Luật Đất đai 2024: Nhiều điểm về phương pháp định giá đất còn "làm khó" doanh nghiệp

Luật Đất đai 2024 còn khúc mắc trong định giá đất

Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng cả Nghị định số 12/2024/NĐ-CP và Dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai 2024 có nhiều nội dung phù hợp, đáp ứng được yêu cầu tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn. Tuy nhiên, nội dung của phương pháp định giá đất còn có những bất cập do chưa tính đúng, tính đủ tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án và lợi nhuận mà họ được hưởng khi hoàn thành dự án đầu tư.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá, nhận định các phương pháp định giá đất cũng còn tồn tại nhiều khúc mắc. Đơn cử, phương pháp thặng dư cũng cần phải được tính toán thêm và phương pháp so sánh cũng cần được xem xét lại, đặc biệt là ở khoản chi phí “hao mòn, khấu hao”.

"Đối với phương pháp thặng dư việc quy định không tính chi phí tiền sử dụng đất vào tổng chi phí đầu tư, mà chỉ cho phép tính chi phí phát triển bất động sản trên đất sau khi có đất, là tính thiếu một khoản chi phí khá lớn. Mặt khác, việc không tính chi phí đầu vào khác hình thành tổng chi phí cũng là một khiếm khuyết trong dự thảo. Còn khi áp dụng phương pháp so sánh, nghị định quy định tính cả hai loại chi phí ‘hao mòn, khấu hao’ để trừ khỏi giá trị xây dựng mới tài sản nhằm tìm ra giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất. Cách dự thảo quy định sẽ dẫn đến cách hiểu phải tính cả hai loại chi phí này, trong khi hao mòn và khấu hao hoàn toàn khác nhau về bản chất", ông Thỏa nhận định.

Các chuyên gia cũng cho rằng một số quy định trong Luật Đất đai 2024 đang có dấu hiệu “giẫm chân nhau”, khi các trường hợp sử dụng đất kết hợp với thương mại, dịch vụ phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, một số trường hợp sử dụng đất đa mục đích không cần phải lập phương án sử dụng đất kết hợp trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và không phải thực hiện đăng ký đất đai. Do đó, các doanh nghiệp cũng không rõ, liệu có phải dự thảo đang quy định các trường hợp ngoại lệ của các trường hợp theo Luật Đất đai 2024 hay không. Điều này gây ra thắc mắc cho doanh nghiệp và có thể phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nếu phương pháp định giá đất chưa chuẩn xác sẽ ảnh hưởng rất lớn để việc xây dựng các dự án, làm hạn chế nguồn cung ra thị trường. Theo báo cáo mới đây từ Bộ Xây dựng, trong quý I/2024, chỉ có 19 dự án nhà ở thương mại mới được cấp phép.

"Chúng ta cần phải xem xét, vì hoạt động đầu tư của các nhà phát triển, các chủ đầu tư rất nhiều công đoạn, công đoạn nào cũng vất vả, công phu, đất đai, chi phí đất là những cái rất quan trọng. Không thể bỏ ra ngoài trong vấn đề tính chi phí cho các dự án sẽ khiến chủ đầu tư không có nguồn để bù đắp. Đồng thời, việc khan hiếm nguồn cung là một trong những nguyên nhân đẩy giá bán nhà đất, chung cư tăng cao", ông Đính chia sẻ.

Đẩy sớm hiệu lực của Luật Đất đai 2024 với tinh thần "chất lượng, hiệu quả là trên hết"

Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cho biết, Khoản 5, Điều 158 của Luật Đất đai 2024 quy định 4 phương pháp định giá đất, gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Nhằm cụ thể hóa các nội dung này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng Dự thảo Nghị định quy định về giá đất và đang lấy ý kiến tổ chức, cá nhân.

Trong đó, về phương pháp định giá đất, dự thảo quy định việc lựa chọn phương pháp định giá đất; thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất, trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất khi thu thập thông tin, trách nhiệm của các đơn vị trong việc cung cấp thông tin; quy định trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất; quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh.

Theo Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân, Nghị định mới ra đời sẽ bảo đảm sự phù hợp, đồng bộ và thống nhất giữa pháp luật về đất đai, cũng như các quy định của pháp luật khác có liên quan; bảo đảm kế thừa, ổn định, phát triển của hệ thống pháp luật đất đai; sửa đổi, bổ sung các quy định chưa phù hợp với thực tiễn.

Đồng thời, giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm các yêu cầu về biểu mẫu báo cáo, số lượng, thành phần hồ sơ cũng như rút ngắn thời gian thẩm định, linh hoạt phương thức nộp hồ sơ, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đánh giá cao nỗ lực, cố gắng của các bộ, ngành, địa phương trong xây dựng các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai vào ngày 1/7/2024 (sớm hơn 5 tháng so với quy định trong luật là ngày 1/1/2025), với tinh thần "chất lượng, hiệu quả là trên hết".

Phó Thủ tướng cũng đề nghị Bộ TN&MT tiếp tục làm việc với các chuyên gia, hiệp hội bất động sản, địa phương, nhằm làm rõ cơ sở lý luận, thực tiễn, tính khả thi trong áp dụng chính sách, phương pháp mới về định giá đất, bảo đảm rõ ràng, đơn giản, mạch lạc để bảo vệ người làm công tác định giá.

"Trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, yêu cầu phải có chính sách nhất quán, công bằng, có sự điều tiết của nhà nước, không bỏ sót đối tượng; kịp thời thể chế hóa những quy định, kinh nghiệm thực tiễn đã được chứng minh là đúng đắn, hiệu quả. Đơn cử như công tác thu hồi đất, tái định cư khi triển khai các dự án giao thông trọng điểm thời gian qua", Phó Thủ tướng nhấn mạnh.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà giao Bộ TN&MT, Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, Bộ Tài chính rà soát, làm rõ phạm vi điều chỉnh của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024, tuân thủ đúng theo cấp thẩm quyền đã được giao, không bỏ sót hay chồng chéo, trùng lặp. Các địa phương, hiệp hội bất động sản huy động doanh nghiệp, chuyên gia độc lập chủ động tham gia đóng góp ý kiến, phản biện và đề xuất phương án bảo đảm các quy định rõ ràng, khả thi, thông suốt.