Đề xuất cho bán nhà chưa giải chấp

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đề xuất bổ sung cơ chế tương tự đối với các công trình không phải nhà ở như căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú để đảm bảo tính đồng bộ.

Đề xuất trên nằm trong kiến nghị sửa đổi Nghị định 96/2024 của Chính phủ về hướng dẫn luật Kinh doanh bất động sản nhằm đồng bộ với Bộ luật Dân sự, cho phép bán nhà khi có sự đồng thuận ba bên. Giúp giải quyết bài toán vốn cho doanh nghiệp nhưng vẫn đảm bảo an toàn pháp lý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA khẳng định nơi này không đề xuất nới lỏng điều kiện bán nhà tùy tiện hay bỏ qua các hàng rào kỹ thuật. Thay vào đó, HoREA kiến nghị sửa đổi khoản 3 điều 8 Nghị định số 96/2024 để đồng bộ hóa với Bộ luật Dân sự 2015 và luật Nhà ở 2023.

Cụ thể, Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định: Quyền của bên thế chấp được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Cốt lõi của kiến nghị nằm ở cơ chế ba bên cùng đồng thuận: Chủ đầu tư chỉ được bán nhà chưa giải chấp khi có văn bản đồng ý của người mua và ngân hàng nhận thế chấp. Điểm mấu chốt để đảm bảo an toàn là quyền kiểm soát dòng tiền của tổ chức tín dụng.

Ngân hàng nhận thế chấp sẽ trực tiếp giám sát toàn bộ khoản thanh toán từ khách hàng. Dòng tiền này bắt buộc phải được sử dụng đúng mục đích là thanh toán nợ vay để thực hiện thủ tục giải chấp theo quy định pháp luật về tín dụng.

Đây được xem là giải pháp dung hòa, giải quyết tình trạng "con gà và quả trứng": Doanh nghiệp vay vốn xây dựng nhưng khi đủ điều kiện bán lại chưa có doanh thu để giải chấp ngay. Cơ chế này giúp chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn từ khách hàng để trả nợ ngân hàng, phù hợp với thực tiễn sản xuất kinh doanh hiện nay.

Để khách hàng không chịu rủi ro, HoREA xuất yêu cầu sự minh bạch tuyệt đối ngay từ khâu thông báo đủ điều kiện bán hàng. Văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ghi nhận chính xác việc nhà ở đã được giải chấp hay chưa.

Việc công khai này thay thế cho việc thể hiện nội dung giải chấp trong hồ sơ, giúp người mua nhận thức đầy đủ về tình trạng pháp lý bị hạn chế quyền sở hữu trước khi quyết định xuống tiền.

Trong hợp đồng mua bán ký kết, nội dung về việc dự án chưa giải chấp và sự đồng thuận của các bên phải được thể hiện cụ thể. Điều này khẳng định quyền của khách hàng trong việc được biết rõ rủi ro, tránh trường hợp bị lừa dối hoặc che giấu thông tin.