Nan đề giá nhà vẫn đang đi tìm lời giải

Phát biểu tại phiên họp trực tuyến lần thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và phát triển thị trường bất động sản , Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, giá giao dịch căn hộ chung cư tăng phổ biến từ 20-30% so với năm 2024, trong đó một số khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%, tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong năm 2025, cả nước đã chấp thuận chủ trương đầu tư 428 dự án nhà ở thương mại, với tổng mức đầu tư khoảng 3,8 triệu tỉ đồng. Trong đó, 93 dự án được cấp phép xây dựng mới, quy mô khoảng 37.686 căn, tương đương 117% so với năm 2024.

Cùng kỳ, 88 dự án đã hoàn thành xây dựng với quy mô khoảng 29.901 căn, bằng 127% so với năm trước. Đáng chú ý, có 300 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, cung cấp khoảng 108.787 căn hộ, tăng 47% so với năm 2024.

Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, mặt bằng giá căn hộ vẫn duy trì xu hướng đi lên. Theo Bộ Xây dựng, áp lực chi phí đầu vào, quỹ đất hạn chế tại khu vực trung tâm cùng sự tập trung nguồn cung vào phân khúc trung và cao cấp là những yếu tố chính đẩy giá tăng mạnh.

Về thanh khoản, năm 2025 ghi nhận khoảng 579.718 giao dịch bất động sản thành công trên cả nước, tăng 7,7% so với năm 2024. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 138.025 giao dịch, còn đất nền chiếm ưu thế với 441.693 giao dịch.

Không chỉ căn hộ, các phân khúc khác cũng ghi nhận xu hướng tăng giá. Biệt thự và nhà liền kề trong dự án tăng 10-20%, tập trung tại khu vực trung tâm và nơi có hạ tầng đồng bộ. Giá đất nền tăng 20-25% so với năm 2024. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cao tầng có giá bán sơ cấp tăng 11%, trong khi loại hình thấp tầng tăng 5%.

Cần sớm có sự điều tiết vĩ mô

Đánh giá về diễn biến của giá nhà đất vừa qua, ông Phạm Trung Quân, Giám đốc R&D CTCP Đầu tư Nam Long, nhận định xu hướng giảm giá nhà là nhu cầu bức thiết của thị trường, song gần như không thể thực hiện trong bối cảnh hiện nay. Nguyên nhân là toàn bộ chi phí đầu vào đều tăng mạnh, từ vật liệu xây dựng đến chi phí đất đai.

Theo ông Quân, giá cát, thép, xi măng đều leo thang, riêng cát san lấp đã tăng từ hơn 100.000 đồng mỗi m3 lên 400.000–500.000 đồng mỗi m3. Cùng với đó là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí mua lại dự án và tiền sử dụng đất cao hơn nhiều so với các năm trước.

“Chi phí không thể giảm thì rất khó kéo giá bán xuống. Doanh nghiệp thực sự muốn làm sản phẩm 20–30 triệu đồng mỗi m2, nhưng không còn quỹ đất phù hợp và chi phí vật liệu cũng không còn mức giá cũ để làm ra sản phẩm rẻ”, đại diện Nam Long chia sẻ.

Trong bối cảnh nguồn cung cao cấp vẫn chiếm ưu thế, còn khả năng chi trả của người mua có giới hạn, thị trường được dự báo tiếp tục đòi hỏi sự thận trọng từ chủ đầu tư, nhà đầu tư và đặc biệt là vai trò điều tiết của chính sách, nhằm hạn chế rủi ro hình thành mặt bằng giá quá cao và nguy cơ bong bóng.

Theo các chuyên gia, để góp phần kéo giảm giá nhà , các chuyên gia cho rằng cần triển khai 3 giải pháp quan trọng gồm: Tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân đô thị và giảm chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí giá đất; đồng thời có chính sách hạn chế đầu cơ.

Trước đó, trong các kiến nghị gửi cơ quan chức năng, để thúc đẩy nguồn cung nhà ở giá phù hợp, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh, trước hết, cần tập trung tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho có 2.890 dự án đang bị ách tắc. Bên cạnh đó, phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận quỹ đất một cách công bằng, thông qua việc thực hiện Nghị quyết 171 của Quốc hội về thí điểm cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở (hoặc đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở) để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đồng thời, rút ngắn thủ tục hành chính.

Liên quan đến vấn đề giá nhà đất, mới đây nhất, Chủ trì Phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản vào sáng 13/1/2026, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã một lần nữa nhấn mạnh yêu cầu phải kéo giảm giá nhà ở thương mại, nhất là chung cư, xuống mức hợp lý; hướng tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên và có chính sách quản lý rủi ro với tín dụng vào bất động sản .