Áp dụng cứng nhắc bảng giá đất mới sẽ 'làm khó' doanh nghiệp

Trao đổi với Thanh Niên, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM , cho biết một số dự án BT đang vướng mắc lớn về việc xác định tiền sử dụng đất mới quá cao. Nhắc đến trường hợp dự án BT của Công ty CP Đầu tư MHL, theo ông Thuận, dự án đã hoàn thành từ năm 2018, nhưng tháng 3.2025, UBND TP.HCM mới có giao quyết định giao đất.

Điều chỉnh giảm giá đất bằng hệ số K

Doanh nghiệp bị yêu cầu đóng tiền sử dụng đất theo đơn giá mới tại thời điểm ký hợp đồng, khiến số tiền phải nộp tăng lên đáng kể so với thời điểm bàn giao thực tế. Lý do theo khoản 2 điều 257 luật Đất đai, tiền sử dụng đất phải được tính theo thời điểm giao đất. 

ẢNH: SỸ ĐÔNG

Tuy nhiên, việc chênh lệch quá lớn giữa bảng giá đất cũ (thời điểm triển khai dự án) và bảng giá mới (thời điểm giao đất) gây áp lực rất lớn đến doanh nghiệp. Để giải quyết bất cập này, TS Phạm Viết Thuận cho rằng UBND TP.HCM cần áp dụng các giải pháp linh hoạt. 

Cụ thể, trong trường hợp như với dự án của Công ty MHL, UBND TP.HCM có thể điều chỉnh hệ số K giảm, để đảm bảo việc tính giá đất tương ứng với mức năm 2018, thay vì áp đơn giá mới cao hơn rất nhiều.

“Hệ số K được coi là công cụ then chốt để đảm bảo tính linh hoạt và công bằng. Hệ số này cho phép điều chỉnh giá đất theo từng dự án cụ thể, thay vì áp dụng một khung giá cứng nhắc. Việc này cho phép Nhà nước điều chỉnh hệ số K khác nhau cho các lô đất liền kề tùy thuộc vào mục tiêu kêu gọi đầu tư”, ông Thuận khuyến nghị.

Cũng theo chuyên gia này, trách nhiệm phê duyệt hệ số K nên được giao cho HĐND thành phố để đảm bảo tính minh bạch và linh hoạt. Thực tế, các nước phát triển như Singapore cũng tính giá đất thông qua hệ số K .

Tiếp xúc cử tri TP.Hà Nội mới đây, Tổng Bí thư Tô Lâm cũng đã nêu thực tế, Nhà nước quản lý về giá xăng dầu, giá điện và giá rất nhiều mặt hàng khác, nhưng riêng giá đất đai thì lại giao cho hội đồng, công ty tư vấn định giá theo thị trường.

Theo TS Phạm Viết Thuận, việc áp dụng bảng giá đất theo thị trường quá cao như hiện nay có vấn đề từ chính cấp quản lý cơ sở và một số đơn vị tư vấn. Cụ thể, thay vì sử dụng đơn giá sơ cấp và hệ số K điều chỉnh, các đơn vị thẩm định giá lại sử dụng giá thị trường để xác định khung giá đất, dẫn đến quá cao so với thực tế.

Trên thực tế, sau hơn 1 năm áp dụng luật Đất đai 2024 , bảng giá đất mới đã bộc lộ nhiều bất cập, khi tăng từ 2,3 - 38 lần so với thời điểm trước khi luật có hiệu lực. Không chỉ ảnh hưởng đến người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, nhiều dự án cũng bị tác động khi cách tính bảng giá đất mới quá cao so với thời điểm trước đó, gây áp lực cho các chủ đầu tư.

TS Phạm Viết Thuận cho rằng, nguyên nhân đến từ việc xây dựng bảng giá đất chưa hợp lý nên cần phải điều chỉnh. Bảng giá đất phải ổn định trong từng tỉnh, thành và cần áp dụng hệ số K để điều chỉnh. 

Theo ông, hệ số K là công cụ quản lý nhà nước về đất đai, giúp hạn chế biên độ biến động. Vì vậy, trong luật Đất đai sửa đổi lần này nên quy định rõ cơ sở xây dựng bảng giá đất mới áp dụng từ 1.1.2026 là bảng giá đất trước khi luật có hiệu lực, sử dụng hệ số K để điều chỉnh.

“Để tháo gỡ các dự án bị tắc nghẽn, giải pháp cấp thiết hiện nay là chỉnh sửa luật Đất đai ngay lập tức và điều chỉnh nghị quyết để giải quyết các vướng mắc. Nhưng quá trình này được đánh giá là đang chậm”, TS Thuận nêu vấn đề. Ông cho rằng, các điều chỉnh trong tương lai phải có báo cáo đánh giá khoa học để xác định tính phù hợp, tránh đưa ra các quy định thiếu căn cứ.

Thanh toán quỹ đất BT cho doanh nghiệp quá chậm

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy (Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi), phân tích cơ chế xây dựng - chuyển giao (BT) là một trong những giải pháp sáng tạo, góp phần huy động nguồn lực xã hội vào phát triển hạ tầng - lĩnh vực giữ vai trò trụ cột trong tăng trưởng dài hạn.

Mô hình này đã giúp nhiều địa phương hình thành các công trình giao thông, đô thị quan trọng trong bối cảnh ngân sách còn hạn chế. Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy một số dự án BT đã hoàn tất từ lâu, nhưng việc thanh toán quỹ đất cho doanh nghiệp vẫn chậm trễ, chủ yếu do quy trình định giá, phê duyệt và giao đất còn kéo dài.

Nguyên nhân xuất phát từ việc các quy định pháp lý liên quan chưa hoàn toàn đồng bộ, trong khi yêu cầu quản lý tài sản công ngày càng chặt chẽ. Điều này khiến các cơ quan chức năng cần thêm thời gian rà soát, bảo đảm đúng quy trình và giá trị tài sản nhà nước.

Tuy nhiên, việc một số dự án kéo dài quá lâu lại khiến doanh nghiệp đối mặt với áp lực tài chính, chi phí vốn và rủi ro thanh khoản, làm giảm động lực đầu tư trong khu vực tư nhân - lực lượng vốn đang đóng vai trò quan trọng trong phát triển hạ tầng quốc gia.

Từ góc độ chính sách, vấn đề này cần được nhìn nhận theo hướng hài hòa lợi ích và củng cố niềm tin thể chế. Mục tiêu không chỉ là hoàn tất thanh toán cho doanh nghiệp, mà còn là duy trì tính hấp dẫn và bền vững của mô hình hợp tác công - tư (PPP) trong giai đoạn tới.

"Vì vậy, cần sớm có cơ chế xử lý mang tính chuyển tiếp và linh hoạt, cho phép thanh toán tạm thời theo khung giá đất độc lập, công khai, sau đó quyết toán khi hoàn thiện thủ tục", ông Huy nhấn mạnh.

Vị chuyên gia cho rằng, việc thành lập hội đồng định giá liên ngành hoạt động minh bạch, có cơ chế phối hợp hiệu quả giữa các cấp, sẽ giúp rút ngắn thời gian, giảm rủi ro và nâng cao tính chuyên nghiệp trong quản trị tài sản công.

Một cơ chế thông suốt, nhất quán và minh bạch sẽ vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo nguyên tắc quản lý chặt chẽ tài sản nhà nước, qua đó củng cố niềm tin, tạo nền tảng cho phát triển hạ tầng hiện đại, bền vững và hài hòa lợi ích các bên.