Lo lắng chuyện thanh khoản bất động sản?

Giá BĐS liên tục neo cao không chỉ đầu năm 2022, mà trước đó, các cơn sóng sốt đất nền đã khiến giá BĐS tăng dựng đứng ở nhiều địa phương, tỉnh thành. Trong khi tại Tp.HCM "dư chấn" tăng giá bởi nhiều yếu tố có lợi cũng khiến việc mua nhà ở thực của người dân càng trở nên khó khăn.

Chỉ tính riêng 3 tháng đầu năm 2022, thị trường BĐS tỉnh vẫn "nóng bỏng tay" về giá. Các thông tin quy hoạch, hạ tầng giao thông đã góp phần tạo nên mặt bằng giá mới cho cả đất nền, lẫn căn hộ, nhà phố - biệt thự. Mức tăng trung bình ghi nhận từ 10-15% so với thời điểm nới giãn cách xã hội Tp.HCM và các tỉnh phía Nam (tháng 10/2021). Chưa kể, một số khu vực ven Tp.HCM như Củ Chi, Hóc Môn trước thông tin đẩy mạnh đề án lên quận, TP lại lẫn nữa "sôi sục" về giá đất nền. Ghi nhận ở một số khu vực, giá biến động tăng gấp đôi so với trước Tết Nguyên đán.

Với đất nền phân lô, có hiện tượng chỉ trong vài ngày, giá đất tại Củ Chi đồng loạt được cập nhật mới, với mức tăng dao động từ 100-500 triệu đồng mỗi lô. Hiện nay, giá đất nền tăng cao nhất là khu vực xã Nhuận Đức và Bình Mỹ. Theo môi giới khu vực, tại 2 xã này, giá đất đang được đẩy tăng từng ngày.

Không chỉ ở Củ Chi, đất nền nhiều khu vực ven TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, thậm chí xa hơn như Bình Phước, Bình Thuận… đều tăng nóng. Chẳng hạn như tại Bình Phước, sau khi có thông tin địa phương này đề xuất Chính phủ làm cầu bắc qua sông Mã Đà để rút ngắn khoảng cách đi sân bay quốc tế Long Thành (Đồng Nai), giá đất dọc tuyến đường ĐT 753 (khu vực huyện Đồng Phú) bắt đầu tăng nhanh. Cụ thể, mỗi mét ngang đất mặt đường đang được rao bán 250-300 triệu đồng, tăng 30-50% so với tháng trước đó.

Từ tháng 10/2021 sau khi Tp.HCM và các tỉnh phía Nam mở cửa cho đi lại, thị trường vùng ven và đất tỉnh đã lập mặt bằng giá mới so với thời điểm quý 2/2021 trước bùng dịch. Vùng ven như Q.9, Hóc Môn, Củ Chi tăng 10- 20%. Chẳng hạn, nền đất 106m2 tại Q.9 (nay là Tp.Thủ Đức) trước dịch giao dịch 4,8 tỷ thì nay rao 5,5 tỷ; đất Củ Chi 220m2 trước dịch 2,8 tỷ nay rao 3,6 tỷ, 500m2 từ 3,4 tỷ lên 4,4 tỷ, 222m2 đất Hóc Môn trước 3,5 tỷ nay rao 4,2 tỷ. Thị trường đất tỉnh như Phú Mỹ, Định Quán, Bình Phước, Long An, Đăk Nông tăng trên 30%, so với thời điểm này hồi giữa năm 2020 thì đất tỉnh đã tăng hơn gấp đôi.

Báo cáo trước đó của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, Bước sang quý 4/2021 những con số về nguồn cung và giá bán đều tăng trưởng. Trong đó, giá bán sơ cấp căn hộ vẫn xu thế tăng. đến 11% theo quý do giá cao ở các giai đoạn mở bán mới hoặc ở những căn cuối ở những dự án có tiến độ xây dựng tốt.

Theo đơn vị này, rất khó để tìm kiếm căn hộ bình dân đáp ứng lượng nhu cầu nhà ở lớn. Các dự án Hạng C có giá bán trung bình trong năm 2021 ở mức giá bán đạt 56,5 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 27% theo năm. Tại quý 4/2021, ngoại trừ 1 dự án có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 thông thủy, các dự án Hạng C có giá bán giao động từ 37 - 60 triệu đồng/m2 thông thủy.

Thế nhưng, có thể nhận thấy, giá bán ở hầu hết các phân khúc đều gia tăng nhưng nhìn chung thanh khoản không đột biến. Việc thanh khoản tốt chỉ diễn ra cục bộ ở một số dự án, khu vực, không diễn ra trên diện rộng. Thậm chí, có một số báo cáo chỉ ra, thanh khoản nhà ở giai đoạn này xuống thấp kỷ lục, nhất là trên thị trường thứ cấp.

Những lo lắng về thanh khoản dự án cũng được đặt ra ở giai đoạn này. Thậm chí, theo nhiều chuyên gia chi ra, thị trường bất động sản đang có biểu hiện méo mó. Giá rao bán bị đẩy lên quá cao nhưng thực tế thanh khoản trên thị trường rất thấp.