'Mổ xẻ' lý do giảm giá nhà mãi vẫn ở trên giấy

Giá nhà ngày càng cao

Báo cáo của Bộ Xây dựng về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm cho thấy, mặt bằng giá tăng mạnh. Ở phân khúc chung cư, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TPHCM duy trì ở mức cao.

Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm và 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao, khoảng từ 150 - 300 triệu đồng/m2. Ở TPHCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp có mức giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Tuy nhiên, mức giá bất động sản tăng cao thì lượng giao dịch lại tăng không đáng kể. Theo đó, tổng số giao dịch bất động sản ước đạt khoảng 430.769 giao dịch, chỉ tăng khoảng 1% so với cùng kỳ năm 2024.

Đáng chú ý, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm và chưa phản ánh đúng giá trị thực. Giá bất động sản còn cao so với thu nhập bình quân của số đông người dân. Đặc biệt, vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm gia tăng mặt bằng giá bất động sản , gây mất cân đối cung cầu và vượt quá khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình, thấp tại khu vực đô thị.

“Những hạn chế này cho thấy bức tranh thị trường bất động sản hiện nay không chỉ chịu áp lực từ phía cung cầu, mà còn vướng mắc nặng nề về thể chế và thực thi. Nếu không có những giải pháp đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng mất cân đối khi giá nhà ngày càng cao, nguồn cung hạn chế, còn nhu cầu thực sự của người dân về chỗ ở ổn định lại chưa được đáp ứng đúng mức”, báo cáo Bộ Xây dựng nêu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, giá đất là chi phí đầu vào của nền kinh tế. Muốn kéo giảm giá nhà có nhiều giải pháp, trong đó về phía nhà nước làm sao xác định nguồn thu từ đất đai là hợp lý. “Giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính tăng đang dẫn đến rất nhiều bất cập trên thị trường với cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế”, ông Châu nói.

Bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo Phát triển dự án bất động sản PROPIIN cho biết, tiền sử dụng đất hiện nay chiếm khoảng 20% giá trị dự án, không chỉ là con số đầy thách thức mà còn là biến số với doanh nghiệp trong đầu tư phát triển dự án. Trong phát triển dự án, các doanh nghiệp luôn đặt nó là biến số do chưa có công thức chung.

“Do đó, việc tính tiền sử dụng đất từ 1/1/2026 cần có bước đệm để tránh sốc cho thị trường nhằm tránh tình trạng tăng nhanh và đột ngột. Vì hiện nay, mới chỉ thí điểm nhưng thị trường, người dân đã nhận nhiều cú sốc. Nếu áp dụng ngay đầu năm 2026 có khả năng thị trường sẽ biến động rất mạnh. Để tránh biến động, cần giãn thời gian thực hiện nhằm hỗ trợ phần nào cho người dân và doanh nghiệp”, bà Liễu nói.

Tương tự, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm đề xuất, cần minh bạch hóa toàn bộ quy trình và dữ liệu định giá. Định giá đất không thể là một quá trình đóng kín. Cần công bố đầy đủ bản đồ định giá, hệ số điều chỉnh, phương pháp tính toán và cơ sở dữ liệu đầu vào.

Đang sửa đổi

Ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, trong công tác xây dựng bảng giá đất tại các địa phương, bảng giá đất áp dụng lần đầu sẽ được công bố năm 2026, thời gian tính toán giá đất được giãn ra là để các địa phương điều chỉnh tránh bị sốc sau các hoạt động hợp nhất, sáp nhập. Trong thời gian vừa rồi đã có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất để tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy ở một số địa phương không điều chỉnh kịp thời hoặc quá cao, gây ra những tác động cho xã hội.

Theo ông Võ Anh Tuấn, thời gian qua có những trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở lại phải nộp tiền sử dụng đất cao. Nguyên nhân là do cách tính còn nhiều điểm chưa phù hợp đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư.

Để khắc phục những khó khăn của các địa phương trong thời gian qua trong việc định giá đất, ông Võ Anh Tuấn cho biết, hiện nay cục đang đề xuất sửa và đang đưa vào sửa Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất và Luật Đất đai trình Quốc hội trong tháng 10 tới. Trong các định hướng, cơ bản sẽ áp dụng bảng giá đất kèm theo các hệ số điều chỉnh, dự kiến bảng giá đất sẽ có giá trị trong 5 năm còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hàng năm.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM cho rằng, sau 1 năm áp dụng bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường đã bộc lộ nhiều điểm yếu do bảng giá đất tăng quá cao.

Vì vậy, ông Thuận kiến nghị sửa Luật Đất đai 2024 theo hướng quy định việc xây dựng bảng giá đất (từ ngày 1/1/2026) của 34 tỉnh thành sử dụng bảng giá đất trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và hệ số K để xây dựng, bảo đảm biên độ tăng giảm 3-5% cho mỗi lần điều chỉnh nhằm bình ổn kinh tế vĩ mô trong dài hạn.

“Khi áp dụng cho mọi lĩnh vực liên quan như bồi thường, thu hồi hay chuyển mục đích nên sử dụng hệ số K để điều chỉnh là hợp lý, khoa học nhất. Bên cạnh đó, việc Chính phủ xây dựng mức thu phí đất ở và phí nhà trong thời gian tới là nguồn thu bền vững thay cho nâng bảng giá đất cao như hiện nay. Duy trì bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1/2026 ổn định, không tăng đột biến so với bảng giá đất trước khi luật 2024 có hiệu lực…”, ông Thuận kiến nghị.