Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm: Người dân và doanh nghiệp hưởng lợi gì?

Luật Đất đai 2024 quy định người dân có đất bị thu hồi được thỏa thuận mức đền bù hợp lý

Theo Điều 79 Luật Đất đai 2024, quy định rõ 32 trường hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất,… Quy định thu hồi đất được thiết kế thành 32 khoản cụ thể hóa các công trình theo từng lĩnh vực được ưu đãi, khuyến khích phát triển tương ứng với các pháp luật chuyên ngành. Bao gồm thu hồi đất xây dựng công trình giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải rắn, năng lượng, chiếu sáng công cộng, khu phi thuế quan trong khu kinh tế...

Như vậy, quy định về việc thu hồi đất đã cụ thể hơn trước đây, trong đó Nhà nước chỉ thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi đầu tư xây khu đô thị. Còn các dự án khác, chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý. Điều này cũng góp phần giảm các tình huống tranh chấp, kiện tụng. Giai đoạn trước, một số quy định về thu hồi đất chưa sát thực tế cũng góp phần đẩy dự án của doanh nghiệp vào ách tắc.

Đặc biệt, khi thực hiện thu hồi đất để thực hiện dự án để phát triển kinh tế - xã hội, các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý đáp ứng các điều kiện như: dự án có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Dự án đã có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ; Có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 84 của Luật Đất đai trong trường hợp thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh…

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội đánh giá công tác thu hồi, đền bù phải theo cơ chế thị trường, bồi thường ngang giá với giá trị đất bị thu hồi và vấn đề này đã được quy định trong Luật Đất đai 2024. Điều này được kỳ vọng tháo gỡ cho hàng loạt dự án đầu tư công trên khắp cả nước đang bị vướng giải phóng mặt bằng. 

"Việc thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng sát giá thị trường không chỉ là chìa khoá quan trọng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án mà còn tạo động lực thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Việc thu hồi đất trong Luật Đất đai 2024 đã cụ thể hơn trước đây, trong đó Nhà nước chỉ thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi đầu tư xây khu đô thị. Còn các dự án khác, chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý", ông Điệp nhận định. 

Luật Đất đai 2024 cho phép doanh nghiệp linh hoạt trả tiền thuê đất

Theo quy định Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần có thể chuyển trả tiền hàng năm. Đây là điểm mới được quy định tại khoản 2, Điều 30 về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất nhằm giúp giảm áp lực tài chính, từ đó có thể hạ giá nhà.

Theo đó, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang trả tiền hàng năm. Phần tiền thuê đất đã nộp trước đó sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng theo quy định của Chính phủ.

Theo các chuyên gia, Luật Đất đai hiện hành chỉ quy định việc doanh nghiệp, cá nhân được phép thay đổi từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Còn quyền chuyển đổi ngược lại từ trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm chưa được đề cập. Việc cho phép doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần có thể chuyển trả tiền hàng năm sẽ tạo điều kiện thuận lợi, tạo sự linh hoạt cho các doanh nghiệp trong cân đối, phân bổ vốn khi thực hiện dự án đầu tư. Đồng thời, sẽ giúp doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng chi phí đầu tư ban đầu, từ đó, góp phần giảm giá nhà, tác động tích cực đến lực cầu thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ doanh nghiệp, nhà đầu tư trúng thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. đồng thời, trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.

Nhiều chuyên gia nhận định quy định này đảm bảo hài hòa lợi ích của 3 chủ thể có liên quan. Người có đất được đền bù đúng giá trị trường, không còn tình trạng nhà đầu tư được "chống lưng" để mua rẻ đất của người dân. Nhà đầu tư được biết rõ chi phí, thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng và được giao đất thực hiện dự án, không còn tình trạng "đầu nậu" núp bóng sau lưng chủ đất gây khó dễ cho doanh nghiệp.

Theo ông Nguyễn Tiến Thắng, Phó Tổng thư ký Hội Doanh nhân tư nhân Việt Nam, thực tế thời gian qua, các dự án bất động sản có vướng mắc pháp lý lên tới 70% trong tổng số các khó khăn, vướng mắc mà doanh nghiệp gặp phải. Còn đối với nhiều doanh nghiệp sản xuất, để hoàn tất thủ tục về đất đai, có mặt bằng triển khai hoạt động, doanh nghiệp phải mất tới nhiều năm, thậm chí 5 – 7 năm cũng chưa xong.

"Việc đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai, hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, loại bỏ khâu trung gian… chắc chắn sẽ tháo gỡ vướng mắc mà các doanh nghiệp hiện nay đang gặp phải. Đặc biệt liên quan đến tiếp cận đất đai, đấu giá, đấu thầu, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp được tiếp cận đất đai theo hướng công khai và minh bạch hơn. Chúng tôi mong Chính phủ và Quốc hội sớm triển khai Luật Đất đai 2024 nhanh chóng đi vào đời sống", ông Thắng chia sẻ.