Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực: Chặn đứng trình trạng chung cư cao cấp "tự phong"

Luật Nhà ở 2023 quy định phân hạng chung cư

Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024 đã làm rõ việc phân hạng chung cư. Theo đó, nhà chung cư được phân làm ba hạng theo thứ tự hạng 1, 2 và 3. Nghị định đã đưa ra các tiêu chí để phân hạng nhà chung cư, bao gồm những tiêu chí bắt buộc và tiêu chí bổ sung. Các tiêu chí bắt buộc liên quan đến: Vị trí, địa điểm; Tiện ích trong khuôn viên; Chỗ để xe; Hành lang, sảnh; Thang máy; Cấp điện; Căn hộ; cùng các tiêu chí tối thiểu.

Về phân hạng chung cư, hạng 1 là hạng cao nhất cần đáp ứng thêm điều kiện về khoảng cách đến công viên hoặc khu vui chơi giải trí. Trong khuôn viên chung cư hạng 1 phải có khu dịch vụ giáo dục, y tế, thể thao, thang máy chở hàng riêng,... Về yêu cầu chỗ đỗ xe, cứ 2 căn hộ tại dự án chung cư hạng 1 cần có tối thiểu chỗ đỗ ôtô với diện tích tiêu chuẩn 25m2 (tính theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng năm 2021).

Đặc biệt, chung cư xếp hạng 1 phải có trụ sạc cho xe điện. Đây là điểm khác biệt so với chung cư hạng 2 và 3. Với hạng 2, cứ 4 căn hộ cần tối thiểu 1 chỗ đỗ xe diện tích tiêu chuẩn 25m2. Còn chung cư hạng 3, mỗi 100m2 diện tích sử dụng có một chỗ đỗ xe.

Về vị trí, chung cư hạng 1 phải có tuyến đường đấu nối trực tiếp, đồng thời đáp ứng các tiêu chí về khoảng cách đến trung tâm thương mại hoặc chợ, đến cơ sở giáo dục, đến điểm dừng của phương tiện giao thông công cộng, đến cơ sở y tế, và đến công viên hoặc khu vui chơi giải trí.

Với tiêu chí tiện ích trong khuôn viên, cả 3 hạng chung cư đều phải có không gian sinh hoạt cộng đồng. Chung cư hạng 2 cần thêm khu vui chơi trẻ em, trung tâm thương mại hoặc siêu thị. Ngoài ra, căn cứ trên điều kiện bắt buộc chung, các tổ chức có chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở sẽ ban hành các tiêu chí cụ thể và bổ sung (nếu có) để xác định, phân hạng với từng nhà chung cư.

Quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 sẽ "dẹp bỏ" chung cư cao cấp tự phong?

Theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD về xếp hạng chung cư, chung cư cũng được phân 3 hạng (hạng A, B và C) dựa trên 4 tiêu chí gồm quy hoạch kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành. 

Tuy nhiên, một số chuyên gia nhận định trong thực tế nhiều chủ đầu tư khi xây dựng nhận diện thương hiệu cho dự án đã cố tình gắn những từ cao cấp, siêu sang, hạng sang vào các tài liệu quảng cáo. Nhiều dự án quảng cáo là chung cư cao cấp có giá bán lên tới 100 triệu đồng/m2 nhưng gặp tình trạng cư dân căng băng-rôn tố cáo chủ đầu tư xây dựng thiếu tiện ích.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho biết nếu chỉ dựa vào tiêu chí giá, việc đánh giá tiêu chuẩn của chung cư cao cấp như trước đây không đảm bảo tính toàn diện bởi giá hoàn toàn do chủ đầu tư quyết định. Tuy nhiên, những tiêu chí trong Nghị định mới của Luật Nhà ở 2023 tạo nên sự minh bạch, là cơ sở để phân hạng chung cư.

"Nghị định mới đã có những tiêu chí cụ thể mà người dân mua nhà có thể nhìn nhận rõ tránh việc quảng cáo không đúng sự thật. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng phải tuân thủ các điều kiện, tiêu chí để đưa ra hạng chung cư để có giá bán phù hợp, tránh việc tự ý thổi phồng", ông Điệp nhận định.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thực tiễn thời gian qua, nhiều dự án chung cư gắn mác "cao cấp", "siêu sang" để huy động vốn, bán căn hộ và nâng giá cao hơn chất lượng thực tế.

"Chung cư cao cấp chỉ là một thủ thuật câu khách, quảng bá sản phẩm của chủ đầu tư. Thực tế, không ít dự án bất động sản, chung cư cao tầng, căn hộ được chủ đầu tư gắn mác dự án cao cấp, căn hộ hạng sang trong khi chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận, người mua nhà rất dễ mua nhầm sản phẩm không đúng như quảng cáo", ông Châu chia sẻ.