Luật Đất đai 2024: "Nút thắt" đất ở trong dự án nhà thương mại có được gỡ?

Luật Đất đai 2024 quy định sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại phải có đất ở

Theo khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó "đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở".

Còn theo khoản 6 Điều 127 của Luật Đất đai 2024, người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Luật này nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người đang có quyền sử dụng đất đó có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.

Nhận định về quy định mới này, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản đã chỉ ra đây là rào cản pháp lý khiến doanh nghiệp gặp khó khi triển khai dự án bất động sản. Điều này khiến các dự án nhà ở thương mại không có đất ở vẫn phải tiếp tục "chờ".

"Với các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không có đất ở thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở... Cách tiếp cận hiện hành này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian qua", ông Tuấn nhận định. 

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng cho biết quy định này dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh (ví dụ các khu du lịch, khu sản xuất kinh doanh đã được nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, điều chỉnh quy hoạch đô thị thành nhà ở thương mại) sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch. Điều này dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản.

Mở rộng điều kiện được nhận chuyển nhượng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong quá trình lấy ý kiến nhân dân và thảo luận để hoàn thiện, trình Quốc Hội thông qua Luật Đất đai 2024, có ý kiến cho rằng quy định như trong hệ thống pháp luật hiện hành là bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng nhất là để phát triển đô thị tại các khu vực mới, khu vực chưa có đất ở.

Trên thực tế, phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở, nhiều trường hợp chỉ có đất nông nghiệp trong khi chủ trương hiện nay của Việt Nam đang đẩy mạnh đô thị hóa, chỉnh trang sắp xếp lại các khu đô thị, khu dân cư nông thôn. 

Vì vậy, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển nhượng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại nhằm thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, giải quyết nhu cầu đất ở cho nhân dân và thuận lợi cho nhà đầu tư, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính, giảm bớt chi phí tuân thủ, hạn chế khiếu kiện của người dân khi bị thu hồi đất. Việc mở rộng điều kiện này cũng phù hợp với tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW .

Với những quy định của pháp luật về nhà ở dẫn đến nhiều dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở đang thực hiện theo Luật Đất đai 2024 gặp vướng mắc và không thể tiếp tục thực hiện, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng và ban hành Nghị quyết của Quốc hội để "thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở".

Theo dự thảo Nghị quyết, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất thời gian thí điểm là 5 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025, ưu tiên thực hiện thí điểm đối với khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt. Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá điều này là rất cần thiết nhằm tổ chức thực hiện các chủ trương của Đảng về phát triển thị trường quyền sử dụng đất, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, phục hồi và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển trở lại.