Nên làm gì khi ngân hàng siết cho vay bất động sản?

Hiện tại nhiều Ngân hàng đã ra thông báo về vấn đề tạm ngưng cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản. Thông báo này hút sự chú ý của thị trường, bởi lẽ nhiều người vẫn cho rằng cứ cho vay liên quan đến bất động sản, bao gồm cả vay phục vụ sản xuất kinh doanh thế chấp bằng bất động sản (vốn đang chiếm tỷ trọng rất cao ở các nhà băng, bình quân khoảng 40 - 50% dư nợ) đều là "cho vay bất động sản" và sẽ bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, cho vay bất động sản được phân thành rất nhiều loại hình, phổ biến nhất là 2 loại cho vay tài trợ phát triển dự án và cho vay để mua nhà ở. Theo chuyên gia, các chính sách siết tín dụng bất động sản chỉ ảnh hưởng đến một số loại hình cho vay bất động sản, không phải là toàn bộ các loại hình tài trợ vốn cho nhà đất.

Giám đốc khối Tài chính Cá nhân của FIDT, ông Ngô Thành Huấn bày tỏ quan điểm, nhà đầu tư trước tiên cần phân biệt rõ các sản phẩm cho vay bất động sản của ngân hàng. Thông thường các nhà băng sẽ giải ngân để tài trợ việc mua bất động sản với 2 loại hình chính.

Ông Ngô Thành Huấn, Giám đốc khối Tài chính cá nhân FIDT

Thứ nhất đó là khoản vay bất động sản cho nhu cầu tiêu dùng. Khoản này phục vụ mục đích mua để ở. Bên đi vay là các cá nhân, phương án trả nợ sẽ được tính toán theo thu nhập của người vay (chủ yếu đến từ lương hay nguồn thu từ hoạt động kinh doanh) và tùy ngân hàng mà có các chính sách khác nhau.

Thứ hai là khoản cho vay bất động sản cho nhu cầu kinh doanh. Đối tượng đi vay đối với khoản này chủ yếu là các doanh nghiệp, phân khúc cá nhân chỉ chiếm thiểu số. Mục đích khoản vay là nhằm tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Phương án trả nợ sẽ dựa trên dòng tiền từ các phương án kinh doanh các nhà đất kể trên.

Đối với các khoản vay với mục đích tiêu dùng, hiện các ngân hàng vẫn xử lý bình thường và chưa có các định hướng nào cho việc "thắt van" vì đây là nhu cầu "an cư lạc nghiệp" chính đáng và rất lớn trong dân. Bên cạnh đó, hệ số rủi ro từ phía đánh giá của Ngân hàng cho nhóm này là không lớn.

Tuy nhiên, không vì thế mà các nhà đầu tư cá nhân có thể lơ là với khoản vay của mình. Để có một khoản vay tối ưu, nhà đầu tư cần 1) phân tích tình hình dòng tiền và tài sản hiện tại, 2) lựa chọn và xây dựng cơ cấu vốn tối ưu, 3) tìm ngân hàng có lãi suất tốt nhất, 4) xây dựng dòng tiền trả nợ với các điều chỉnh về thu/chi trong tương lai. Nếu vẫn chưa biết bắt đầu từ đâu hay làm thế nào, nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn một chuyên gia hoạch định tài chính cá nhân thay vì tự mình hành động.

Về các khoản vay cho mục đích kinh doanh bất động sản, rất nhiều ngân hàng cho biết hiện họ đã và đang "thắt van" chính thức vì một số lý do như kiểm soát rủi ro hoặc đã chạm trần room cho vay (được hạn chế ngay từ đầu năm 2022). Vì thế, sắp tới việc giải ngân vay kinh doanh nhà đất (chủ yếu bên vay là các doanh nghiệp) sẽ bị hạn chế rất nhiều và số lượng ngân hàng có thể giải ngân cũng sẽ ít hơn.

Bên cạnh đó, theo ông Ngô Thành Huấn, không chỉ kênh tín dụng mà cả kênh trái phiếu doanh nghiệp sau những lùm xùm gần đây cũng đã không còn là kênh huy động vốn dễ dàng cho các công ty nhà đất. Vì thế, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều đến việc tiếp cận nguồn vốn để phát triển các dự án mới.

Thời gian tới, nguồn cung của thị trường bất động sản có thể chứng kiến sự "bó lại". Chiến lược phát triển các dự án mới của các doanh nghiệp cũng sẽ phải có sự chỉnh đốn về các tiêu chuẩn như phân khúc, tính thanh khoản và cả bài toán vốn để phát triển dự án.

Đối với các ngân hàng, theo NHNN thì tổng tín dụng của BĐS chiếm gần 20% tổng dư nợ của nền kinh tế, trong đó cho vay kinh doanh BĐS khoảng 6% trên Tổng dư nợ. Tại nhiều ngân hàng, chủ yếu là khối ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, mức dư nợ cho vay kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng từ 8% đến khoảng 20% trên tổng dư nợ. Như vậy, theo ông Ngô Thành Huấn, với một số ngân hàng đặc thù có tỷ trọng cho vay kinh doanh BĐS cao trên tổng dư nợ, dẫn đầu toàn ngành là Techcombank, tiếp theo là các ông lớn với tỷ lệ dư nợ cho vay kinh doanh BĐS trên 10% như VPBank hay MSB có thể sẽ có những ảnh hưởng nhất định lên việc định hướng các hoạt động kinh doanh của họ trong thời gian tới.