Mỏ vàng bất động sản dưỡng lão Việt Nam: Tiềm năng liệu có ‘dễ ăn’

Thị trường tiềm năng hút nhiều doanh nghiệp đầu đàn

Chị Nguyễn Vân Vy (ngụ đường Cách Mạng Tháng Tám, phường Nhiêu Lộc, TP.HCM) cho biết, gia đình chị có 6 người, ba mẹ của chị năm nay đã 65 tuổi. Chính vì vậy, chị đang tìm hiểu các dự án bất động sản có nhiều dịch vụ dành cho người lớn tuổi.

“Tôi muốn ngôi nhà mới không chỉ là nơi cư trú cho các thành viên trong gia đình mà còn phải có dịch vụ dành cho người già, như bệnh viện chuyên trị xương khớp, tim mạch; khu an dưỡng, nghỉ ngơi, trị liệu", chị Vy nói.

Theo chị Vy, người lớn tuổi cần môi trường sống yên tĩnh, gần gũi thiên nhiên nên ngôi nhà mới phải đáp ứng được tiêu chí này. Bên cạnh đó, người già cũng cần có cộng đồng riêng của mình để sinh hoạt, vui chơi.

Cũng như gia đình chị Vy, nhiều gia đình ở TP.HCM đang mong muốn tìm chỗ ở phù hợp cho cha mẹ, ông bà lớn tuổi. Do đó, bất động sản dưỡng lão đang là mô hình hứa hẹn nhiều tiềm năng.

Các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Sun Group hay Novaland đã “dòm ngó” phân khúc bất động sản dưỡng lão.

Cụ thể, Vingroup giới thiệu triển khai Vin New Horizon – khu đô thị hưu trí cao cấp, quy mô 20-50 ha/khu ở xã Cần Giờ - TP.HCM. Dự án này gồm bệnh viện dưỡng lão 5 sao và các trung tâm chuyên sâu về tim mạch - thần kinh, cơ xương khớp - chuyển hóa, nội tiết - dinh dưỡng, sức khỏe tinh thần - giấc ngủ, phòng chống lão hóa.

Chủ đầu tư còn phát triển khách sạn an dưỡng, ẩm thực trị liệu, trung tâm văn hóa - xã hội, khu vui chơi nghỉ dưỡng. Điểm nhấn là Học viện Minh Triết - mô hình đại học mở dành riêng cho người cao tuổi.

Sun Group cũng công bố dự án Sun Urban City quy mô 420 ha ở Ninh Bình, tích hợp bệnh viện, khu dưỡng lão và không gian cộng đồng cho người già.

Hay Trần Anh Group dành hơn 20 ha đất tại Tây Ninh để xây viện dưỡng lão cao cấp. Novaland ở Phan Thiết và VinaLiving tại Quy Nhơn cũng lên kế hoạch phát triển cơ sở chăm sóc, nghỉ dưỡng cho người cao tuổi.

Những dự án này so với quy mô thị trường còn rất nhỏ, doanh nghiệp vẫn dè dặt với mô hình này, bởi bài toán tài chính và pháp lý chưa rõ ràng. Ngay cả khi tham gia, doanh nghiệp mới dừng lại ở việc thử nghiệm hoặc hướng đến nhóm khách hàng có tiền. Trong khi phân khúc phổ thông - nơi tập trung nhu cầu lớn nhất, chưa có nhà đầu tư.

Ông Matthew Powell, chuyên gia bất động sản nhận định, bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam chưa phát triển, nhưng ở các quốc gia như Nhật Bản hay Singapore thì mô hình này rất phát triển. Đây là ngành công nghiệp tỷ đô của các quốc gia này.

“Thị trường chăm sóc người cao tuổi tại Việt Nam vẫn ở quy mô nhỏ, nhưng đang mở rộng nhanh chóng. Năm 2024, quy mô thị trường đạt khoảng 2,3 tỷ USD, nhưng vào năm 2032, quy mô thị trường chăm sóc người cao tuổi sẽ đạt khoảng 3,6 tỷ USD, nhờ việc hàng triệu người bước vào tuổi nghỉ hưu", ông Matthew Powell nói.

Tiềm năng nhưng có "dễ ăn"?

Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, cho biết bất động sản dưỡng lão là phân khúc tiềm năng nhưng không dễ triển khai.

Khó nhất là pháp lý, Việt Nam hiện chưa có viện dưỡng lão cao cấp nào vận hành theo mô hình bất động sản. Ngoài ra, phân khúc này cần quỹ đất lớn, vốn đầu tư dài hạn, lợi nhuận thấp hơn nhà ở thương mại, nhưng lại đòi hỏi đội ngũ vận hành chuyên sâu về y tế, tâm lý, chăm sóc xã hội...

Theo ông Tuấn, một rào cản lớn khác của bất động sản dưỡng lão đó chính là thu nhập và chi phí trang trải. Hiện nay, thu nhập của người Việt đang còn thấp, trong khi chi phí cho một suất dưỡng lão thường cao hơn lương hưu bình quân.

Thống kê của Bảo hiểm xã hội Việt Nam cho thấy, đến cuối năm 2024, lương hưu bình quân của người Việt chỉ khoảng 6,2 triệu đồng/tháng, tính cả lực lượng vũ trang mới xấp xỉ 7 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá bất động sản Việt Nam (VRES IRE), chi phí cho một suất dưỡng lão cơ bản tại đô thị lớn đã từ 10 triệu đồng/tháng, gói nâng cao 16-22 triệu đồng/tháng. Mức phí này tương đương với tiền thuê một căn hộ 2 phòng ngủ ở TP.HCM. Với những người không có lương hưu, dịch vụ dưỡng lão gần như ngoài tầm với.

Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, chính sách là yếu tố then chốt thúc đẩy bất động sản dưỡng lão . Các viện dưỡng lão công cộng cần khung pháp lý rõ ràng về quy hoạch và bảo vệ người lớn tuổi, trong khi các mô hình chăm sóc đặc biệt cần cơ chế thanh toán bền vững bằng bảo hiểm công hoặc tư nhân.

Savills cho rằng, Việt Nam có thể học hỏi từ mô hình “vertical village” (làng trên cao) của Singapore, tích hợp nhà ở người cao tuổi vào các dự án phức hợp đa chức năng. Mô hình này mang lại giải pháp hiệu quả, tối ưu đất đai và hướng tới cộng đồng, phù hợp với môi trường đô thị đông đúc.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định già hóa dân số là xu thế không thể đảo ngược, đây sẽ là cơ hội lớn cho doanh nghiệp biết "đón đầu". Tuy nhiên, mô hình bất động sản dưỡng lão có tỷ suất lợi nhuận không cao như nhà ở thương mại, nên nhà đầu tư còn dè dặt.

Theo ông Đính, để gia tăng nguồn cung cho mô hình này, trước tiên phải cân đối câu chuyện chi phí và tài chính giữa các bên. Nhà dưỡng lão , đặc biệt loại hình bán trú, hoàn toàn có thể trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản và hệ thống an sinh xã hội Việt Nam.

Điều quan trọng hút nhà đầu tư là Nhà nước nên ban hành cơ chế ưu đãi về đất đai, tín dụng, thuế và hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình này, tương tự nhà ở xã hội. Doanh nghiệp khi được hỗ trợ cần cam kết phát triển mô hình cộng đồng với mức phí vừa túi tiền, đảm bảo chất lượng và giá hợp lý.

Theo dữ liệu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, Việt Nam hiện có hơn 16 triệu người cao tuổi, chiếm trên 16% dân số. Dự báo đến năm 2038, Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ dân số già, với 20% là người cao tuổi. Khi đó, cứ 5 người dân thì có 1 người trên 60 tuổi, kéo theo nhu cầu chăm sóc sức khỏe, tinh thần của cao tuổi ngày càng cao.

Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA) dự báo đến năm 2050, Việt Nam sẽ trở thành quốc gia siêu già. Số người già tại Việt Nam sẽ tăng lên hơn 25%.

Theo UNFPA, 80% người cao tuổi Việt Nam có nhu cầu được chăm sóc tại nhà nhưng chưa đến 30% xã, phường có câu lạc bộ hoặc nhóm hỗ trợ người cao tuổi.