Mải chạy theo vòng xoáy "sốt" đất, nhà đầu tư còng lưng gánh lãi, nguy cơ phải gán đất trả nợ

Trong cơn sốt đất hơn 2 năm qua từ năm 2018 đến đầu năm 2022, nhiều nhà đầu tư đã thắng lớn nhưng cũng không ít nhà đầu tư khốn đốn khi đu đỉnh, “mắc cạn”.

Câu chuyện của anh H. (Hà Nội) - một nhà đầu tư “chân ướt chân ráo” bước vào thị trường địa ốc đã phải nhận bài học cay đắng.

Thấy bạn bè đầu tư "lướt sóng" bất động sản, đầu năm 2020, anh H cũng đánh liều tham gia. Tích lũy được 400 triệu đồng, vợ chồng anh H góp vốn cùng bạn đầu tư đất nền dự án ở Bắc Ninh, lô đất có giá 800 triệu đồng. Vừa mua rời tay, giá đất tăng vù vù. Sau 3 tháng, lô đất anh H góp vốn cùng bạn mua đã tăng gấp đôi. Anh kiếm được 400 triệu đồng. Thấy kiếm tiền từ đất cát “ngon”, anh H tiếp tục tìm kiếm và đầu tư lô đất khác. Lần này, cũng chỉ sau gần 2 tháng, anh H đã kiếm được 300 triệu đồng.

Thấy đầu tư đâu thắng đó, anh H cho rằng, đây là cơ hội hiếm có, liều thì ăn nhiều. Cho nên, anh lấy sổ đỏ căn nhà đang ở đi vay thêm 1 tỷ đồng để “lướt sóng” đất nền dự án.

Thế nhưng, đến lần "lướt sóng" thứ 3, anh H “mắc cạn”, mãi không thoát được hàng để thu tiền về và tháng nào anh cũng phải trả một khoản lãi cho ngân hàng. Cụ thể, anh mua lô đất nền dự án ở Quảng Ninh với giá 3,2 tỷ đồng. Chỉ tính 2-3 tháng sau được giá, anh sẽ bán ra ngay. Nhưng nào ngờ, vô tình "lướt sóng" trở thành nhà đầu tư dài hạn.

Đến nay, anh vẫn chưa thoát được lô đất đó dù liên tục đăng bán và rao bán giá thấp hơn thị trường trong khu vực. Mặc dù vậy, lô đất của anh mãi vẫn không bán được.

“Đến tháng 7 Âm lịch rồi thì càng không thể bán, thôi thì hy vọng qua tháng này có khách mua. Chứ tháng nào tôi cũng đang phải gồng gánh, xoay sở trả lãi ngân hàng đuối lắm rồi”, anh H chia sẻ.

Không chỉ riêng nhà đầu tư ít kinh nghiệm mà ngay với cả những nhà đầu tư lâu năm cũng "mắc cạn" vì mải mê chạy theo vòng xoáy "sốt" đất thời gian qua. Đó là trường hợp anh B (Lương Tài, Bắc Ninh) có kinh nghiệm đầu tư đất hơn 7 năm.

Theo chia sẻ của anh B, hồi đầu năm 2021 sốt đất nền diễn ra ở huyện Thuận Thành, Bắc Ninh, một lô đất nền có giá 800 triệu đồng mà mua đi bán lại đẩy giá lên thành 1,6 tỷ. Thấy thế, anh B gom mua được 2 lô đất nền, chỉ sau 1 tháng mỗi lô đã lãi 200-300 triệu đồng. Không thể bỏ qua cơ hội hiếm có này, anh B sẵn sàng đi vay nóng bên ngoài để nhanh có tiền gom đất.

Anh B đã dùng 1 lô đất có giá 1,7 tỷ đồng để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay nóng 1,7 tỷ đồng.

Thế nhưng, cơn sốt đất tại huyện này nhanh chóng hạ nhiệt, giá chững lại. Đến đầu tháng 3/2022, có một số môi giới bất động sản của sàn X về tạo “sóng” khiến giá đất nền dự án lại tăng chóng mặt. Lúc này, lô đất của anh B được nhiều người trả giá lên 2 tỷ đồng. Nhưng vì kỳ vọng giá còn tăng tiếp lên 2,5 tỷ đồng nên anh B quyết không bán. Ai ngờ, cơn sốt ảo đó ngay lập tức hạ nhiệt, giá đất chững lại.

“Đúng là tham thì thâm, không cái dại nào bằng cái dại nào. Dù đã gần nửa năm thị trường chững lại, không bán được và mỗi tháng phải gánh 50 triệu đồng lãi, vậy mà khi được giá tôi vẫn chần chừ đợi giá tăng cao hơn. Giờ thì tôi đuối sức, không xoay sở trả lãi được. Nhiều tháng chậm lãi, chủ nợ đến đòi và yêu cầu nếu không có khả năng trả thì gán lại lô đất đó cho chủ. Như thế, tôi bị lỗ nặng bởi lô đất đó hiện được định giá 2 tỷ đồng, cùng với đó tôi đã trả cho chủ nợ 300 triệu đồng tiền lãi. Nếu giờ gán nợ thì tôi mất đến 500 triệu đồng.

Hiện nay, tôi đang ký gửi cho các sàn chào bán để lấy tiền trả nợ. Nhưng, ở thời điểm này, bán cũng khó có khách mua”, anh B kể.

Hiện nay, không chỉ anh B mà rất nhiều người đang còng lưng trả nợ ngân hàng hay những khoản vay nóng bên ngoài để chạy theo vòng xoáy sốt đất. Câu chuyện trên chỉ là số ít trong vô vàn những chuyện dở khóc dở cười, bài học cho những nhà đầu tư không có nguồn tiền nhàn rỗi, “lướt sóng” theo đất bằng cách liều lĩnh sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn đang khiến không ít nhà đầu tư non kinh nghiệm đuối sức khi thị trường bất động sản chững lại, thanh khoản thấp, dẫn tới một làn sóng "cắt lỗ" (10-30% so với mặt bằng giá) xuất hiện thời gian qua.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa chia sẻ với báo chí, giai đoạn này, nhiều nhà đầu tư đang rút khỏi thị trường bởi áp lực lãi vay và chấp nhận bán cắt lỗ. Tuy nhiên, hiện tượng bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiền mặt chỉ diễn ra một cách âm thầm, cục bộ ở một số khu vực, một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo.

Biến động của thị trường đang đẩy nhiều F0 đuối vốn vào thế khó, nhưng cũng mở ra cơ hội "bắt đáy" cho những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, có dòng vốn mạnh cùng mục tiêu đi đường dài.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển nhận định, thị trường hiện nay đang đứng hình. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều. Song, thị trường đóng băng nhiều khi còn nguy hiểm hơn bong bóng bởi khi đó, những người ôm đất không bán được, không ít người rơi vào cảnh tay trắng.