm năng phát triển thì khi đó đầu tư mới là một quyết định nên làm", ông Nam nhìn nhận.

Ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Ủy viên thường vụ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phụ trách Đông Nam Bộ, Chủ tịch King Broker Group, khuyến nghị rằng, các nhà đầu tư đừng xác định kiếm lời ngay khi mua đầu tư, bởi khả năng này là rất ít.

Chuyên gia này cho rằng, các bất động sản có tiềm năng tăng giá tốt mà giá bán thấp là rất khan hiếm, đa phần đầu tư bất động sản là cơ hội, phải xác định được chu kỳ và tọa độ tăng giá. Có những sản phẩm giá bán rất cao, nhưng nhà đầu tư vẫn đổ tiền vào là bởi họ kỳ vọng tiềm năng tăng giá tiếp tục; nhưng có những dự án giá rẻ, giới đầu tư lại cẩn trọng mua vào hoặc không mua vì lo ngại rủi ro.

Theo ông Tuấn Anh, cơ hội đầu tư bất động sản ở Việt Nam rất đa dạng về mức vốn và phân khúc. Có những bất động sản đòi hỏi mức đầu tư lên tới vài chục tỷ đồng, nhưng có những phân khúc, chẳng hạn như đất nền ở các tỉnh chỉ vài trăm triệu đồng là có thể đầu tư được. Vấn đề là nhà đầu tư phải lựa chọn được bất động sản cho phù hợp túi tiền và kiểm soát được rủi ro.