Lo "ế" nhà ở xã hội, Chủ tịch HoREA hiến kế cách hóa giải

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nhận định "đưa nhà ở xã hội đến vị trí khá xa so với trung tâm của tỉnh, thành phố nên mới dẫn tới tình trạng nhà ở xã hội ở nhiều địa phương bị ế" là chưa chính xác.

Nhà ở xã hội "ế" vì quá xa trung tâm?

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, trước đó, một chuyên gia cũng là đại biểu Quốc hội đã nhận định: "Hiện nay, chúng ta đang đưa nhà ở xã hội đến vị trí khá xa so với trung tâm của tỉnh, thành phố". Trong khi đó, phương tiện đi lại không có, mất thời gian di chuyển nên người dân không muốn mua.

Trong chương trình nhà ở xã hội, chúng ta dành 20% cho thuê nhưng lại ở xa nên người ta sẽ không thuê. Đại biểu này cũng cho rằng, người ta sẵn sàng thuê nhà với giá cao hơn, chật hơn nhưng gần chỗ làm việc, gần nơi con cái học hành và những dịch vụ vượt trội khác ở trung tâm đô thị.

"Do vậy, đề nghị phải có một chương trình, quy hoạch những vị trí ở gần trung tâm nhưng lợi thế thương mại thấp để xây dựng quỹ nhà ở xã hội cho thuê. Chỉ cho thuê chứ không bán, như vậy chúng ta mới đáp ứng được nhu cầu của người thu nhập thấp về chỗ ở", chuyên gia cũng là đại biểu Quốc hội này nhận định.

Chủ tịch HoREA đánh giá, nhận định này chỉ phản ánh thực tế đã xảy ra trước đây, trong giai đoạn thực hiện Luật Nhà ở 2014.

Khi đó, một số dự án nhà ở xã hội được chủ đầu tư lựa chọn xây dựng ở "vị trí khá xa so với trung tâm của tỉnh, thành phố", không có đủ dịch vụ và tiện ích, không được kết nối giao thông thuận tiện, không đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở của người dân nên đã bị "ế".

Đây không phải do lỗi của cơ chế chính sách mà nguyên nhân chủ yếu là do một số chủ đầu tư đã quyết định sai khi lựa chọn địa điểm để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.

"Thường là chủ đầu tư sử dụng quỹ đất đang có sẵn của mình, mặc dù phù hợp với quy hoạch xây dựng nhưng lại chưa phù hợp với nhu cầu nhà ở của người dân", ông Lê Hoàng Châu khẳng định.

Cũng theo ông Châu, việc thực thi các chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2023 hiện nay sẽ đảm bảo phát triển nhà ở xã hội đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở của người dân.

Chẳng hạn, quy định về "đất để phát triển nhà ở xã hội" tại Điều 83 Luật Nhà ở 2023 sẽ hình thành các khu nhà ở xã hội tại nhiều vị trí, địa điểm trên địa bàn cấp tỉnh.

Cụ thể, với quy định "UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập" phù hợp với quy hoạch đất đai, quy hoạch xây dựng, đô thị đã được phê duyệt.

Quy định này sẽ giúp hình thành các khu nhà ở xã hội độc lập có quy mô lớn, có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, có đủ các dịch vụ, tiện ích đô thị.

Và HoREA nhận thấy việc phát triển các khu nhà ở xã hội độc lập này sẽ thu hút các nhà đầu tư xây dựng các khu nhà ở thương mại với giá vừa túi tiền để hình thành các khu đô thị vệ tinh.

Mấu chốt của vấn đề phát triển nhà ở xã hội là người dân phải đi lại thuận lợi

Chủ tịch HoREA khuyến nghị UBND cấp tỉnh cần cân nhắc kỹ hiệu quả đầu tư cả về mặt kinh tế và xã hội khi quyết định quy hoạch, bố trí "quỹ đất công" tại khu vực trung tâm hoặc tại "những vị trí ở gần trung tâm nhưng lợi thế thương mại thấp" để xây dựng nhà ở xã hội chỉ nên để cho thuê, không nên bán, cho thuê mua.

Dẫn chứng, Chủ tịch HoREA cho biết, đã có bài học từ dự án nhà ở xã hội tại số 157/R8 Tô Hiến Thành (quận 10, TP.HCM). Dự án này với khoảng 114 căn hộ được xây dựng trên diện tích khuôn viên 2.895 m² được bán, cho thuê mua từ năm 2013 cho 114 cán bộ, công nhân viên được mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Các cán bộ, nhân viên này đã "trúng số độc đắc" khi giá bán nhà ở xã hội này tương đương với giá bán nhà ở xã hội tại các huyện ngoại thành như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi…

"Bởi vì các hộ này đều được miễn tiền sử dụng đất, còn giá thành xây dựng thì tương đương", ông Châu khẳng định.

Đồng thời, việc xây dựng nhà ở xã hội tại khu vực trung tâm để bán, cho thuê mua cũng không đảm bảo tính "công bằng" đối với tất cả các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội như trường hợp nêu trên.

"Nếu TP.HCM bán đấu giá 2.895 m² đất này thì số tiền thu được có thể tạo lập được quỹ đất lớn hơn nhiều lần tại huyện ngoại thành để phát triển nhiều nhà ở xã hội hơn cho nhiều người được thụ hưởng hơn", Chủ tịch HoREA lý giải.

Đặc biệt, bên cạnh yêu cầu phải có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, có đủ dịch vụ và tiện ích về y tế, giáo dục, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, công viên cây xanh trong dự án nhà ở xã hội thì vấn đề mấu chốt là dự án nhà ở xã hội phải được kết nối giao thông thuận tiện.

"Mấu chốt của vấn đề là người dân có thể đi lại, đến nơi làm việc hoặc vào trung tâm đô thị bằng phương tiện giao thông công cộng, với thời gian tốt nhất là không quá 1 tiếng đồng hồ. Điển hình như khu đô thị vệ tinh Desa ParkCity có diện tích 220ha ở ngoại ô Kuala Lumpur Malaysia", ông Châu dẫn chứng.